디테일이 빛났던 실전준비반 2강 후기 [4이좋게 이번 임장지 집어3키조_눈꽃달]

안녕하세요! 함께 성장하는 투자자가 될! 눈꽃달입니다!

이번 강의가 특히 정말 와닿았던 게, 그동안에도 코크드림님 강의는 정말 재미있고, 시간가는줄 모르고 유익한 내용이 많다고 생각을 했었는데,

이번엔 코크드림님의 진심까지 엿볼 수 있는 시간이었어요. 

시원 털털함 속에 감춰진 진심이 느껴졌다고 해야 할까요…?

정말 실전 투자, 1호기를 하고자 하는 사람에게 모든 걸 알려주는 느낌!?

임장 다녀와서, 내 1등 물건을 뽑고, 부동산 사장님과 협상하고, 전세 세팅하고, 그를 위한 인테리어까지!!

그 전에는 제가 공부하는 마음가짐으로 들었었는지 강의를 듣고도 ‘아, 저런 게 있구나, 저 상황이면 저렇게 해야 하는구나.’로 끝났다면

얼마 전 투자코칭을 다녀오고 나서 3월 안에 1호기를 하려고 마음을 먹고 물건을 찾으려고 보니까

매수과정과 그 이후에 해야 하는 것들이 엄청 와닿았어요. 그리고 빨리 해보고 싶은 마음도 들었습니다+_+

그렇다면 강의에서 제가 BM해야 할 것을 정리해볼까요!?

협상력을 키우기 위해 알아야 할 것 3가지!!

우리가 협상을 시도했을 때, 잘 되는 시장은 매도자 우위 시장, 즉 하락장이나 보합장일 때인데요.

사람들이 매물을 잘 사러 오지 않기 때문에 매수자가 가격협상을 하기 좋을 때인데요.

이 것도 상황 봐가면서 해야 한다는 것!!!

우선은 협상을 시도는 해봐야겠지만, 적극적으로 해야 할 때와 소극적으로 해야 할 때를 잘 알아야 해요.

그렇다면, 이를 아는 방법!!에는 3가지가 있는데요! 단순히 추측으로 아는 것이 아니라는 것!!

그 방법은!!

1. 시장 분위기
2. 물건 상황
3. 내 상황

시장 분위기는 매수우위지수라는 데이터 및 선호 매물의 현재 호가 등을 통해 알 수 있습니다!

또, 시장 분위기에 이어 물건의 상황에 따라서도 내가 협상으로 쓸 수 있는 카드가 있느냐를 확인할 수 있어요.

협상은 내가 내어줄 건 내어주고, 내가 얻어올 건 얻어오는 걸 이야기 하는데요. 

매도자가 그 물건을 팔아야 하는 이유(날짜와 급전 기억!)나 물건 상태[수리 할 수 있는 하자가 있는 집(누수X)]에 따라서 협상을 해볼 수 있습니다!

우리가 원하는 건!? 싸게 사는 것!! 물건 상황을 얼마나 아느냐에 따라 내가 제시해볼 카드가 많다는 것!!

마지막으로 협상을 잘하기 위해서는 내 상황도 잘 알아야 해요!!

내가 매도인에게 줄 수 있는 카드가 무엇인지, 그리고 얼마나 많은 후보군의 물건을 가지고 있는지!

우리가 매수할 때는 한 물건만 보고 있으면 안됩니다!

이 물건에 투자할 수 없다면, 저 물건! 저 물건에 투자할 수 없다면, 그 물건!

대안을 만들어 놔야, 내가 협상할 때 조급해 하지 않고 여유(?)를 가질 수 있고, 협상에서도 우위를 가질 수 있습니다.

막상 이제 정말 매수를 하려면 협상을 해야 한다는 사실에 두근두근거리지만!!

우리는 코크드림님께 배웠으니 중타는 칠 수 있겠다!!!는 생각으로 용기내어보겠습니다!!

