[샤샤와함께] 임장보고서 1등 뽑는 방법 1 (저평가 판단법)

임장보고서 1등 뽑는 방법 1

(저평가 판단법)

안녕하세요

글쓰는 투자자 샤샤와함께 입니다.

많은 분들이 궁금해하시지만

자세히 알기 어려웠던

임장보고서의 하이라이트!

임장보고서 1등 뽑는 방법을

알려드리려고 합니다.

이번 1편에서는 임장보고서에서

저평가 물건을 찾는 방법에 대해

알려드리겠습니다.

잘 따라오실 수 있죠?

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비교평가의 기본 재료

지역에서 가격이 비교적 저렴하고,

입지가 썩 괜찮은 물건을 찾으려면

'지역 분석'이라는

필수조건이 있습니다.

지역분석을 하기 위해

우리는 임장보고서를 쓰고

임장을 갑니다.

전체적인 흐름은 아래와 같습니다.

손품(임장보고서)

지역 개요 정리

지역 입지 분석

시세 지도

발품(현장 방문)

분위기 임장

단지 임장

매물 임장

최종 투자 물건 선정

손품과 발품의 결과물로

생활권과 단지 선호도에 대해

어느 정도 확신이 생기고,

가격을 익히게 됩니다.

즉, 임장보고서와 임장을 통해

우리가 얻어야 하는 결과물은

'어디가 좋고, 덜 좋은지(선호도)'와

'얼마인지(가격)'입니다.

그리고 이 둘을 알아야

비교평가를 할 수 있어요.

자, 준비 되셨나요?

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시세지도 말고?

1등 찾는 보물지도

시세지도,

꽤 힘들게 작성했지만

다시 안보게 되진 않나요?

저평가를 발견하려면 이 시세지도를

'보물'을 찾는 마음으로 살펴봐야 합니다.

여기서 1억 이상 가져다줄

투자 1등이 나올테니까요.

1단계

같은 조건(연식, 평형)의 단지를

한 장의 지도 위에 올린다

비교평가의 기본 원칙은

'비슷한 조건'으로 맞추고

딱 한 가지만 다르게 하는 것입니다.

변수가 너무 많으면 통제할 수 없고,

비교 역시 불가능하기 때문인데요.

따라서 비슷한 연식(5년 이내),

같은 평형의 단지들을 모아

지도 위에 가격을 올려보세요.

지도 위에 올릴 때

필요한 정보는 딱 다섯 가지입니다.

1) 단지명

2) 연식

3) 세대수

4) 평형

5) 매매가

어라? 뭔가 빠진 것 같은데..?

위 5가지에는

전세가에 관련된 정보가 없어요.

왜 전세가격이나 전세가율,

gap(매전차이)는 넣지 않을까요?

초보 투자자 때는

빨리 투자하고 싶은 마음으로

'본인 투자금'과 직결되는

매매-전세 차이 금액에

눈이 바로 쏠리기 때문에

매매가격은 신경쓰지 않는

실수를 범하기 쉽습니다.

하지만 저평가 판단에서

가장 중요한 1번 조건은

'저렴한 가격'입니다.

따라서 매매가를 먼저 보는데

익숙해질 때까지는

전세가격/전세가율/매매-전세차이

금액은 넣지 말고

'싼가 비싼가'를 알 수 있는

'매매가격'만 올려놓고

비교해보세요.

1단계

1등 지도 만들기 정리

한 장의 지도 위에

비슷한 연식

(연식 차이 5년 이내)

&같은 평형인 단지만 모은다

적을 정보 다섯 가지

1) 단지명 2) 연식

3) 세대수 4) 평형

5) 매매가

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2단계

두 가지 비교법

단지와 단지를 비교하는 방법은

크게 두 가지로 나눠볼 수 있어요.

1. 가격 고정법

-가격은 같은데 입지가 다르다-

지도에 비슷한 연식, 같은 평형의 단지들을

매매 가격만 동동 뜨게 모아놓으면

자연스럽게 가격만 비교하게 됩니다.

나머지 조건은 비슷하고

입지와 가격만 다르기 때문이죠.

이 때 가격대가 비슷한 단지들 끼리

모아 비교하는 것이 가격 고정법입니다.

예를 들어서

2억~2.5억

2.5~3억

3억~3.5억

3.5~4억

.

이렇게 가격대가 큰 차이를

보이지 않는 단지끼리

지도 한 장 위에 올려놓고 비교합니다.

그럼

페이지1 : 2억~2.5억 단지들

페이지2 : 2.5~3억 단지

페이지3 : 3~3.5억 단지

이런 식으로 정리가 될거에요.

