월부 입문하고 9개월만에 매물 코칭 없이 투자한 이야기

안녕하세요. 내가바로월부입니다.

저는 24년 3월에 열반기초를 통해 월부에 입문한 부동산 투자 (쌩)초보입니다.

3월부터 열기를 시작으로 월부 강의와 임장을 병행하다가,

11월에 마침내 1호기 투자를 계약하게 되었습니다. (잔금 12월)

각 은행권에서 갭투자시 전세 대출을 제한하는 이슈와 투코/매코가 일시적으로 중단하는 이슈가 있었는데요.

저는 이 와중에 투자를 결심하고 진행했습니다.

지금은 약간의 아쉬움과 그럼에도 불구하고 투자하길 잘했다는 생각이 듭니다.

자세한 내용을 써보면서 제 1호기 투자를 복기해보겠습니다.

“초보인 내가 감당 가능한 투자를 하자”

저는 종잣돈 규모에 맞는 지역 위주로 앞마당을 늘려갔고,

노원구, 평촌, 광명, 수지, 산본까지 수도권에만 5개 앞마당을 만들고 본격적으로 투자를 위해

앞마당 내의 모든 단지들을 지속적으로 전수조사하며 트래킹했습니다.

이 와중에 깨달은 사실과 몇 가지 생각..

첫째, 가격이 조금씩 떨어지는 지역은 광명, 평촌이구나.

그럼에도 불구하고 현재 내 종잣돈 규모로 투자 가능한 단지가 많지는 않구나.

둘째, 광명과 평촌이 떨어지는 이유는 공급 과다인데, 내가 감당할 수 있을까?

공급이라는 리스크의 영향력을 지금 내 수준에서 제대로 평가할 수 있을까?

나는 그렇게 내가 평가한 리스크의 영향력을 감당할 능력이 있나?

만약 역전세가 발생하면 버텨낼 여윳돈이 있나?

셋째, 물론 신용대출을 쓰지는 않지만 지금도 종잣돈을 최대한으로 끌어쓰는 중인데,

역전세가 발생하고 그 기간이 장기화된다면? 나같은 초보는 버티기 쉽지 않을 것 같다.

넷째, 그렇다면 여기보다는 수지가 더 나을 수 있겠다.

아직 덜 오른 단지들도 꽤 있고(=저평가) 가치면에서도 좋은 지역이고,

무엇보다 여기는 신규 분양 물량이 적구나. 라는 생각이 들었습니다.

이렇게 생각이 이어지고, 수지로 전임/매임을 하러 갑니다.

제 종잣돈+5천을 더하여 걸리는 모든 단지에 전임/매임을 돌기 시작했습니다.

그리고 얼마 지나지 않아… 갭투자시 전세 대출 규제와 투코/매코의 잠정적 중단이라는 소식을 듣게 됩니다.

“내가 할 수 있는 것을 하자”

정말 많은 고민을 했던 것 같습니다.

내가 할 수 있을까? 정부에서 부동산 투자 하지 말라는 일종의 신호아닐까?

부동산 사장님들도 두 부류로 나뉘었습니다.

“전세 대출 규제 때문에 갭투자 안돼” VS “기간 내에 전세 대출 필요 없는 사람 찾아서 빼면 되지”

어떤 말도 저에게 확신을 주지 못했습니다. 그런데 저 스스로 확실하게 방향을 정해놓지도 않고

전임/매임을 하니 마음이 참 힘들었습니다.

부사님들께서는 어떡할거냐고, 계약할거냐고, 얼른 정하라고 물어보시는데..^^;;

며칠 밤을 과거 강의 노트와 필기 자료들을 뒤져보고 또 정독하고 재독하며 지냈습니다.

“기본”을 다시 따르려고 했습니다. 그러면서 몇 가지 놓쳤던 내용을 다시 발견했습니다.

첫째, 내가 온전히 감당 가능한 물건이면? 투자 진행한다.

최악의 경우 세입자를 못 구해서 잔금을 치르는 상황이 와도 감당할 수 있는 돈이 있다면 투자하라는 뜻입니다.

둘째, 내가 감당 불가능한 물건이면? 세낀 물건을 투자한다.

이 경우 이미 세입자가 거주하는 물건이므로 잔금을 치르게 되는 상황을 피할 수 있습니다.

저는 이 부분을 보고 약간의 충격(?)과 반성을 했습니다.

사실 부사님들도 이 말을 많이 말씀하셨거든요. (“사장님~ 정 안되면 세낀 물건으로 보시면 되세요~”)

그런데 저는 꽉 막힌 사람처럼 이 말을 그냥 흘려보내고 말았었습니다.

