매도 후 갈아타기 2년이 지난 시점 복기 [매도 물건은 1억 상승, 갈아탄 물건은 매가 보합, 역전세]

안녕하세요
요 근래에 매도에 관한 글들이 많이 보이고 매도와 관련된 고충들을 직간접적으로 듣게 되면서
유쾌하지 않지만 2년이 지난 저의 갈아타기 성적표를 복기와 함께 갈아타기에 도움이 되실까 싶어서 경험을 공유해봅니다

아파도 뚫어지게 바라봐야한다. 

아니 아플수록 더욱 예민하게 들여다봐야한다. 

실수는 우연이 아니다. 

실수를 한다는 건 내 안에 그런 어설픔과 미숙함이 존재하기 때문이다.

-조훈현, 고수의 생각법 中 복기
(이런 마음으로 복기 했습니다 T^T)

1. 매도하게 된 이유
매도를 결심하게 된 것은 23년 당시 보유하고 있는 1개의 물건에 역전세 n억의 예상되어있었고 1개의 물건은 분양권 상태로
역전세의 전세만기와 분양권 입주시점이 비슷하여 한 번에 n억 이상의 종잣돈이 묶이게 되었습니다.
투자코칭을 통해서 n억 이상의 투자금이 묶인다면 충분히 좋은 곳을 매수할 수 있기에 기회비용대비 아쉬워 그 중 분양권을 매도할 것을 코칭 받았습니다
매도 코칭을 받았지만 제가 갖고 있는 앞마당내 비교를 통해 가격이 매우 싸다는 것을 다시 한번 검증, 판단하였습니다. 다만, 입주장 전세를 맞추게 될 때 보수적으로 n억의 투자금이 묶일 수 있기에 3일을 고민하다 결국 매도를 결심하게 되었습니다.
23년 초, 거래가 완전 박살난 지방 도시였기에 매수 문의조차 끊긴 상태였기에 생각처럼 내가 매도를 내놓는다고 매도가 되는 게 아니었습니다.
본격적으로 매도를 해야겠다 결심을 하고 해당 지역과 연계된 도시의 모든 부동산 전화번호를 땃고 매도 문자를 뿌렷습니다.
그리고 매도 물건 생활권내 모든 부동산을 방문하고 상담 받으며 물건의 적극 매도 의사를 어필하고 현재 시장분위기를 체감할 수 있었습니다.
그리고 운이 좋게도 매수자가 붙어 적극적으로 협상을 한 끝에 -n만원 손해로 매도할 수 있었습니다.
RR의 물건이었기 때문에 물건들 중 경쟁력이 있었고 매도를 해야 되는 명확한 이유가 있었기에 제가 설정한 금액 수준으로 가격을 열어두고 매도하게 되었습니다.

-투자금 규모의 기회비용으로 인한 물건 매도
-적극적으로 현장 방문하며 매도 의사를 적극 어필과 시장 상황을 예민하게 파악
- 차가운 시장 속 RR 물건의 가장 저렴한 물건이었기에 1등 물건을 만들 수 있었음

2. 매도 후 매수 진행
갈아타기라고 말씀드렸지만 당시엔 매도가 너무 안되다보니 매도가 1순위였기에 갈아탈 물건 후보를 임장다닐 생각을 못했습니다.
매도 잔금까지 빠르게 진행되었고 그때부터 틈틈히 투자물건 후보들을 추리기 시작했습니다.
1개 지역이 저평가 되었으면서 적은 투자금으로 투자할 단지들이 많았고 그 지역 중 후보 물건을 정해서 매물을 털었습니다
며칠에 걸쳐 물건을 털었고 투자기준에 맞는 매물을 발견하여 주저하지 않고 바로 투자를 진행하였습니다. 많은 우여곡절이 있었지만 전세까지 무사히 맞출 수 있었습니다.

-매도와 매수가 동시 진행이 되질 않아 당시 최저가로 진행하지 못한 아쉬움
-급격한 투자자 쏠림으로 일시적 반등 및 투자자 적대적인 분위기로 빠르게, 공격적으로 임장하지 못한 아쉬움

3. 시간이 지나 갈아타기의 아쉬움

1) 지난 2년이 지나는 동안 매도한 분양권 물건은 입주를 하여 신규택지를 이루었고 해당 지역에서 가장 선호하는 생활권이 되었습니다.
23년 당시엔 전세가격이 급락하여 당시 시세로 예측한 전세가격으로 n억의 투자금이 들 것으로 예상되었지만, 제 예상과는 다르게 너무 빠르게 전세가 소진, 가격이 상승하였고 분양가 대비 소액으로 전세를 맞추는 시장 분위기에 놀랐습니다.
또한 매도 당시에 매우 저렴한 가격이었기에 해당 단지는 2년차가 되지 않아 정상거래가 없었지만 주변 가치와 비슷한 단지의 가격이 5천~1억 상승했습니다.

