관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
본것
1.나에게 맞는 임장지 선정
1단계 앞마당 0ㅡ3개 :직장 ,사는곳
강남 방향,평단가 높은곳(상급지)
2단계 앞마당 4ㅡ6개 :4급지 ,4급지
3단계 앞마당 7개 이상 :강남 ㅡ 수지 ㅡ수원
2.다음앞마당 6개월 로드맵
임장 지역 선정 3단계:앞마당 7개 이상
급지의 수직적 비교 ㅡ지하철라인으로 수직적 비교
구로 ㅡ주천 ㅡ부평,분당 ㅡ수지 ㅡ영통
거주지,직장지 /수평적 /수직적(6개월)
3.수도권/광역시/중소도시별 가격에 반영되는 핵심 선호 요소
수도권은 교통이 핵심 지역내 비교시 교통+지역내 선호하는 핵심요소 따라 가치가 달라짐!!!..
4.사례를 통해 보는 나에게 맞는 투자 물건 선정 프로세스
시세지도를 그리고 내가투자 할수있는 단지들을 추린다 .
예)투자금 2억이면 지금 상황에서는 3억까지 넓혀서 추린다 .
추린단지들 중에 비교평가는
가치평가 1.2.3.4.5.
가격 평가 1.2.3.4.5.
투자금 1.2.3.4.5.
전고점하락률
최종투자1등 뽑기 !!!!할수 있다!!!!!!
5.매수 직전 ,수익률 높이는 부동산 협상 노하우
매도 사유,매도 상황,비용과 편익 (내가 줄수 있는것/얻을 수 있는 것은 무엇안가)
알고 협상카드를 제시한다.
이사 날짜 정해진집,임차인이 만기에 맞춰서 파는 집 .양도세 비과세 집,
분양 받아가는 집,세낌 상태에서 타는 집 (월세가껴 있는 집은ㅡ저층가격으로 나옴),이혼 상속,집주인이 헤외 거주
집 상태가 안좋은 집 (결로,누수ㅡ초보자는 접근하지 마라).다수의 부동산 내놓은집,공실인문건(하락,보합장에 많음)
주인 전세ㅡ양도세 비과세 ,분양받아서 매도 하는집
A,여러개 물건을 가지고 있어라
B.부동산 사장님 내편 만들기
C.가격에 대한 확신이 있다면 감정으로 대처하지 않고 매수하기.
6.내 물건 1등 만드는 전세 세팅 프로세스
전세가,수리범위 결정(단지내,주변단지 체크)ㅡ세입자 양해 구하기 ㅡ부동산에 기한 정해주기 (잔금 2달전 골든 타임)
ㅡ전세홍보ㅡ내물건 경쟁력 파악하기 ㅡ기단별대응(2달 ㅡ한달 전까지 최대한 맞추고 ,안되면 잔금 대비)
잔금 대비는 보험사 이용ㅡ금리는 높을 수 있으나 중도 상환수수료가 30ㅡ50%낮으며 dsr50%까지나온다.
7.확실한 전세 세팅을 위한 매물 수리 노하우
샷시:900ㅡ1200만원
필름지:250ㅡ300만원
ubr욕실 ㅡ350ㅡ400만원
덧방250/철거방수 300만원/ubr350 ㅡ400만원(폐기물 비용)
욕실 도어 20만원 틀25만원
씽크대200~250만원 (도어사하 40만원,하부장 도어 30만원)
강마루 바닥 보수ㅡ30만원
타일깨짐ㅡ32만원
화분철거(2000년후반 광폭 베란다 화단철거:30ㅡ80만원 발생)
인조대리석 주방 상판 200만원
90년대 구축 인테리어체크:UBR욕실 ,화장실 도어체크(앉아서 뿔었는지 봐라)
8.매수후 모르면 손해보는 인테리어 팁!!!
1)모든문을 열어보고 닫아 보고 체크
2)베란다에 강마루 되어 있는지 체크 ㅡ강마루 철거 비용이 더 발생
3)단지내 인테리어 업체 견적 받기 (각 아파트만의 누수부분이나 특징을 알수 있다)
4)전세가 많을경우 ㅡ올수리 ,특올수리 /전세매물이 없을때는 ㅡ부분수리
5)내 매물사진 촬영(양해구하고)
살릴것 ㅡ샷시,조명 (실거주 했던 집은 보통 LED등으로 모두 교체함)
추가비용 ㅡ마루,라디에이터(철거비용15만원).필름지,문교체,UBR 욕실
6)인테리어 업체 ㅡ네이버에 청주시 타일 보수 검색
수도권은 모두가능
7)업체사장님 직접 시공하는 경우는 가격면에서 유리함 ㅡ목공 타일 을 할수 있는 사장님 짱!!!!
8)계약할때 하자부수를 마무리하고 잔금 10%주는걸로 처음부터 계약해야함.
계약금10%,잔금80%,하자보수10%
9)모든 요구 사항을 계약금 넣기 전에 체크하기
코크님의 인테리어
현관:신발장위치 바꿔서 신발장 교체 ㅡ시티지 작업이나 새로 바꾸는거는 비용이 같으니 이동하고 교체한다.
현관 :벽에 타일 있는경우ㅡ탄성 코트 뿌리기 ㅡ경력 많으신 사장님과 상의
현관입구 ㅡ중문 바꿈 (100만원)
욕실 ㅡ욕조철거
작은방 ㅡ장판 교체,조명 교체,창살 교체
거실 ㅡ아트월 제거하고 도배,우물천당 철거
화장대 ㅡ화장대 철거 철거,거울은 쿠팡 5만원
주방 베란다 ㅡ탄성 코트를 뿌리다,어중간한 싱크대는 철거(곰팡이 결로,,등등).장판으로 바닥을 바꿔줌
안방 베란다 ㅡ2000년대 후반 광폭 베란다는 화분 철거 할것 (철거비용30ㅡ80만원임),광폭 베란다 문 3짝짜리는 2짝조다 비용이 더나온다 2짝인지 3짝인지 체크,타일 확인
부엌 베란다 ㅡ중문교체 (100만원)
부엌 ㅡ붙박이는 애매하면 (체리색) 제거한다.냉장고칸으로 짜준다.엔지인어스콘 상판 200만원
거실 마루 ㅡ강마루:본드로 붙인거라 철거하고 센딩작업 (300만원)ㅡ마루에 습기가 없으면 장판을 깔아준다.
습기만 있는 경우는 다썪는다,지방같은 경우 4년 보유후 매도시 장판 깔아도 상관없음.
강화마루 ㅡ끼운거
ㅡㅡㅡㅡㅡ>마루의 상태를 보고 결정 할것
느낀점
구축을 매수할때 인테리어 특강을 듣자!!!!!
BM.매물을 볼때 , 강의에서 말한 부분을 체크하면서 비용 생각하면서 매물임장에 임하자!!!!
코크님 강의 정말 좋었습니다.
매물임장시에 엄청난 도움이 될것 같아 감사합니다!!!!
구축 매수시 인테리어 특강을 듣도록 하겠습니다!!!
코크님 사랑합니다!!!
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