임차인의 전세권설정 요구, 들어줘도 될까?

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다

빌라사기, 깡통전세를 우려하는 사회적 이슈로

임대차 계약시 불안함을

갖게 하기도 하는데요

그래서인지 최근에 전세를 계약하려고

하는 분들에게

종종 받는 요구가 있습니다

" 전세권 설정하겠습니다 동의해주세요."

-너무 높은 전세금이 두려운 세입자-

'전세권?' 그게 뭔데 !!

어딘지 "권" +"설정" 이 두 단어가 들어가면

흠칫하게되는 작은 마음

이런 요구가 있었을때 어떻게 대처해야할까?

알고 대처해보아요

전세권설정 !!

전세권 설정이란?

"전세권" 이란 전세금을 지급하고,

그 부동산을 사용하고,

사용기간이종료되면 전세금을

반환받을수 있는 권리입니다

전세권을 설정하면 이런 효력이 있습니다

즉, 전세 기간이 종료되면

전세금 반환을 받는 권리를

등기부등본상에 등재하여

보장받는 행위라고 정리할 수 있습니다

(어려워....)

② ③ ④ 를 조금 더 자세히 살펴보았어요.

확정일자와 전입신고로 보호를 받는 경우는

반드시 "실제 전입" 요건을 갖추어야 하는데요 .

실제로 계약하는 임차인 명의과

거주자가 일치 하지 않는 경우는

실전입 요건을 갖추기가 어렵습니다

이런 경우 임대인 임차인 상호 협의하에

전세권 설정을 할 수 있습니다

▶ 일반적으로 사택으로 임차하는 경우 이에 해당합니다

임차인은 해당 전세권을 담보로

다른 채무를 만들수도 있고

임대 계약을 하지않은 3자에게

다시 전전세를 할 수 있습니다

( 나도 모르게 내 집에 다른 사람이 살 수도 있다는 뜻입니다 .)

▶ 이부분은 임대인 입장에서는 거의 전적으로 좋지 않은 조건이라고 봅니다

나도모르게 내집에 다른 채권이 들어오거나 ,

모르는 사람이 살고 있을 확률도 있습니다 (ㄷㄷㄷ싫어싫어 ㅜㅜ)

확정일자만 부여받는경우

전세금 반환이 되지 않은다면

[반환청구소송/ 승소] 후 -->[경매집행] 신청 해야한지만

전세권 설정되었다면 소송없이

바로 [ 경매집행] 절차를 진행할 수 있습니다

전세금을 보호받아야 하는 임차인 입장에서는

유리한 조건으로 보입니다

▶하지만, 소송을 안한다할뿐, 경매집행 절차는 일반인에게는

쉽지만은 않은 것이 사실입니다

전세권 설정요구에 대응하는 법

그렇다면 임대인은 전세권 설정을

무조건 거절해야할 까요?

그렇진 않습니다

전세를 차질 없이 맞춰야 하는

임대인의 입장에서는

첫째 , 시장이나. 임차인의 상황에 따라

전세권 설정을 동의해야 할 수 있습니다

둘째 반대로 반드시 전세권 설정을 하지

않아도 임차인 임대인 모두

안전한 임대차 계약을 할수도 있습니다

어떤 상황에라도.

임대인 임차인 모두 안전한 거래를

성사하는게 중요하다고 생각 합니다

CASE 1. 전세금을

반환받지 못할까 임차인이 불안하다면

▶ 이경우는 현실적으로는 전세권 설정보다는

[전세금 반환보증보험] 을 가입하는 것이

임차인 입장에서도 조금 더 나은 선택일 수 있습니다

앞서 설명한 것처럼 전세권설정하시면

보증금 반환이 되지 않을 때

임차인 직접 경매 절차를 거치셔야하지만.

전세반환보증보험을 가입하면, 임차인은 보험사로부터 지급받고

보험사가 임대인에게

반환 소송등 절차를 진행합니다

CASE 2. 사택용도로 써야하는 경우

앞선 설명처럼 사택의경우 거주자와

임차계약한 자가 다르므로

전세권 설정을해야 보증금에 대한

안정성을 지킬 수 있습니다

이런 경우 부득이

[전세권설정을 동의]

해줘야만 한다면

민법 306조에의해 특약을 통해

"사용용도"를 규정히고

"전전세 금지" " 양도 및 담보설정 금지"

조항을 기재한다면

임의 전전세. 양도. 담보제공등을 방지할 수 있습니다

*특약문구예시*

임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며, 임차인은 본 물건을

사택용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.

또한 본 전세권에 대한 담보설정이나 양도, 전전세를 금하며,

사유발생시 계약은 즉시 해제될 수 있다

전세권설정 ! 즉시적으로 임대인에게

손해를 주는 행위는 아니므로

"절대 안돼~" 라고 할 만한 것은 아닙니다

개념을 미리익혀두고. 상황에 따라

맞게 적용한다면

임대인 임차인 모두 나이스한 ~

계약을 마무리 할 수 있겠습니다!!

그리고 !!! 혹시라도

모를 전세가 하락을 대비해서

반드시 가용자금을 체크해두셔야 한다는것 ! 잊지마세요 !

딱딱하고 지루한 내용이지만

한번씩 꼭 체크해보세요 !

긴글 읽어주셔서 감사합니다 !!

*참고해서 읽어볼만한 글 *

내 보증금 지키는 전세보증보험 종류와 한도알아보자!!(HUG 와 SGI 차이점)