안녕하세요 또복이 입니다.

2025년 1월, 대한민국은 혼란에 빠져있습니다.

정치가 혼란하고, 환율이 폭등하고, 금리가 동결되고, 폐업은 100만시대,

대출은 조이고 거래량은 급감하고 언론과 유투브는 부동산 망했다는 이야기밖에 안나오는 지금.

“저희부부는 서울 동대문구 역세권 신축 내집마련을 했습니다.”

지난 2023년 12월, 저희부부는 신혼집을 마련하는 과정 가운데 월세,전세,매매 어떤선택을해야하는지 몰랐지습니다. 갖은 종자돈은 1억도 안되었기에

매매는 당연히 옵션에 없었고 월세와 전세중에 공부를하다가 월급쟁이 부자들을 알게되었습니다.

첫 신혼집을 ‘월세’로 선택한것은 정말 탁월한 선택이었습니다.

보증금은 단돈 2000만원인 곳에 월세계약을 하고 난은 종잣돈으로 투자를 하거나 매매의 기회를 잡자는 의사결정을 합니다. 큰 목돈을 쥐고 돈모으는 재미를 배우며 열심히 월부에서 공부했습니다.

그리고 참 다행히 월세에 살면서 목돈을 열심히 모아 종잣돈 3억을 만들었습니다.

열심히 모은 우리부부의 종잣돈을 손에 쥐고 매매를 하자는 결정을 하게되었습니다.

[9개월간의 부동산 공부 프로세스]

(1) 이론강의 (임장,임장보고서) - (2) 현장 방문 (전화임장, 매물임장) - (3) 매물코칭

(1) 이론강의 리스트

2023년 12월 - 신혼집 월세 입주

2024년 4월 - 월부 입성 [내집마련 기초반] 온라인으로 혼자듣기

2024년 8월 - [실전준비반] 첫 조모임과 임장보고서 작성

2024년 9월 - [경매특강] 꿈나무님 특강

2024년 9월 - [동작구] 양파링님 특강

2024년 10월 - [대출] 용용맘맘맘님 특강 

2024년 12월~1월 - [매물코칭] 몽부내 코치님
 

(2)현장방문

[제가느낀 12월의 현장]

1. 지금은 분명 매수자 우위시장이다. (네이버 호가는 거래가가 아니다)

거래량이 위축되고 분위기가 안좋아지다보니 네이버 호가는 절대 가격이 아니었습니다.

2024년 6~8월에 부동산 현장은 이런분위기는 아니었습니다. 

대출규제 완화로 잠깐 가격이 반등했던 여름시기에는 호가가 그냥 가격이었습니다. 

조정이되어도 1000만원되면 잘 된조정이었죠.

그런데 12월이 되자 모든 부동산 사장님께서 같은매물이 아님에도 불구하고 “2000만원은 조정될거에요”

라는 말을 굉장히 많이한다는 느낌을 받았습니다.

2. 거래가격이 저렴하면 바로 팔린다.

놓친 물건이 2개나 생겼습니다. 

심지어 매전 갭이 크더라도 절대적 가격이 저렴하면 빠지는현상, 

현장분위기가 급매는 바로 빠지는 분위기입니다. 

3. 네이버에 올라오지 않은 물건이 있다.

물량이 쏟아진다는 언론의 내용과 다르게 서울 아파트시장은 

네이버 호가와 물량들은 물건이 엄청많구나~ 하는 느낌은 받지 못했습니다. 

그런데 역시 정답은 ‘현장’에 있었습니다. 

이런 매수자 우위의 분위기를 직감하고 제가 궁금한 단지가생기면 바로바로 전화를 돌렸습니다. 

“ A부동산 : 아가씨, 이거 5월에 세금 내기전에 판다는 물건이 있는데.. ”

“B부동산 : 아직 매물 올리지않은 매물이있는데 조건은 주인전세에요”

그렇게 B부동산에서 저의 1호기 내집을 만났습니다. 

심지어 저는 25년 12월에 월세 만기라 1년먼저 시장분위기를 보려고 현장을 돌아다니고 있었는데, 

저의 월세만기일자와 동일한 물건을 만나게되었습니다. 1년먼저 사두는거다보니 주인전세가 조건이었습니다.

그동안 이론강의만 듣고, 집에서 시세트레킹만 해왔다면, 이번 12월에는 움직여야겠다는 마음으로 전화임장을 열심히 하면서 저의 집을 만나게 해주었습니다. 

전화임장을 하면서 매물코칭도 정말 큰 도움이되었습니다.

(3)매물코칭 with 몽부내 코치님

제가 가진 돈과 저희 부부의 직장의 위치, 아이를 낳게된다면 시댁 친정과의 거리등 

다양한 요소를 고려하여 저희가 뽑은 곳은 동대문구와 동작구 였습니다. 

