월부학교 수강하면서 200만 광역시 준신축 6천만원에 3호기 투자했습니다 [하하옷]

안녕하세요

가족의 미래를 만들어가는

워킹맘투자자 하하옷입니다.

3호기 투자 잔금까지 마무리되는 시점이라,

3호기 투자 복기글 남겨봅니다.

1. 투자지역부터 다시 선정하기

지난 학교 가을학기를 다랭튜터님과 함께하며

3호기 방향성에 대해

계속해서 이야기를 나눴습니다.

첫달에는 이번 학교에서는

투자하지 않는다로 ㅎㅎ

결론이 나기도 했습니다.

종잣돈은 부족하고

3호기 취득세는 걸림돌처럼 느껴지다보니

다양한 방향성으로 고민에 고민을

거듭하였는데요.

저는 1호기가 현재 마이너스 3천만원 구간이고

3호기 매수 시

최소 2500~3000정도의

취득세가 예정되어 있어

문득, 또이또이라는 생각이 들어

1호기를 잘라내는 것에 대한 방향성도 ㅎㅎ

고민했었습니다.

(역전세로 1호기에 가장 많은 투자금이 묶여있었음)

하지만, 다랭튜터님께서

우리가 월부에서 배운 투자기준으로

한번더 투자 물건을 매수 보유하는 관점에서

가르침을 주셨고,

결론적으로

손실구간에서 1호기를 잘라내려고 생각한

제 자신이 너무 부끄러웠습니다.

그리고 중소도시 위주로

적은 투자금의 물건을 뒤지던 저는

제가 지금 고민하는 지점 자체가

에고에 에고를 더하고 있다는

결론을 내렸습니다.

(현재 소액 투자를 많이 하고 있는

A광역시는 2호기가 있어 후순위로 물건 체크)

제가 당시 임장보고서에 남겼던

내용입니다.

1. 왜 투자금 5천(6천)으로는

200만 광역시, 수도권 투자가

불가능하다고 생각하는가?

2. 투자금 5천(6천)으로 할 수 있는 물건,

진짜 다 뒤져봤나?

결론적으로, 지금 제가 해야 하는 건

투자금 6천만원 + 취득세 8.4%로

내 마음에 드는 물건을 찾아내는데

집중해야한다는 생각이 들었습니다.

들어가는 취득세보다 더 벌 수 있는 물건을

찾는데 집중하기!

투자금+취득세를 더해

최저호가 수준을 만들자!

목표를 다잡았습니다.

어디서 물건이 튀어나올지 모른다..!

투자금에 편견을 가지지 않고

다시 처음부터 물건을 뒤지기로 합니다.

2. '투자금' 보다 물건의 '가격'이 우선

우리가 투자를 진행함에 있어

물건을 못찾다보면 점점 초조해지고

자신도 모르게

'투자금'에 집중하게 되는 경우가 많습니다.

A가격 물건을 내 투자금 범위에

들어오게 할 수 있는 방법이 뭐가 있을까?

가 아니라

6천만원 투자금 범위 내에서

가장 괜찮은 물건이 뭐가 있을까?

로 질문의 중심이 바뀌어버리는 겁니다.

그러면 볼 수 있는 물건 자체가

달라져버립니다.

저는 투자금은 2차로 빼놓고

우선 가격이 저평가된 물건들 중에

가격 협의가 가능할 것 같은 물건으로

후보를 선정해 다양한 지역으로 물건을

보러 다녔습니다.

(투자금 +5000까지)

그리고,

학교 마지막 임장지로

현재 절대적 가격이 저평가된 지역 중 하나인

200만 광역시를 정하고

앞마당을 만들면서

해당 지역 물건도 뒤지기 시작했습니다.

그러나,

역시 ㅎㅎ 가격은

앞마당대비 압도적으로 정말 싸지만

투자금이 이미 1억을 넘어서는 물건들..

정말 안되는건가?

라는 생각이 들던 그때

함께 해당 임장지를 배정받아

물건을 보던 동료가 물건 하나를 알려줍니다.

"A단지에 ㅇ물건 봤어요?

그거 전세 이번에 새로 맞춰놨던데?

전세 가격이 괜찮더라고요"

그 다음주에 임장 예정이었던

A단지의 물건 소식 ㅎㅎ

그리고 계산을 해보니

2천만원 이상 깎는다면 어쩌면?..

가능할 것도 같았습니다.

그렇게, 해당 물건을

보러 갑니다.

3. 협상의 시작, 그리고 '사실은..'

해당 물건은 막상 가보니

그 전주에 잠깐 나왔다 사라진,

이미 없는 물건이었습니다.

그렇지만, 당시 그 물건보다

좋게 맞춰진 전세 조건이 없었고

잠깐이라도 나왔다 들어갔다는 건 ㅎㅎ

다시 또 나올 수 있는 거기 때문에

부사님과 함께 일단 물건을 보면서

이야기를 나누기로 합니다.

(신규 전세가 맞춰진 공실)

뻥뷰, 판상형, 층까지 괜찮은 물건.

