[실준 64기 97조_로로라] “더 좋아? 덜 좋아?” 우선순위를 파악하기 위한 질문을 해보자!

목표:  지역과 아파트의 우선순위를 판단할 수 있다.

실전준비반에서는 같은 가격이라면 어느 지역과 어느 단지를 제일 좋아할지를 판단하는 능력을 갖는 것에 집중하자.

임장과 임장보고서:  임장의 사이클 반복하기

1달에 한지역 임장 & 임장보고서 ==> 앞마당 늘리기 ==> 비교할 수 있게.

임장과 임장보고서를 통해 그 지역 아파트들의 가치를 온전히 느껴가면서 앞마당을 늘려가야 한다.

우선순위!! NOT 좋아? 안좋아? 싫어? ==> BUT 더좋아? 덜좋아? ==> 성장

우선순위: 사람들이 좋아하는 아파트를 선호 순서대로 파악하는 능력을 갖는다.

권유디님: 초반 3년은 매일 임장, 지금도 한달에 20회 임장

월부튜터

첫 강의생: 임장 사이클을 경험해 보자. 완료가 목표다.

재수강자: 임장 + 임장보고서 + 임장지선택 + 비교평가 ==> 투자

투자기준: 전고점 대비 현재 가격이 20% 낮아진 가격, 전세가율이 60%이상

전고점: 2021년 이후 형성된 가격 중에 가장 높은 가격

가치: 직장 교통 학군 환경

*서울평균전세가율이 70%가 되었다. 그 이후에 상승이 된다. 그때는 집을 사야한다.

투자자는 가격의 변화가 아니라 가격에 집중하고 가격이 쌀 때 사고 가격이 비쌀 때 판다.

임장과 임장보고서를 써야하는 이유: 임장과 임장보고서를 통해 아는 지역을 늘리면 비교평가 가능 ==> 아파트의 가치를 알 수 있다. ==> 보유와 매도판단을 할 수 있다.

아파트의 가치=가격: 비슷한 가격대의 아파트, 아는 지역이 많으면 더 쉽게 판단할 수 있다.

<목차>

• 앞마당의 필요성
• 임장의 목적
• 임장의 순서 ①분위기임장 ②단지임장 ③매물임장
• 임장의 방법 

①분위기임장 

②단지임장

③매물임장

• 임장 순서&방법 의 이유

앞마당: 임장과 임장보고서를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지의 특징을 파악한 지역

임장: 눈으로 확인하고 발로 땅의 위치를 밟아보며 아파트의 가치를 분석하고 투자 결정하는 것이 중요하다.

데이터를 보고 선택할 수 있지만 실제로 가보지 않고는 선택할 수 없고 확신이 없기 때문이다.

앞마당을 늘려야 하는 이유

내가 이 아파트에 대해 잘 알고 있는가? 이 아파트의 가치를 알고 있나? 이 아파트 가격과 비슷한 가치의 아파트는 뭘까? ==> 가치대비 싼 가격일까? 이 아파트가 최선일까?

가격 = 수요 : 가격은 결국 수요로 이루어진다.

투자 = 저평가 + 투자금 + 리스크

*저평가에 너무 매몰되지 말자. 투자금이 부족해서 투자를 하지 못하면 의미가 없다.

예측은 못하지만 대응은 해야 하니까

대응: 마이너스통장 투자로 쓰지말고 역전세금액으로 기존전세누적금액대비 10% 남겨놓기.

방법

1. 항상 지역간 단지 가치와 가격의 왜곡이 있음을 알고 투자 기회를 포착할 수 있다.
2. 지역/단지의 비교대상을 늘린다.
3. 앞마당 지역간의 단지의 가치를 비교하고 가격을 붙여 (네이버부동산) 가격 대비 싼 단지를 골라서 투자한다.

임장: 입지와 가격을 파악하는 것

입지 < 가격 ==> 투자한다.

임장의 목적

임장을 해야 하는 이유

강남접근성도 중요하지만 실제 임장을 가봤을 때 어떤 환경(상권)이 있는지가 더 중요하다.

임장: 이 지역을 사람들이 좋아할지? 아닐지 판단하는 행위

*집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 하지 않는거! 눈과 발에 집중하세요!!

 ①분위기임장

 ②단지임장

 ③매물임장: 집의 상태, 점유자의 상황이 어떤지?

