자모님 소액투자 강의 듣고 질문 드립니다 (수도권 투자, 아실, 입주물량)

야누스22

25. 01. 24. 00:36

선개미님 안녕하세요, 사이트별로 공급물량이 안 잡히는 이유와 역전세 리스크로 인해 해당 지역에 투자를 고사해야 할 지 고민이 되시는 군요. 일단 강의를 열심히 수강하시며 궁금한 점을 해결하려고 하시는 모습이 멋지십니다. 질문에 대해 하나씩 답을 드리자면, <질문1> 기관마다 예측치가 다른 건 집계 방식이 다르고, 민간의 경우 조사 과정에서 접근할 수 있는 정보에 한계가 있기 때문에 간혹 플랫폼 마다 공급 물량이 달라지곤 합니다. 아실의 경우 공공주택 물량을 집계하지 않고, 아실은 정비사업도 보수적으로 집계하는 편입니다. 특히 최근엔 공사비 갈등으로 입주가 미뤄지는 사업장이 많아서 입주 물량 산정 시 플랫폼 별로 산정하는 입주 물량이 다릅니다. 따라서, 공급물량을 산정하실 때는 호갱노노, 아실, 부동산 지인, 각 지자체 사이트의 인허가 물량 등 여러 플랫폼의 공급물량을 교차 확인하시는 것을 추천드립니다. 그래야 면밀하게 입주물량을 확인하고 대응하실 수 있습니다. <질문2> 만약 선개미 님이 지금 투자를 하시어 새로 전세를 맞추시게 된다면, 일반적으로 2년 후에 전세 만기가 되게 됩니다. 그렇다면 전세를 맞추는 날짜까지 생각하시면 27년 2~3월을 기준으로 만기가 돌아오게 됩니다. 세입자 분의 상황에 따라 다르겠지만, 통상적으로 만기일의 앞뒤로 3개월 동안 입주 물량이 있는 지 살펴 보시면 됩니다. 26년 9월에 송내역 푸르지오가 입주를 한다면, 제 생각에는 어느정도 입주 물량이 정리될 시기라고 생각하지만, 푸르지오의 입주가 얼마나 영향을 끼칠 것인지는 선개미님께서 어느 단지에 투자를 하는 지에 따라 달라지게 됩니다. 물리적 거리, 투자한 단지의 선호도, 입주물량이 나올 때의 전세 시장 상황 등등에 따라 달라지겠지요. 또 다른 방법은, 만약에 선개미님께서 세가 껴있는 단지에 전세승계로 투자를 하시게 된다면, 만기일이 반드시 2년 후가 아니기 때문에, 이때 푸르지오의 입주일과 겹치지 않는 다면, 리스크 헷지 차원에서 투자를 고려하실 수 있습니다. 결국 송내역 푸르지오의 입주로 역전세 리스크가 발생할 수 있지만 중요한 것은 선개미님께서 충분히 입주 시기를 비켜 리스크를 헷지 할 수 있다는 것입니다. 리스크를 피하는 방법이 있다면 적극 활용하시어 투자를 고려하실 수 있습니다. 마지막으로 첨언드리자면, 아는 단지와 지역을 넓히게 되면 지금 고려하시는 투자처보다 더 좋은 투자 단지를 찾으실 수 있습니다. 열심히 강의를 들으시고 궁금증을 해결하시려는 선개미님이시라면 충분히 리스크를 헷지하며 투자하실 수 있을 거라 생각합니다. 성공적인 투자 하시길 기원합니다^^

