안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘은 원조 부촌 [용산]에 대해 이야기해 보는 세 번째 시간으로 용산의 소액 재개발에 대해 간단히 설명드려볼까 합니다.
(이 글을 먼저 읽고 오시면 도움이 됩니다)
초기 재개발의 성지, 용산
앞선 포스팅에서 설명드렸던 것처럼 용산은 기축 갭투자뿐만 아니라, 재개발&재건축&리모델링 등 모든 상품을 투자할 수 있는 지역입니다. 그런데 결코 쉽게 접근할 수 있는 가격대는 아니죠.
한남뉴타운이 좋은 건 너무나 잘 알지만 (84기준) 초투가 15억 이상이고 총투가 25~30억 정도 되니 일반인이 접근하기에는 너무나 높은 금액입니다.
동부이촌동이 좋다는 것 또한 누구나 잘 알지만 그나마 전세가가 받쳐주는 뒷단지들도 갭이 13억 정도 됩니다.
하지만 절망하실 필요 없습니다.
이보다 적은 투자금으로 미래 가치가 높은 용산의 땅에 점을 찍을 수 있는 곳들이 있거든요. 지금부터 그곳들을 소개해 드리도록 하겠습니다.
서계동 통합구역
서계동 통합구역의 위치는 서울역과 인접해있습니다.
이 지역은 현재 신통기획 2차 후보지 지정이 완료된 지역으로 토지거래허가구역에 해당이 됩니다.
토지거래허가구역은 기본적으로 실거주만 가능하다고 알고 있는데 주택임대사업자를 등록하거나 경매 등으로 다주택자 또한 취득&임대가 가능합니다. (주임사는 서울 거주자만 가능합니다)
신통기획을 포함해서 초기 재개발 구역은 권리산정기준일을 꼼꼼하게 체크를 하셔야 합니다. 왜냐하면 이 이후에 건축된 물건들은 입주권이 나오지 않고 현금 청산이 될 수 있기 때문입니다.
현재 나와있는 조분가와 일분가는 어차피 바뀔 것이기 때문에 크게 의미가 있는 것은 아닙니다. 이것보다는 현재 조합원이 몇 명인지, 총 일반 분양을 몇 세대 정도로 계획하고 있는지 등이 중요합니다.
만약 계획대로 종상향이 된다면 조금 더 사업성이 좋아질 수 있는 구역이고 워낙 위치가 좋다 보니 용산에서 초기 재개발을 찾고 계신 분들이라면 반드시 공부해야 하는 지역입니다.
초기 투자금은 저렴한 물건은 3억대도 있으나 물건이 많지 않고, 대략적으로 4~5억 정도를 생각하시면 됩니다. 물론 감평가가 낮기 때문에 추후에 분담해야 하는 추분이 상당하기 때문에 총투까지 잘 계산을 하시고 투자에 접근하실 것을 당부드리겠습니다.
84 조분가를 대략 15억 정도로 잡더라도 현재 시세 기준 3~5억 정도의 안전마진은 있다고 보입니다. 다만 이 비용을 시간으로 녹였을 때 그만한 가치가 있는지를 잘 고민해 보실 필요가 있는 것이죠.
청파2구역
청파2구역은 서계동 통합구역과 바로 인접해있습니다. 21년 신통기획 후보지로 선정되었고 24년 7월에 정비구역 지정까지 완료된 구역입니다.
역시나 신통기획이기 때문에 토허제가 걸려있고 유의사항은 서계동 통합구역과 같습니다.
청파2구역은 지리적으로 역과의 거리가 꽤 있는 편이어서 비역세권의 단점이 있지만, 청파초에 배문중&고를 끼고 있다는 장점이 있습니다.
용산의 단점 중 하나가 학군이고 학교와의 접근성인데, 학교를 끼고 있다는 것이 나중에 큰 메리트가 될 수 있는 것이죠.
추정 조분가와 일분가가 나와있지만 이 역시 바뀔 확률이 99%이기 때문에 큰 의미는 없습니다.
투자금은 서계동 통합구역과 비슷한 수준입니다.
원효로2가
마지막으로 소개해 드릴 구역은 원효로2가 (효창공원앞역) 재개발입니다.
위치는 6호선 효창공원앞역 바로 앞이기 때문에 역세권의 메리트가 있는 단지입니다.
이곳은 현재 3080 공공 재개발 vs 민간재개발이 결정되지 않은 지역인데요.
양쪽 모두 설명회를 마친 상황이며, 현재 기준으로 아직까지 어느 방향으로 갈지 정해지지 않은 상황입니다.
비교를 해봤을 때 도심공공으로 갔을 때 조분가가 조금 더 저렴하더라고요 (84는 비슷, 59는 도심공공이 조금 더 저렴)
지역 노후도가 상당한 수준이기 때문에 어떤 상품으로 가더라도 진행이 되기는 해야 할 지역 중 하나입니다. 위 2개 지역과 다르게 신통기획이 아니기 때문에 투자자 접근이 조금 더 용이하다는 장점도 있고요.
투자금은 서계동, 청파2구역과 비슷한 수준입니다.
월부 x 시크릿브라더의 3번째 강의인 [용산] 강의에서는 위에서 언급 드린 구역들 외에도 용산의 재개발, 재건축, 리모델링, 기축 등 다양한 상품들을 알려드리고 그곳의 입지 분석을 완벽하게 해드렸습니다.
해당 지역에 대해 더 궁금하시거나, 용산의 다른 투자 물건들 & 실거주 단지들이 궁금하시다면 이번 용산 강의를 들어보실 것을 추천드립니다!
용산의 초기 재개발 중 과연 어떤 원석이 먼저 보석이 될까요? 그리고 어떤 원석이 계속해서 원석으로 남아 있을까요?
저와 함께 보석이 될 수 있는 원석을 공부해 보시죠!
만약 용산에 관심이 있고 용산을 제대로 공부해 보고 싶으시다면 제가 도와드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.
Make a good choice ~♡
대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사
" 시크릿브라더 "