임장의 순서

①사전준비
②분위기임장(눈으로 본 것): 아파트를 들어가지 않는다. 분위기와 환경만 본다. =>해당구 동들의 우선순위를 매긴다. 
③지역조사:  직장교통학군환경(엑스레이),  동의 최종우선순위=동의 선호도가 바뀔 수 있다. 
④단지임장: 각 동별 아파트단지로 직접 가는거다. 단지 우선순위를 정한다. 
⑤세부조사: 최종적인 단지의 우선순위를 정한다. A구는 x아파트가 제일 좋아. 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 아파트는 몇순위 y아파트야가 결정된다.
⑥매물임장:  나의 조건에 맞는 매물이 뭐가 있는지까지 파악을 하기 위해서 매물임장을 간다. 
⑦후보단지가 생긴다.  내 상황에 가장 적합한 단지매물은 무엇인지 정리한다.
⑧의사결정

임장과 임장보고서를 쓰는 이유는 촘촘하게 큰 관점부터 세밀하게 단지까지 그리고 이 많은 단지 중에서 매물 하나를 찾기 위해서 줌아웃에서 줌인으로 들어가는 거다.

사전조사:

1. 위성지도: 빈 땅(수도권외곽) / 지형(언덕)
2. 일반지도: 아파트 / 주택가
3. 연령별인구: 사람의 모습과 분위기 구분, 신도시택지/구축택지/주택가
4. 지적편집도: 땅의 용도, 주거지역(노랑) 상업지역(분홍) 공업지역(파랑)
5. 나무위키

*수도권 외곽이라면 10~20년 지나서 신축가치가 떨어지기 전에 수도권 구축아파트로 갈아타야 한다.

분위기 임장: 지역을 익히고 입지를 파악하는 것 => 지리, 생활권 구분 및 입지, 투자우선순위

첫수강생: ‘분위기가 반전되는 지점’을 구분할 필요 없다. 법정동을 기준으로 분위기만 파악하기.

생활권: 비슷한 사람이 사는 동네, 생활권이 바뀌면 사람들도 바뀐다.

1등부터 100등까지 우선순위: 동네별=법정동 줄을 세운다. 비슷한 단지는 같은 순위. 억지로 나누지 않는다.

*우선순위를 나눌 때 1분도 걸리지 않는다.

집에서 할 것과 임장가서 할 것을 구분한다.

방법

1. 생활권을 구분하고 싶은 동네를 정하여 걷는다. 초보는 ‘법정동’ 기준
2. 아파트 주변 상권의 분위기를 느낀다: 상권의 종류, 노후화(신축, 구축) 등 *사진을 찍고 집에 갈 때 보기(1시간)
3. 구분한 동네의 살고 싶은 우선순위를 정한다.

*상권 사진을 찍고 집에 돌아오면서 볼 때: 어떤 사진을 봤는데 기억이 안난다 → 구글포토를 켜고 사진을 클릭해서 ‘인포’를 누른다. → 사진이 어느지역에 위치해 있는지 구글로 연동이 된다.

임장 시 집중해야 할 것
수도권: 업무지구 규모, 주요 지하철 혼잡도(교통), 주요상권(환경)

지방: 주요상권(환경), 아파트 몰려있는 곳의 모습

평일임장(혼잡도): 출근시간에 투자할 지역에서 강남까지 가본다. ==> 투자하려는 지역의 의심이 사라진다. 

주말임장: 마음먹고 사람보러 가는거다.

동선짜기

지역의 법정동 명칭 및 개수 확인: 카카오맵에서 법정동 누르면 알 수 있다.

-입체적 동선: 가다가 쉬면서 왔던 동선을 다시 보기 위해 멈춘다. 한번 분위기임장을 하는데 한번 더 복습한 효과가 난다

-지방은 택지위주로 본다.

-임장루트는 지적편집도의 파란색(공업지역), 분홍색(상권), 노란색(아파트) 위주로 짠다.

-거주지, 직장, 상권, 편의시설

분위기 임장

1. 지리 익히기: 임장지역의 위치, 업무지구 접근성, 대로변으로 크게( 랜드마크APT, 지하철역, 상권업종, 유해시설)

*유해시설: 없어야 될 게 있는게 더 중요하다

2. 사람 익히기

*외제차가 많은 단지가 상승장에서 많이 오른다.