그런데 동작구는 급지가 한단계 높다보니 저희의 예산으로는 방이 2개인경우가 대부분이었고 정말 용의 꼬리인 단지들이 전부였습니다. 

그나마 동대문구는 같은 가격으로 방3개의 매물을 많이 볼수있어 청량리 생활권으로 열심히 매물을 찾고 있었는데, 정말 제 마음에 드는 매물이 없었습니다. 저의 눈이 높은건지 제가 메타인지가 안된건지 조금 싸면 남편이 맘에 안들어하고, 조금 비싸면 구축인데 그걸 사야하나 하는 생각이 반복해서 들었습니다. 

그래서 우리끼리 고민할게 아니라 코치님에게 코치를 받자, 

꼭 지금 결정이 안되더라도 우리의 생각을 점검하는 심정으로 매물코칭을 신청했습니다. 

 몽부내 코치님의 시장을 보는 눈과 경험, 그리고 여자로서 엄마로서 내집을 마련한다는것이 단순히 돈넣고 돈먹기의 행위가아니라 ‘우리가족이 정말 오래 잘 살아갈 수 있는집’ 이라는 가치관도 생각하게 해주셨습니다. 

저희는 동대문에서는 청량리 생활권만 안전할거라는 부린이같은 생각에 휩쌓여있었습니다. 

그리고 저희 매물을 코칭받았는데, 이 한마디가 저희부부를 새로운 시야로 확장시켜주셨습니다.

“또복이님, 왜 꼭 청량리여야해요? 

저는 그 금액으로 제가 살거라면 그돈으로 구축이 아까울거같아요. 

한정거장만 들어가도 이문휘경에 신축들도 있지않을까요? 

청량리 호재는 지난상승장때 반영이되었지만, 

이문휘경은 아직 상승호재를 받은적이 없잖아요. 

상승한다면 이문휘경 신축은 이제부터 시작일거같아요”

코치를 받고 바로 이문휘경 뉴타운 분양권과 입주권 시세를 조사하고 매매물건부터 털었습니다.

그런데 역시나 이문휘경 뉴타운은 1월 입주를 앞두고 2-4억씩 이미 오른채 거래가 되고 있었습니다. 

마이너스피 없었습니다. 던지는물건 전혀없었습니다.

동대문은 청량리와 한정거장 차이이지만 ‘이문휘경’ 뉴타운이라는 큰호재를 품고있는 구였고

 이지역은 2025년에 입주가 완료되면 상승이 시작될거라는 확신이 들었습니다. 

그래서 이문휘경 뉴타운중에 제가살 수 있는 매물들로 모두 다시 털기 시장했습니다. 

그리고 저의 집을 만났습니다.

아, 이래서 나보다 더 많은 경험이있는 멘토를 만나야하는구나.

제가 코치님의 한마디를 듣지않고 제 생각으로 매매 결정을 했다면, 구축에서 열심히 살아갔을 저희 가족을 생각하니 아찔합니다. 지금 제가살고있는 월세는 중앙난방의 구축아파트입니다. 정말 춥고 힘들게 살아가고있습니다. 그래서 신축의 매력이 더 크게 다가왔습니다. 전매 갭도 훨씬 좁았고, 나중에 전세를 줄때도 유리한건 신축이었습니다. 

혹여나 제가 만난 이 집이 청량리 구축보다 덜오르더라도, 따뜻한곳에서 오래동안 가족들과 살아갈 수 있겠다는 버틸수있는 힘을 볼수 있었습니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 오랫동안 팔지 않을 수 있는 힘이요!

[다시 이론으로 - 매매협상은 이론에서 배운대로 적용하기]

매물코칭을 통해 제가 갖은 종잣돈으로 더 좋은 선택을 할 수 있을거라는 응원을 힘입어

동대문구 초역세권 신축 아파트물건을 만났습니다. 

네이버호가는 제가 담을수없는 가격이었지만, 이론에서 배운대로 적용해보고, 안된다면 또다시 기회가있으니 털어버리자는 심정으로 차분하게 가격협상을 적용했습니다.

부동산 사장님께서 아직 네이버에 올리지않았던 주인전세 매물, 저와 입주시기도 12월로 날짜까지 똑같았던 매물.

먼저 현장을 둘러보고 구조도 모두 마음에 들었습니다. 

호가에서 2000만원 조정가능할거라는 부사님 말씀에서 저는 더 내고협상 가능하다고 생각했습니다.

그렇게 생각할 수 있었던 근거는 동일단지가 12월에 2건의 거래가 모두 조정해주신 다는 가격에서 2000만원 더 저렴하게 거래가 되었습니다.

그리고 제가 동작구의 급매물 단지를 하나 보고있었는데, 그가격이 말씀주신 가격보다 정확히 2000만원 더 저렴한 가격이었습니다. 마음에드는 단지를 협상할때, 이단지말고도 다른선택권이 있다는게 정말 중요했습니다.