매수비용(투자금) = 매전차액+중개수수료(매매)+취등록세+법무비+수리비

막연하게만 알고 있었던 실제 투자 비용! 강의에서 상세하게 다뤄주신 부분은 아니나, 

제가 1호기를 하려면 꼭! 알고 미리 계산을 해 두어야 하는 부분이기에 잊어버리지 않으려고 가지고 왔어요!!

우리는 보통 투자금을 매전차액으로만 보지만 그 외 부대비용들도 많다는 것!

게다가 작고 소중한 나의 종잣돈으로 살 수 있는 아파트가 구축이라면!? 

수리비는 기본으로 들어가겠죠!?

얼마만큼의 수리비가 들어갈지는 강의에서 또 코크드림님이 상세하게 풀어주셨는데요!!(외우자!)

그 외에도 취등록세, 중개수수료, 등기를 위한 법무비까지!! 모두 계산에 넣어둬야 합니다!!

(강의 듣고나서 취등록세가 궁금해서 부동산 계산기를 돌려보다가 시가표준액에서 막혔네요.. 그냥 취득가액 기준으로 계산기 때렸습니다 하하하, 잘 계산해서 저에게 맞는 물건 잘 찾아봐야겠습니다+_+) 

전세세팅 Plan!! 6단계!!

전세 강의 하면, 저는 양파링님이 많이 생각이 나는데요. 열반스쿨 중급반에서 A부터 Z까지 상세하게 풀어주십니다.

그렇다면 이번 코크드림님 강의에서는!! 짧고 간략하지만(?) 중요한 건 다 들어있다!!

전세 세팅 유형별, 상황별로 나누어서 설명해주셨는데요!

우리가 하는 투자는 전세 레버리지 투자이기 때문에 전세 세팅이 매우 중요합니다!(전세 세팅하고 나야 매수가 완전히 끝났다고도 하죠 하하하)

그래서 그냥 주먹구구식으로 되는대로 전세를 맞추는 것이 아닌 계획이 필요합니다!

그 6단계를 코크드림님께서 설명해주셨는데요!

1. 전세가, 수리범위 결정
2. 세입자 양해 구하기
3. 부동산에 기한 정해주기
4. 전세 홍보
5. 내 물건 경쟁력 파악
6. 기간별 대응

전세가와 수리범위를 결정하는 것은 내가 매수한 단지 상황+주변 단지 상황으로 결정할 수 있는데요.

나의 경쟁 물건이 되는 내가 매수한 단지의 다른 전세 물건+인근 단지의 전세 물건의 가격과 수리 상태를 비교해서

수리를 했을 때와 하지 않았을 때의 가격을 책정해볼 수 있어요!

다음은 세입자에게 양해 구하기 인데요. 여기서 세입자는 기존 세입자입니다. 우리는 직접 들어가서 살 것이 아니기 때문에 기존 세입자가 집을 보여주어야 전세를 놓기가 수월한데요.

저 같아도 집 보러 오겠다고 자꾸 그러면 너무 귀찮을 것 같아요!(내 시간을 마음대로 쓸 수도 없고!!)

역지사지로 생각해서, 기존 세입자에게 양해를 구하고 부담스러울 정도로 선물을 주면 좋다고 합니다!!

세번째는 부동산에게 기한을 정해주는 것인데요. 이것도 정말 유용한 방법인 것 같아요.

내가 매수한 부동산의 사장님이 전세입자를 구해줄 때까지 기다리는 것이 아니라 

내 물건이기에 내가 적극적으로 행동해야 한다는 것을 깨달았어요.

그래서 기존 사장님께는 언제까지 기한을 정해드리고(잔금 최소 2달 전까지) 내가 매수한 단지보다 좋은 단지 쪽 부동산에 내 매물을 뿌리기!!

여러 군데에 내놓으면 단독중개로 내 물건을 우선 소개해줄 수 있다는 것!!

여기서 4단계까지 이어지는데요. 주변 부동산(특히 내가 매수한 단지보다 좋은 단지 부동산들)을 리스트업 해 두고 문자를 돌려 적극적인 사장님을 찾아낼 수도 있어요!!