그리고 위 강의 내용은 전세 대출 규제와는 관계 없이 “기본”에 속하는 내용이었습니다.

또다시 기본을 간과했던 것이죠… 저는 다시 정신차리고, 세낀 물건 위주로 수지를 뒤지기 시작했습니다.

(그래, 아직 할 수 있는 것이 있다)

“약보합(or 하락)을 기다리지 말고, 내가 할 수 있는 투자를 찾아보자”

수지 신분당선 라인에서 약간 거리가 떨어진 곳,

약간은 못난이 단지에 속하는 아파트 단지들 중 몇 개의 기회를 포착하게 되었습니다.

세낀 물건이면서 비교적 최근에 전세를 맞춰서 현재 전세 시세대로 맞춰져 있는 물건들이었습니다.

한 가지 단점은, 그런 물건들은 집주인들이 돈이 필요해서 매도하는 것은 맞는데

전세를 최근에 맞춰서 급할게 없었습니다. 따라서 네고가 어려웠습니다.

“괜히 협상해보려다가 물건을 거둬들여버렸어요”와 같은 말을 몇 번이나 연속으로 들었습니다.

신분당선 라인 쪽이 아니라 분당선 쪽, 죽전동에서도 비슷한 조건의 물건들을 찾았지만

역시나 연이어 협상에 실패했습니다.

부사님들은 하나 같이 “수지가 현재 오르는 분위기여서 집주인들이 아쉬울게 없다”는 말씀을 하셨습니다.

‘아.. 안되는 건가?’ 또다시 고민이 많아졌습니다.

결국 저는 두 가지 선택지 중 하나를 선택하기로 했습니다.

선택지1. 수지에 좋은 조건의 물건이 나올 때까지 일단 기다린다.

선택지2. 내 수준에 가능한 다른 지역들을 더 찾아본다.

결국 저는 두번째 선택지를 선택했습니다.

첫번째 선택지는 수지 매매가의 약보합 또는 하락세를 기대하는 기대 심리가 들어가기 때문이었습니다.

이는 사람이 할 수 없는 영역이고, 또 스스로 투자자라고 생각한다면 이런 기대는 하지 말자고 생각했습니다.

그런 이유로 저는 제 수준에 가능한 다른 지역들을 찾아보았고,

수지보다 낮은 급지인 산본과 영통을 더 뒤져보기 시작했습니다.

산본은 이미 앞마당이었고, 영통은 새롭게 앞마당으로 만들어가며 동시에 전임/매임을 진행했습니다.

그러면서 영통의 어느 구축 대단지 아파트에서 세낀 물건이면서 수리 상태 좋은 물건을 찾게 되었고,

매매 가격도 당시 형성된 시세보다 천만원 가량 저렴한 것을 알게 되었습니다.

집주인의 사정이 사업 자금이 필요해서 빠른 처분을 원하는 상태라는 것을 부사님 통해서 들었고,

추가적으로 네고를 시도해서 천만원을 더 깎은 가격으로 1호기를 계약하게 되었습니다.

“최고의 투자를 하는 것보다 중요한 것은 잃지 않는 투자를 하는 것”

약 3주가 흐른 지금에 와서 생각하면 아쉬운 점이 몇 가지 있습니다.

아쉬운점1. 세낀 물건으로 투자하지 말고 수지에서 새로 매수해서 전세를 맞추는 시도를 해볼걸..

그랬다면 같은 투자금으로 더 좋은 물건을 투자할 수 있었을 것 같습니다.

아쉬운점2. 광명이나 평촌까지도 마음을 열어두고 조사해볼걸...

좀 더 저평가된 단지를 찾을 수도 있지 않았을까 하는 마음이 있습니다.

아쉬운점3. 투코/매코가 금방 다시 열렸는데… 조금만 더 기다려볼걸….

사실 이게 가장 아쉽습니다ㅠㅠ 물론 언제 다시 재개할지 알 수 없었지만요.

실력을 더 쌓는다면 더 좋은 선택을 할 수 있을 것 같습니다. 같은 상황에서 최고의 투자를 할 수 있었겠죠.

하지만 그럼에도 불구하고 저의 투자를 후회하지는 않습니다.

“그 때 나의 실력으로는 가장 잘한 선택이었다.” 라고 생각합니다.

무엇보다 “잃지 않는 투자”를 했기에 마음이 편안합니다.

투자를 하고나니 월부의 가르침이 이해가 가네요.

저에게 많은 가르침을 주신 월부 강사님들, 튜터님들, 선배님들, 조장님, 조원님들.

모두 감사합니다.