2) 갈아탄 물건은 2년 만기시점에 인접 생활권에 입주가 예정되어있었지만 이 구간만 잘 버티면 향후 입주물량이 없을 것으로 데이터를 확인하였습니다.
하지만... 제 생각과는 다르게 대규모 신규택지지구가 2~3곳이상 개발이 진행이 되었고 첫 2년만 잘 버티면 시장이 좋아질 거라 생각했지만 다음 2년 뒤 또 입주 리스크가 생겼습니다.
입주물량이 많고 지방시장 불황으로 매수한 단지는 가격이 매수한 가격에서 보합상태로 유지 중이고 급매 전세가격으로 거래가 진행 중이라 역전세가 될 가능성이 높아졌습니다.

3) 당시 물건을 매도하고 보유한 물건은 역전세 n억을 예상하였지만 세입자와 협상, 조율을 했기 때문에 시세보다는 높은 가격으로 유지하는 조건 대신에 역월세 제안 n천만원으로 자산을 지킬 수 있었습니다.
하지만 현재 해당 물건의 매매가는 급매 위주로 거래가 조금씩 되면서 오히려 가격이 하락하고 있습니다.

결론은 매도한 물건은 최소 5천만원 이상의 수익과 예상과는 다른, 적은 투자금으로 물건을 지킬 수 있었고
제가 당시에 보유한 물건 2채는 가격이 하락하거나 보합을 유지한 채 1채의 역전세를 준비하고 있습니다.

3-2. 갈아타기의 아쉬움2

23년 당시 앞마당이 20개 이상이 되었고 지방 광역시 일부 외 중소도시 대부분이 앞마당인 상태였습니다.
앞마당내 200~300세대 이상의 모든 단지의 시세를 매일 매일 루틴으로 트래킹하였기 때문에 앞마당내 시세를 전부 숙지, 파악하고 있었습니다.
하지만 당시에 저평가 된 것에만 초점을 맞췄을 뿐, 매도한 단지보다 더욱 가치가 있는가에 고민이 부족했던 거 같습니다.
매도한 단지의 지역보다 체급이 큰 도시에 투자를 한다고 생각했을 뿐 투자한 단지가 더욱 가치가 있는지에 관한 고민이 없었습니다.
그리고 당시엔 적은 투자금으로 투자해야한다라는 틀에 가로막혀 종잣돈이 n억이 있었지만, 투자금 5천만원 이상의 단지라면 투자후보에서 제외시켰습니다.
내 종잣돈 내에서 투자금을 더 넣더라도 더 좋은 단지에 투자를 해야한다란 인식이 없던 게 아쉬웠습니다.

- 매도한 단지와 매수한 단지의 명확한 가치 파악이 부족했다. 체급이 더 큰 도시에 투자를 한다란 생각만 했을 뿐 더 좋은 가치에 투자한다 란 생각이 부족했다.
- 앞마당내 모든 단지의 시세를 숙지하고 있었지만 저평가와 소액투자라는 관점에 사로잡혔을 뿐 매매/전세가 저평가 된 시장에선 소액이 아닌 투자금 규모에 맞춰 더 좋은 곳에 투자해야한다 란 생각이 없었다.
- 투자금액을 한정지어 투자하지 말고 시장 상황에 맞춰서 투자금액대별 투자후보를 추리는 연습이 부족했다
- 지방투자자라는 정체성 때문에 수도권에 투자한다 라는 생각을 아에 하지 못했다

4. 매도한 물건은 가격이 오르고 보유한 물건은 가격이 하락, 보합임에도 흔들리지 않은 이유

사실 제 예상과 다른 상황으로 흘러가면서 살짝 속쓰리기도 했습니다.
투자자로 시간을 보내며 전국이란 범위로 시야를 넓혀 시세를 숙지하며 애쓰고 있는 데 제가 보유한 물건은 보합 내지 일부 하락, 역전세를 면치 못하고 이렇다 할 성과가 없었습니다.
그럼에도 저의 투자 생활이 크게 흔들리지 않았던 이유를 떠올려 봤습니다.

