1등 뽑기 결과에 대한 문의입니다.
광명시 임장을 마치고 최종 1등 뽑기를 진행했습니다.
다음 3개 물건이 TOP3로 나왔습니다.
쌍마한신 (92y, 384^) 32평 방3화2
매매 7억 / 전세 4.6억(주인전세) / 투자금 2.5억
철산리버빌주공(01y, 401^) 34평 방3화2
매매 6.35억 / 전세 4.2억 / 투자금 2.2억
철산리버빌주공(01y, 401^) 24평 방3화1
매매 5.6억 / 전세 3.6억 / 투자금 2.1억
1. 투자금만 따지자면 가장 투자금이 적게 드는 철산리버빌주공 24평 물건을 1등으로 뽑고 싶었는데요.
수익률을 평가하는 부분에서 쌍마한신은 -25% 하락률을 보였고,
철산리버빌 주공은 30평대, 20평대 모두 -10% 하락률로 그렇게 싼 물건이 아님을 알 수 있었습니다.
2. 이러한 이유로 같은 2억대 투자금이라면 쌍마한신 32평 물건을 1등,
철산리버빌 32평은 투자금 2.2억이 들고, 24평은 투자금 2.1억이 필요하므로
이왕이면 1천만원 비싸도,
철산리버빌 32평을 2등,
철산리버빌 34평은 3등으로 뽑았습니다.
3. 단 1등 물건인 쌍마한신 32평은 2.5억이라는 투자금으로 투자하기에는 아깝다고 생각했습니다. 2.5억이면 서울 투자를 노릴 수 있다고 생각했기 때문입니다.
또한 2, 3등 물건인 철산리버빌은 현재 호가로 나온 물건은 싸지 않으므로,
이후 매매가가 32평의 경우 5.9억대 / 24평의 경우 4.9억대 물건이 나오는 경우
투자금이 32평은 1.8억 // 24평은 1.4억이 들어가므로 이렇게 매매가가 싸졌을 때 투자하겠다 라고 결론을 내렸습니다.
저의 사고 흐름이 적절한지 궁금하여 질문을 올리게 되었습니다. 긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다 ^^
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댓글
안녕하세요~ 광명에 대한 비교평가 질문을 주셨군요 :) 결론을 낼 때는 투자금 이전에 가격 그 자체를 놓고 먼저 싼 단지들을 추려내시는게 필요합니다. 그렇다면 철산리버빌 주공(20, 30평대) 둘 다 '싼 가격' 단계에서 탈락이었을 수도 있을 것 같아요 (싼 물건이 아니라고 생각하셨다고 해서 그렇게 보았습니다~) 즉, 지역 내 단지들 안에서 1. 가격이 싼 물건들을 먼저 뽑고 2. 그 안에서 내 투자금 범위 범위에 들어오는 단지들을 남기고 3. 리스크대비, 감당가능 여부를 점검하는 순서로 결론을 지으시면 좋을 것 같아요 내 투자금 범위로 좁히는 두 번째 단계에서도 실제 가능한 투자금보다 +-5천만원 정도를 위아래로 더 넓게 보는 편입니다. 더 좋은 단지(지금은 투자금 살짝 초과되는 단지)도 협상을 통해 내 투자금에 맞출 수도 있기 때문에 그렇습니다. 이왕이면 같은 돈으로 더 좋은 단지를 해야하니까요~ 가치대비 싼 것을 산다는 것이 꼭 전고점 대비 하락률만을 의미하지는 않기도 합니다. 단지마다, 연식마다 또 다를 수 있기 때문에요. 그래서 다양한 입지적 요소들, 그리고 거기 사는 사람들의 선호도에 감정이입 하려는 노력을 많이 하게 되는 것 같습니다 끝날 때 희망 매수가까지 뽑아내시는 것도 좋은 것 같습니다 너무 고생많으셨어요!
킵로이님~! 안녕하세요 :) 생각의 흐름 너무 좋은데요? 1) 저평가 여부 (가격) 2) 투자금 여부에 따라 잘 생각해보신 것 같고, 조금 더 추가하자면 3) 리스크 감당 여부에 대해서도 적어보시면 좋을 것 같아요! 또한, 1등으로 선정한 쌍마한신도 싸지만 '2.5억 정도의 투자금이면 서울이 더 낫다'라는 생각도 너무 좋은 것 같아요! 2.5억 정도의 투자금으로 할 수 있는 서울은 어떤 지역, 어떤 단지가 있는지 까지 검토해보시면 더 할 나위 없이 좋은 것 같고요! 킵로이님 생각 나눠주셔서 감사합니다 :)