같은 평형, 비슷한 연식&가격의 단지 끼리

한 장의 지도 위에 올라가있습니다.

오직 입지만 다릅니다.

지도 위에 올라간 단지들 중

입지가 더 좋은 단지가

비교적 싼(저평가) 것입니다..

가격 고정법

예를 들어

1급지의 2.7억인 A아파트가 있고

3급지에도 2.7억인 D아파트가 있다면

같은 가격에 입지가 더 좋은

A아파트가 저렴하다!

라는 결론을 내릴 수 있습니다.

즉, 조건이 다 비슷하다면 (연식/평형/가격)

입지가 더 좋은 단지가

더 저렴하다고 판단해볼 수 있습니다.

가격 고정법은 객관적이고 명확한 정보인

'매매가격'만 있으면 충분히 가능하기 때문에

아직 아는 지역이 적거나

1개 지역만 알더라도

시도해볼 수 있는 방법입니다.

주의할 점은 매매가를 알더라도

해당 지역의 입지를 모른다면

비교가 어렵다는 것! 꼭 알아두세요.

비교방법1. 가격 고정법 정리

-가격은 같은데 입지가 다르다-

같은 평형, 비슷한 연식,

비슷한 가격의 단지 끼리

한 장의 지도 위에 올려 비교

지도 위 단지들 중

입지가 더 좋은 단지가

비교적 싸다(저평가)

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2. 입지 고정법

-입지는 같은데 가격이 다르다-

두번 째 방법은 조금 더

난이도가 있습니다.

다시 1단계처럼

지도에 비슷한 연식,

같은 평형의 단지들을

매매가격만 보이게 모아둡니다.

입지고정법에서는

같은 입지끼리 모을 것이므로

입지 기준이 같은 수도권 끼리

혹은 지방 광역시 끼리,

또는 중소도시 끼리 비교해야 합니다.

권장 비교 그룹

그룹1 : 수도권

그룹2 : 부산, 대구

그룹3 : 광주, 대전, 울산, 창원

그룹4 : 창원, 청주, 천안, 전주

그룹5 : 김해, 포항, 구미, 아산, 원주 등

같은 입지기준을 갖고 있고

지방이라면 인구 규모가 비슷한

지역의 단지끼리 비교하는 것이죠.

입지 고정법에서는 같은 입지 단지를

판단할 줄 알아야 하기 때문에

입지를 떠올리기 어렵다면

간단하게 표시한 입지등급을

지도 위에 같이 올리는 게 좋습니다.

그렇게 한 장의 지도 위에

비슷한 입지, 연식, 평형을 가진 단지들만

올려두고 가격 차이를 비교해보세요.

같은 조건(입지/연식/평형)을 가진 단지라면

그 가치가 비슷하기 때문에

가격 차이 역시 거의 나지 않아야 하지만

실제로는 비슷한 입지더라도

가격차이가 적게는 5천만원

많게는 1~2억까지 날 수 있습니다.

입지와 상품 가치는 같거나 비슷한데

가격 차이가 벌어져있다면

'한쪽이 비교적 싸다'는 것을

알 수 있습니다.

이 비교방법은

다양한 입지와 다양한 연식의 단지를

알아야 가능하기 때문에

아직 앞마당이 적은 초보 때는

시도하기에는 어려울 수 있습니다.

하지만 비교평가를 자유롭게 하기 위해서는

입지 고정법도 할 줄 알아야 합니다.

따라서 그룹별로 앞마당이

2개 이상 생긴 후에는

꼭 시도해보시면 좋겠습니다.

앞마당이 없는 초반에는 방법1을

아는 지역이 늘어나면

방법 1,2를 모두 시도해보시길 권합니다.

비교방법2. 입지 고정법 정리

-입지는 같은데 가격이 다르다-

같은 평형, 비슷한 연식,

비슷한 입지의 단지 끼리

한 장의 지도 위에 올려 비교

지도 위 단지들 중

가격이 더 저렴한 단지가

비교적 싸다(저평가)

오늘은 많은 분들이 잘 모르는

저평가 단지 찾는 방법

구체적으로 정리해봤어요.

알려드린 1, 2단계를 따라만 해도

투자 1등을 찾기 위한 첫 번째 관문,

'저평가 단지'를 찾는데

충분히 성공할 수 있습니다.

다음 편에서는

'수익률'과 '리스크'를

보고 투자 1등 고르는 법을

알아보겠습니다.

오늘도 불금을 임장보고서와

불태우는 모든 투자자분들을

응원합니다!