안녕하세요.
새벽보기입니다.
저번에 수도권 쌍둥이 단지에 대한 글을 썼는데요. (글 하단 링크 참조)
수도권과 지방의 쌍둥이를 찾는 방법이 다르기에
오늘은 지방과 관한 글을 올리려고 합니다.
쌍둥이 단지란?
쌍둥이 단지 비교법은 비교 평가법 중에 하나로
보다 직관적으로 비교평가를 하는 방법입니다.
쌍둥이 단지란 같은 도시(싸이클),
다른 생활권에 있는 단지들 중 오랜기간 가격이 같이 가는 단지들
오랜 기간 가격이 같이 간다는 것은 단지가 가진 가치가 같음을 의미
올바른 비교평가를 위해서는
가치와 가격을 비교해야합니다.
장기적으로 가격이 가치에 수렴한다고 볼 때,
2개의 아파트 가격이 오랜 기간 같이 갔다는건
그 아파트의 가치가 같다는 것을 의미하며,
오랜 기간 가격이 같이 갔는데
지금 내가 본 2개 아파트의 매물 호가가 차이가 난다면?
보다 직관적으로 비교평가를 할 수 있습니다.
수도권과 지방의 차이
쌍둥이단지의 찾는 조건을
같은 도시(싸이클)과 다른 생활권으로 설정한 이유는
같은 도시, 즉 같은 핵을 가져야
부동산의 특징인 부동성(움직일 수 없음)을 기반으로
핵에 대한 접근성이라는 같은 기준을 가지고
가치 비교를 할 수 있기 때문입니다.
수도권은 하나의 도시 권역입니다.
이 권역은 강남이라는 '핵'에 대한 접근성을 기준으로
아파트의 가치를 비교할 수 있죠.
지방은 어떨까요?
지방 도시들은 같은 권역이 아닙니다.
서울에 직장을 두면서 수도권에 거주하는 경우는 매우 많지만
전주에 직장을 두면서 광주에서 사는 경우는 없습니다.
모두 구분된 개별 도시 권역이죠.
개별 권역이기에 가치가 다르고,
가치 비교를 위한 방법으로 핵에 대한 접근성을 비교하는
쌍둥이단지법을 적용하기에 보다 어렵습니다.
메가 권역인 수도권과는 다르게
지방 도시들은 핵이 존재하지 않는 경우도 있기도 합니다.
이에 지방에서는 부동산의 가치로써
수요의 크기인 인구를 비교합니다.
유사 인구를 가진 도시들을 정하고,
그 안에서 비교하고 싶은 아파트의
생활권 순위, 생활권 내 단지 선호도를 파악하여
아파트의 가치와 가격을 비교하면 됩니다.
그림으로 그리자면 아래와 같습니다.
지방 아파트 비교 시 주의할 점
지방 아파트는 권역이 다릅니다.
각 도시의 공급에 따라 가격 싸이클이 만들어집니다.
지방 아파트 가격을 비교해보시면,
정확하게 똑같은 수도권에 비해서 지방은 다른 것을 볼 수 있습니다.
예시를 들어볼게요.
아래는 대전의 관평, 열매, 광주의 수완을 비교한 것입니다.
그래프가 정확하게 붙지 않죠?
가격을 비교하실 땐
이 사유를 파악하셔야 합니다.
2011년 이후 세종 입주로 인해 가격이 2017-8년까지 횡보한 대전,
부동산 공무원?이라는 광주의 특징을 알아야
단순히 가격을 비교하는 것을 넘어
가치를 비교할 수 있습니다.
도시의 가격이 달라지는 사유는
각 도시들의 자체 공급
인구를 주고 받는 인접 도시들의 공급
(특히 광역생활권, 대전&세종, 부산& 김해&양산, 대구&경산&구미 등)
도시 특징에 따른 싸이클
(공업도시, 서비스도시, 관광도시, 완성형 도시 등) 등
배후 수요
(전주의 배후 수요엔 익산, 군산, 정읍 등 전북 지역 모두)
도시의 생김새
(밀집형, 방사형 등)
등 다양한 것을 고려해야합니다.
또 다른 예시인 청주와 천안 역시 마찬가지입니다.
청주&천안은 이 글에선 기재하지 않겠습니다.
글을 읽어보시면서 가격의 흐름이 왜 다르게 갔는지
생각해보시면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
- 수도권 아파트 쌍둥이단지 비교법
https://cafe.naver.com/wecando7/5964430
[새벽보기] 보다 직관적으로 아파트 비교평가하는법 2 (쌍둥이단지비교법)
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