하하옷

25. 01. 24. 00:47

안녕하세요 선개미님 하하옷이라고 합니다:)) 자모멘토님의 소액투자 강의를 들으셨군요^^ '지금 내가 할 수 있는 곳 중 가장 좋은 곳에 투자를 진행한다' 멘토님의 말씀을 그대로 행동으로 옮기는 모습 너무 멋지십니다. 개미님, 현재 아실에서는 보이지 않던 입주 물량이 네이버 부동산 지도에서 확인이 되서 당황이 되셨을 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 각 사이트마다 공급을 집계하는 방식이 조금씩 다르기 때문에 아실, 네이버 부동산, 호갱노노 등 다양한 사이트에서 공급은 확인해보시면 좀 더 꼼꼼하게 숨겨진 공급까지 확인하실 수 있을 것 같습니다. 실제 적용해보며 찾아내시다니! 너무 멋지십니다 ㅎㅎ 선개미님, 그런데 우리가 투자를 해나가면서 잊지 말아야 할 것이 있습니다. 투자는 계속해서 생각하지 못했던 이벤트가 생길 수 있고 항상 대응의 영역이라는 사실인데요. 송내역 푸르지오센트비엔 1,2단지가 입주 예정이어서 당황하셨겠지만 ㅎㅎ 투자를 포기하기 보다는 우리는 팩트에 집중해서 한번더 상황을 체크해봐야 합니다. 1. 먼저 송내역 푸르지오가 입주하는 시기는 26년 9월로 현재 투자를 진행한다면 대략 27년 2월 만기이므로, 어느정도 푸르지오 물량이 정리된 시점이지 않을까 생각됩니다. 너무 불안하시다면, 해당 시점을 피해 세낀 물건을 매수하거나 협의를 통해 전세 계약 기간을 3년으로 진행하여 피하는 방법도 있을 것 같습니다. 리스크를 헷지하며 투자하는 방법은 :)) 있으니 방법을 찾는데 집중해서 고민하시면 좋겠습니다. ㅎㅎ 2. 공급 관련하여 스스로 확신이 들지 않고, 고민이 있을 때 아래와 같이 해보셔도 좋을 것 같습니다. 현재 1호선 생활권에 투자 후보 단지를 보고 있다고 하셨는데, 해당 단지 주변에 과거 입주가 있었을 때 매매가와 전세가가 얼마나 떨어졌는지, 그리고 회복은 얼마나 걸렸는지 그리고 그 떨어진 금액을 내가 감당 가능한지 고민해보시면 좋겠습니다. 또한, 송내역 푸르지오센트비엔은 49㎡, 59㎡ 작은 평수로 이루어진 단지인만큼 이 단지가 진짜 해당 생활권 내에 어떤 단지들에 더 큰 영향을 미칠지 이 부분도 같이 고민해보시면 좋을 것 같습니다. +추가로, 현재 부천의 전세가가 싼지 비싼지 알아보기 위해 과거 언제 시점과 비슷한 전세가를 형성하고 있는지, 정말 역전세가 더 심하게 날 것 같은지 실제로 임장보고서에 작성해보며 한번더 스스로의 답을 찾아보셨으면 좋겠습니다. 3. 그리고 1,2번보다 더 중요한 것은, 내가 보고 있는 단지의 가격이 정말 싼지 한번더 부천 내 물건들을 비교해보셨으면 좋겠습니다. 현재 7호선 라인에도 급매 물건들이 나오고 있기 때문에, 조금더 물건을 찾아보셔도 좋을 것 같아요. :)) 마지막으로 저는 제 힘으로 답을 찾기 어려울 때 매물코칭이나 투자코칭을 활용하고 있습니다. 이미 부동산 분야에서 성공하신 튜터님, 멘토님들과 함께 질문을 드리고 이야기를 나누다보면 어떻게 나아가야 할지 방향성이 잡히더라고요. 선개미님도 많이 고민되신다면 투자코칭을 받아보시는 것도 추천드리겠습니다. 투자 응원하겠습니다! ㅎㅎ

선개미

25. 01. 24. 18:07

하하옷님이 말씀해주신 투자는 대응이라는 사실을 제가 간과했던 것 같습니다. 말씀 주셨던 것처럼 좀 더 구체적으로 공부하다보면 투자에 확신이 생길 수 있을 것 같습니다. 답변 주셔서 너무 감사 드립니다!!