- 매도만으로 끝난 것이 아닌 추가 자산을 취득하였다.
- 비록 갈아탄 물건이 매도한 물건보다 가치가 떨어지지만 가격이 오르지 않는다고 가치가 없는 물건이 아니다. 가치가 충분히 있는 물건이며 오히려 지금 매우 저평가 된 상태다.
- 지금과 같은 시장 분위기를 내가 예측할 수 있는 범위가 아니었다. 결과만 봤을 때 아쉬웠을 뿐, 내가 예측할 수 있는 영역이 아니었다.
- 잘되면 대박, 안되면 쪽박이 아닌 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 투자 시장에 살아남는 것이란 '투자 기준'에 맞게 행동했다.
- 시행착오를 겪어가며 더 좋은 투자를 한다는 것의 의미를 알아가고 있다.

5. 복기를 통해 깨달은 점
 

0. 가장중요) 실력있는 자의 조언을 듣긴 했지만 모든 상황, 판단을 내가 직접 분석하고 결과를 책임진다는 생각을 가졌다. 그리고 상황에 따른 시나리오를 구상했었다.
1. 갈아타기를 할 땐 반드시 더 좋은 가치가 있는 곳에 투자를 한다 (또는 보다 리스크가 적은 곳) [단순히 더 좋은 지역으로 단지를 갈아탄다가 아닌 단지의 가치가 더욱 좋은지 고민을 해볼 것]
2. 가장 저평가 된 것에 사로잡히다 보면 저평가의 늪에 빠져 더 좋은 가치의 물건을 골라내는 데 헷갈릴 수 있다. 하락장에선 저평가 되어있으면 더욱 가치가 있는 곳에 투자를 해야하는 시장장인 경우도 있다. 보유 투자금으로 가장 가치가 좋은 물건이 무엇인가란 고민을 지속적으로 해야한다.
3. 시장은 내 예상과 다르게 움직일 수 있다. '오른다. 떨어진다' 가 아닌 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 선택이 내가 투자시장에서 오랫동안 살아남을 수 있는 선택지다
4. 매매/전세 가격이 모두 저평가 되어있는 상태라면 투자금액을 한정짓기 보단 내가 갖고 있는 종잣돈 내에서 투자금액대별 투자 후보를 추릴 수 있는 능력이 필요하다
5. 과거엔 향후 입주물량이 없다고 계속 없는 것이 아닌 '인허가 물량'까지 파악하여 잠재적 리스크도 확인할 필요가 있다. 다만 이것은 내가 예측 할 수가 없다. 다만 잠재적 리스크가 존재한다 라는 인지를 할 수 있다.
6. 내 뜻과 다르게 매매 가격이 오르지 않는 상황이 일어난다 해도, '감정적'으로 물건을 대하지 말고 '이성적'으로 해당 물건의 가치와 가격을 다시 검토할 것.
6-2. 저평가 된 시장의 환경이 장기전이 될 가능성이 높고 더 좋은 가치의 물건을 투자 할 수 있는 상황이라면, 내 편익과 비용을 계산하여 더 큰 가치가 있는 물건에 투자할 수 있는 '이성적 태도' 또한 유지할 것
7. 남과의 투자 비교는 내 투자 생활을 더욱 비극으로 만들 뿐이다. 10년이란 기간을 염두해두고 긴 호흡 가진 투자자의 태도가 중요하다.

6. 맺으며

지방에 보유한 물건을 매도하여 더욱 가치가 있는 서울에 투자하시는 분들이 많이 계신 거 같습니다.
서울이라는 매우 뛰어난 가치 있는 땅에 투자하는 것이기에 진심으로 응원을 드리고 잘 되셨으면 좋겠습니다.
다만, 지방시장이란 싸이클이 상대적으로 짧아 내가 매도한 물건이 가격이 오르고 내가 갈아탄 물건이 가격이 지지부진할 수 있는 상황 또한 있을 수 있음을 염두해두셨으면 좋겠습니다.
우리가 배운 '잃지 않는 투자의 기준'에 맞는 행동을 하였다면, 가치 있는 물건을 하나씩 보유해가며 인플레이션이란 파도의 힘을 믿으며 모두 목표한 바를 이루는 투자자가 되시길 진심으로 응원합니다.

 

승자에게도 패자에게도 괴롭기만 한 복기, 그럼에도 우리는 복기를 해야한다. 복기를 해야 무엇을 잘했고 무엇을 잘못했는지 정확히 알고 넘어갈 수 있기 때문이다. 

승리한 대국의 복기는 이기는 습관을 만들어주고 패배한 대국의 복기는 이기는 준비를 만들어준다.

-조훈현, 고수의 생각법 中 복기