3. 설명 = 결과
"그 곳은 **해" -> 구분해서 --> 그 지역안에서 가장 좋은 곳은 **이야!
*스스로 설명하고 답을내보는 것 만큼 정리를 잘하는 방법은 없다.

분위기 임장 체크리스트 :분위기 임장의 우선순위
아파트가 몰려 있는지, 상권의 종류(선호/유해), 신도시느낌, 지형(언덕), 사람의 연령대 등 확인

가는 지역에 업무지구가 있으면 가봐야 한다. 업무지구 규모를 보는게 아파트 보는 것보다 중요할 수 있다. 투자확신이 든다.

선호 생활권의 상권 종류: 병원(정신과), 학원가, 대형마트, 유기농마트, 명품의류 편집샵 등

단지임장: 단지별 특징&선호도 ==> 투자 우선순위

1단계(6개월 미만) 분위기 임장을 통해 생활권 우선순위를 구분하고 선호하는 생활권의 단지만 집중

2단계(6개월~1년) 모든 동의 선호 단지를 집중

3단계(1년 이상) 모든 동의 모든 단지

*비싼 단지 찾는 법

아파트실거래가 → 최고가 → 지역선택(법정동) → 84m2 → 21년 1월~

단지 1개당 10~15분 정도 머물며 임장 내용을 단지 나서기 전까지 정리해 보기: 카톡 나에게 보내기 녹음

단지임장 투자와 연결

입지를 뛰어 넘는 선호단지의 조건: 대형평수로 구성되어 있다, 택지, 보도블록 잔디상태 조경

단지 외부: 유해시설

단지 내부: 동간 거리, 조경, 단지상태, 지하주차장, 주차상태
 

*우선순위를 누적하라: 단지임장의 한 단지를 보고 나올 때 내 카카오톡으로  A단지 > B단지  ==>  A단지 > C단지 > B단지 : 단지임장을 할 때마다 우선순위를 파악해가면서 쌓이게 된다. 단지임장이 끝나면 자연스럽게 우선순위가 정해진다.
 

*임장할 때 보지 못하는 학군 등은 임장보고서를 쓸 때 디테일을 채워간다.

매물 임장

(언제) 단지임장을 마치고 약 일주일간

같은 단지 내에서 여러 조건의 매물 중에서 투자하기 가장 좋은 매물을 선별하기 위해

매물 임장을 통해 점유자가 어떤 상황인지 언제 이사가야 하는지 하나하나 파악하고 그 단지 내에서 나에게 가장 적합한 매물이 뭔지 1등 매물을 골라내는 과정이 매물임장이다.

*현장분위기: 매매계약을 하는 사람이 많은지 전세계약을 하는 사람이 많은지를 알 수 있다.

단지선정 - 부동산 예약 - 부동산 방문 - 매물임장

*부동산 사장님께 초보라 잘 모르는데 좀 알려주세요라는 태도가 더 좋다.

매물임장 우선순위: 가치가 높은 단지부터(입지, 연식) ==> 시세조사 후 매물임장 후보 선정

부동산 예약: 네이버부동산을 통해서 몇개 부동산에 광고를 냈는지(급한매물유무), 수리상태, 전세금, 임차인 상황 등 어느 정도 정보를 확인하고 부동산에 전화한다.

물건지 부동산: 직접 거래를 위해 연락을 받은 매물

*공실이면 보지마라: 아파트에 사는 사람을 꼭 봐야한다.

부동산 방문: 실력에 띠라 하루에 보는 매물수 조절

1단계(6개월 이하) 부동산 3~4개 (매물 5~10개)

*복비는 절대 깍지 않는다.

매물보기: 현관부터 기준을 정하고 순서대로 꼼꼼하게 본다.

*마지막 점유자에게 직접묻기 “언제 이사 가세요?” 잔금기간 확보, 정확한 상황파악이 중요하다.

부동산은 1시간 정도 텀을 두고 진행한다.

모든 부동산 방문 후 각 부동산(단지)별 1등 물건을 한 눈에 보이도록 정리

*매물임장 후 부동산 와서 정리 ==> 집에 와서 정리

1. 사전준비 (언제) 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에

2. 분위기 임장 (언제) 임장을 시작하고 나서 3~5일간

3. 단지 임장 (언제) 사전조사(지역개요와 시세지도)를 마치고 약 일주일간

4. 매물임장

꾸준히 지속할 수 있게 완벽주의가 아닌 완료주의로!! 화이팅!!