그리고 문자 보낼 시 내 매물에 대해 자세히 적어주는 것도 중요하네요+_+

그래~도 내 전세가 안나간다!! 하면 내 물건의 경쟁력을 파악해봐야 해요.

내가 가격을 높게 책정한 건 아닌지, 내 물건에 다른 문제가 있는 건 아닌지 

동료 찬스 혹은 직접 사장님에게 여쭤보고 내가 조율해 줄 수 있는 여건은 조율해주어야 합니다.

그리고 마지막으로!! 

기간 별로 대응 전략을 짜 두어야 합니다.

정말 마지막까지 전세가 빠지지 않는다면 잔금을 치를 준비를 미리 해두어야 해요!! 

이 때는 정말 수단과 방법을 가리지 말고 잔금을 준비해두어야 하는데요.

지금은 전세를 못 맞췄지만 전세 세팅하면 갚을 수 있으니 활용할 수 있는 대출 알아놓기!!+그에 따른 부대비용 산정!!

6단계에 있지만, 이 부분은 실제로 내가 매수를 결정하기 전에 미리 확인해놓아아 합니다 ★

우리의 투자는 리스크 대비가 필수니까요~!

인테리어 수리비용 암기하기 → 매임 때 적용해보자!

최근 매임 진행할 때 구축들을 많이 보다보니, 모두 인테리어를 해야겠다는 생각이 들었는데요.

실제 투자할 물건은 아니었지만, 투자금이 어느정도 들지 예측을 해보려고 했는데 쉽지 않더라구요.

그런데 쫜!! 코크드림님께서 구체적으로 금액을 알려주셨다!!(전 실준반에서도 알려주셨는데 이제야 와닿!!)

강의에서도 암기!!하라고 하셨습니다!

하나하나 적용해봐야 알겠지만, 출력해서 들고다니면서 부사님 몰래 볼 거 같아요. 

전체 다 하면 얼마! (최근에 봤던 집들이 거의 다 기본상태여서 샷시 포함 올수리를 해야만 하는 집들…)

이제 알았으니 어느정도 투자금이 더 들어갈지 알게 되었네요~!

반드시 암기하겠습니다~!!

그래도 샀다!!!

이 부분이 가장 중요한 거 같아요. 강의에서 코크드림님이 계속 실제 투자하셨던 사례들로 많이 설명해주셨어요.

당시에 더 벌 수 있는 투자처도 있었지만, 실력이 없어서 알지 못했고, 그렇기에 이 투자가 실패한 투자처럼 보이지만 그렇지 않다는 것!

일단 내가 할 수 있는 씨앗을 하나씩 심어야 나중에 열매가 맺힐 수 있어요.

물론 동료가 한 투자가 내가 한 투자보다 훨씬 좋아보일 수도 있고, 나는 왜이렇게까지 밖에 못했냐 자책할 수 있겠지만, 남과의 비교는 지옥이라는 것!!

비교는 아파트와 어제의 나와만 하는 것!!

그리고 당시 나의 상황에서 최선의 투자를 하는 것. 여기서 중요한 뽀인트는 '한'.다'

일단 투자를 해야 합니다. ‘어째뜬 전 샀습니다!’했던 코크드림님 목소리가 귓가에 맴도네요!

저도 얼른 1호기 투자 하고 싶어요!!

2025년 3월 안에 눈꽃달은 1호기 투자 할 것이다!!

제가 지난번 실전준비반 강의 듣고 나서, 전세집을 구했는데 제가 도배를 하고 들어가야 하는 상황이었어요.

그래서 벽지를 고민하다가, 코크드림님이 말씀하신 게 생각이 나서 찾아봤습니다 ㅋㅋㅋㅋ

비록 전 좀 더 밝은 걸 원해서 코지그레이컬러는 아니었지만 조금 더 밝은 색으로 전체 도배를 했고

매우 만족하며 살고 있어요!!(여담입니다 ㅋㅋㅋ)

실제 내가 투자 해야겠다고 마음 먹으니 더 와닿은 것이 많았던 코크드림님 강의!!

진짜 너무 필요한 부분이었다고 생각합니다.

강의 정말 감사드립니다!!