용산을 4억으로 살 수 있다면?

안녕하세요. 

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

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오늘은 원조 부촌 [용산]에 대해 이야기해 보는 세 번째 시간으로 용산의 소액 재개발에 대해 간단히 설명드려볼까 합니다. 

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(이 글을 먼저 읽고 오시면 도움이 됩니다)

초기 재개발의 성지, 용산

앞선 포스팅에서 설명드렸던 것처럼 용산은 기축 갭투자뿐만 아니라, 재개발&재건축&리모델링 등 모든 상품을 투자할 수 있는 지역입니다. 그런데 결코 쉽게 접근할 수 있는 가격대는 아니죠. 

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한남뉴타운이 좋은 건 너무나 잘 알지만 (84기준) 초투가 15억 이상이고 총투가 25~30억 정도 되니 일반인이 접근하기에는 너무나 높은 금액입니다. 

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동부이촌동이 좋다는 것 또한 누구나 잘 알지만 그나마 전세가가 받쳐주는 뒷단지들도 갭이 13억 정도 됩니다. 

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하지만 절망하실 필요 없습니다. 

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이보다 적은 투자금으로 미래 가치가 높은 용산의 땅에 점을 찍을 수 있는 곳들이 있거든요. 지금부터 그곳들을 소개해 드리도록 하겠습니다. 

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서계동 통합구역

서계동 통합구역의 위치는 서울역과 인접해있습니다. 

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이 지역은 현재 신통기획 2차 후보지 지정이 완료된 지역으로 토지거래허가구역에 해당이 됩니다. 

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토지거래허가구역은 기본적으로 실거주만 가능하다고 알고 있는데 주택임대사업자를 등록하거나 경매 등으로 다주택자 또한 취득&임대가 가능합니다. (주임사는 서울 거주자만 가능합니다) 

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신통기획을 포함해서 초기 재개발 구역은 권리산정기준일을 꼼꼼하게 체크를 하셔야 합니다. 왜냐하면 이 이후에 건축된 물건들은 입주권이 나오지 않고 현금 청산이 될 수 있기 때문입니다. 

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현재 나와있는 조분가와 일분가는 어차피 바뀔 것이기 때문에 크게 의미가 있는 것은 아닙니다. 이것보다는 현재 조합원이 몇 명인지, 총 일반 분양을 몇 세대 정도로 계획하고 있는지 등이 중요합니다. 

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만약 계획대로 종상향이 된다면 조금 더 사업성이 좋아질 수 있는 구역이고 워낙 위치가 좋다 보니 용산에서 초기 재개발을 찾고 계신 분들이라면 반드시 공부해야 하는 지역입니다. 

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초기 투자금은 저렴한 물건은 3억대도 있으나 물건이 많지 않고, 대략적으로 4~5억 정도를 생각하시면 됩니다. 물론 감평가가 낮기 때문에 추후에 분담해야 하는 추분이 상당하기 때문에 총투까지 잘 계산을 하시고 투자에 접근하실 것을 당부드리겠습니다. 

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84 조분가를 대략 15억 정도로 잡더라도 현재 시세 기준 3~5억 정도의 안전마진은 있다고 보입니다. 다만 이 비용을 시간으로 녹였을 때 그만한 가치가 있는지를 잘 고민해 보실 필요가 있는 것이죠. 

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청파2구역

청파2구역은 서계동 통합구역과 바로 인접해있습니다. 21년 신통기획 후보지로 선정되었고 24년 7월에 정비구역 지정까지 완료된 구역입니다. 

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역시나 신통기획이기 때문에 토허제가 걸려있고 유의사항은 서계동 통합구역과 같습니다. 

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청파2구역은 지리적으로 역과의 거리가 꽤 있는 편이어서 비역세권의 단점이 있지만, 청파초에 배문중&고를 끼고 있다는 장점이 있습니다. 

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용산의 단점 중 하나가 학군이고 학교와의 접근성인데, 학교를 끼고 있다는 것이 나중에 큰 메리트가 될 수 있는 것이죠. 

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추정 조분가와 일분가가 나와있지만 이 역시 바뀔 확률이 99%이기 때문에 큰 의미는 없습니다. 

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투자금은 서계동 통합구역과 비슷한 수준입니다. 

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원효로2가

마지막으로 소개해 드릴 구역은 원효로2가 (효창공원앞역) 재개발입니다. 

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위치는 6호선 효창공원앞역 바로 앞이기 때문에 역세권의 메리트가 있는 단지입니다. 

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이곳은 현재 3080 공공 재개발 vs 민간재개발이 결정되지 않은 지역인데요. 

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양쪽 모두 설명회를 마친 상황이며, 현재 기준으로 아직까지 어느 방향으로 갈지 정해지지 않은 상황입니다. 

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비교를 해봤을 때 도심공공으로 갔을 때 조분가가 조금 더 저렴하더라고요 (84는 비슷, 59는 도심공공이 조금 더 저렴) 

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지역 노후도가 상당한 수준이기 때문에 어떤 상품으로 가더라도 진행이 되기는 해야 할 지역 중 하나입니다. 위 2개 지역과 다르게 신통기획이 아니기 때문에 투자자 접근이 조금 더 용이하다는 장점도 있고요. 

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투자금은 서계동, 청파2구역과 비슷한 수준입니다. 

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월부 x 시크릿브라더의 3번째 강의인 [용산] 강의에서는 위에서 언급 드린 구역들 외에도 용산의 재개발, 재건축, 리모델링, 기축 등 다양한 상품들을 알려드리고 그곳의 입지 분석을 완벽하게 해드렸습니다. 

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해당 지역에 대해 더 궁금하시거나, 용산의 다른 투자 물건들 & 실거주 단지들이 궁금하시다면 이번 용산 강의를 들어보실 것을 추천드립니다! 

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용산의 초기 재개발 중 과연 어떤 원석이 먼저 보석이 될까요? 그리고 어떤 원석이 계속해서 원석으로 남아 있을까요?

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저와 함께 보석이 될 수 있는 원석을 공부해 보시죠! 

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만약 용산에 관심이 있고 용산을 제대로 공부해 보고 싶으시다면 제가 도와드리겠습니다. 

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

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