“상대가 원하는걸 확인하고, 내가 원하는걸 제시하라! ” -너나위

부동산 사장님께 전화드려서 추가 가격협상을 요청했습니다.

“주인분께서 12월까지 전세를 사시는조건(주인전세)은 현재 전세 시세보단 저렴하지만 N억에 가능할거같습니다. 

더 낮춰달라하시면 그것도 고려하겟습니다. 

남편은 가격때문에 동작구(상급지)에 사실 2000만원 더 저렴한 가격을 계약하려고 합니다. 

그런데 저는 아무리봐도 이집이 제집인것같습니다.

 사장님도 여성이시니 아시겠지만, 제가 곧 아이계획이있는데

내집 마련할때 친정 시댁의 거리를 무시하긴 어렵잖아요..ㅠㅠ 

저의 사연을 들어주실지 모르겠지만, 2000만원 더 조정이 가능할지 정말 송구스럽지만 여쭙니다.. 

매도자님이 급하신건 아닌거같아 기분나쁘게 생각하실까 염려되지만 

저희 사정을 전달 해주실수있을까요?”

최대한 정중하고 가격조정을 무리하게 해서 상대가 기분나쁘지 않을수있는 내용을 전달드렸습니다. 

너나위님께서.. 진심은 통한다고 하셨기에!

무리한 가격조정으로 받아드릴 수 있지만, 

주인전세를 시세대비 5000만원정도 저렴히 드렸기에 저도 무조건 제맘대로만 하는 협상은 아니었습니다. 

그렇게 다음날 부사님이 연락이 오셨습니다

“2000만원 조정도 언짢아하셨는데.. 

4000만원 조정은 정말 기분나쁘셨을거에요 매도자분이. 

12월 만기라 아직 급하지도 않으세요. 

그치만 제가 잘 말씀드려서 3000만원 선으로 

조정을 해보자고하시는데 어떠세요? 더이상 내리면 아마 물건 거두실거같아요”

저희는 4000만원을 요청하면 3000만원을 조정해주실거라는 

계산까지 해두었고 저희 예산보다도 1000만원더 저렴하게 구매하는 거였기에, 

바로 협상을 진행하고 가계약을 요청했습니다. 

이제 계약금을 넣기전에 이론에서 배운대로 꼼꼼하게 확인했습니다. 

1. 주인전세 전세자금 확정하기
2. 입주 시기 확정하기
3. 잔금시기 확인하기
4. 누수 확인하기 (관리사무소, 직접방문등)
5. 등기확인하기 (대출유무)
6. 수리비 견적 .. (신축이라없음, 시스템에어컨2대, 식세기,인덕션 옵션)

그리고 드디어! 

서울 동대문구 역세권 신축으로 내집마련을 성공했습니다!

이 시기에 구매할 수 있었던 이유.

1. 현장은 언론과 생각보다 다르다.

   부동산 거래안된다는거 진짜인가요..? 부동산갈때마다 사람이 많았습니다.

   생각보다 기회를 노리는사람들이 많았습니다. 그런 흐름에 저도 용기가 생겼습니다. 

   (집을 보러다닐때 2-3팀 묶어서 계속 보러다녔습니다.)

2. 가격 협상이 생각보다 잘되는 시기다

   모두가 안된다는 시기에 용기를 내었습니다. 그리고 언론들..지금도 하락장인데 조금 더 기다렸다 사세요 란 말만큼 무책임한 말도 없는 것 같습니다. 아예 사지 마세요 는 아니잖아요?   최저점, 그것이 예측가능한일일까요? 부정적인 언론을 현장상황과 잘 분별할 수 있는 힘과 용기를 저를보며 얻으셨으면 좋겠습니다.

    

3. 주인전세

    미리 갭으로 구매해두고 1년뒤에 들어가는 플랜이라 당장의 금리와 정치적 이슈의 영향을 덜 받을 수 있었고, 1년동안 종잣돈을 더 모아서 들어갈 수 있었습니다.

    

이후의 계획

너바나님의 열반스쿨을 들으려고합니다.
내집마련을 했지만, 아직 입주를 안 해서 더더욱 내 집이 생긴것 같은 기분보다는 주식 투자하는 느낌이 강합니다. 

게다가 2025년도 부동산 시장의 부정적 메세지가 언론을 도배하는 가운데, 

저 역시 많은 용기가 필요했습니다. 

정말 투자에서 중요한게 지금까지는 이론과 스킬이라고 생각했다면, 

매수를 하고나서는 멘탈이 가장 중요한것 같습니다.. 

열반스쿨로 저의 멘탈을 잡으며 올한해를 잘 버텨보려합니다.

부동산 입문부터 공부, 현장, 코칭까지

그리고 저의 멘탈케어까지.. 

언제나 늘 곁에 함께해주시는 월급쟁이부자들에게

진심으로 감사합니다!