비록 신축은 아니었지만,

정말 싸게 적은 투자금으로 매수한다면

100% 이상 수익 이상은 무조건 가능하다는

확신이 들었습니다.

또한, 잔금이 안되는 입장에서

신규 전세 셋팅된 물건이라니..

이건 꼭 잡아야 한다는 생각이 들었습니다.

잡아야 한다..!

속마음을 숨기고,

부사님과 계속해서 이야기를 나눴습니다.

핵심정보를 많이 알수록

협상에 있어 우위를 차지할 수 있는만큼

계속해서 집주인의 상황과

해당 집의 매수 조건에 대해

확인하고자 했습니다.

하지만

어떤 질문에도 계속

"아니야.. 이 집주인 말하면 팔거야..

협의 될거야..."

앵무새처럼 같은 답변을 하는 부사님 ㅎㅎ

뭔가 숨기고 있는게 있다는 생각이 들었습니다.

그리고

이야기를 나눈지 30분 만에

부사님께서 눈치를 보다가 한마디를 하셨습니다.

"사실은.. 이 물건 명의자가 나야.."

네??! 부사님????

갑자기 상황이 잘 풀릴 것 같다는 생각이 들었습니다.

"사장님, 저희 나눌 이야기가 많을 것 같은데..

커피 한잔 하실까요?"

그렇게 본격 협상에 들어가게 됩니다.

4. 협상을 위한 준비과정

제가 해당 물건을 보자마자

1. 이 물건 싸다

2. 이정도 가격까지 네고되면 무조건 한다

3. 전세가 맞춰진 물건이 아니면 들어가지 않는다

확신을 가졌던 이유는

이미 그 전에

제 앞마당 기준

비슷한 절대가 물건들 / 비슷한 투자금 물건들 / 각 지역별 상황

그리고 해당 지역/단지 기준

실거래가 / 주변 단지 호가, 전세가 / 지역 분위기 / 경쟁 매물 상황

마지막으로 '나의 상황'까지

대부분의 정보를 알고 있었기 때문입니다.

현장에서 물건을 만들고,

확신을 가지고 투자하기 위해서는

준비 과정이 탄탄해야 합니다.

그렇게 부동산에 돌아와

사장님과 수다를 떨기 시작합니다.

말이 길어지면서

점점 진짜 정보를 하나씩 흘리는 사장님 ㅎㅎ

제가 찜한 이 물건은

진짜 주인은 따로 있었고

그 주인이 명의가 부족해서

사장님과 수익금을 나누기로 하고

사장님 명의로 투자한 물건이었습니다.

하지만,,

해당 지역에

폭격 수준의 공급이 떨어지면서

올랐을때는 욕심을 내다 팔지 못하고

계속 욕심을 못버려

5년 이상 들고 가게 된 물건이었습니다.

이야기를 나누면서

이번 협상의 키는

부동산 사장님이 가지고 있다는

생각이 들었습니다.

너무 팔고 싶은 사람은

이미 좋은 가격으로

새로운 전세 셋팅까지 완료한

명의 걱정도 없는

진짜 주인이 아니라

이제는 좀 팔고

새로운 물건을 매수하고 싶은,

명의때문에 스트레스 받고

이 물건이 지긋지긋한

부동산 사장님이라는 생각이 들었기 때문입니다.

그렇게 부동산 사장님의

Pain Point들을 슬쩍슬쩍 건드리며

마음을 흔들기 시작했습니다.

주변 신축 매수가와

얼마까지 네고가 됐는지,

지금 정말 분위기 안좋은 것 같다는

이야기..

이번에 못팔면 또

2년, 4년 가져가면 어쩌시려고..

이런 이야기..

사람이 붙었을 때

1~2천 욕심내다가 못팔고

계속 어쩔 수 없이 들고왔다는

사장님의 경험을 물고 들어와서

또 1~2천 때문에... 이번에도?..

사장님?? 이런 이야기...

해당 지역에

신축이 진짜 많이 들어와서

걱정이 많으시겠다는 이야기...

이야기가 계속 될수록

부동산 사장님은 꼭 물건 만들어서

팔아보겠다고 말씀하셨습니다.

중개보수도 50만원에

해준다고 하셨습니다.

그렇게 이미 얻을 것은 얻고

분위기를 만들고

본격적인 가격 협상에 들어갔습니다.

5. 저는 이 가격 아니면 할 생각이 없어요

저는 이미 이 물건의

적정 매수 가격을 정해놨었습니다.

그리고, 그 가격이 아니면

하지 않겠다는 생각도 있었습니다.

(투자금 6천 이내에 맞춰하겠다는 생각

+ 다시 물건은 찾으면 됨)

"사장님, ㅇㅇ 가격이면

생각해보려고요."

"네???????"

훅 들어온 2천 이상 네고된 가격

부사님은 그 가격으로는 도저히

말을 꺼내가 어렵다고 하셨지만

저는 왜 이 가격에 사야하는지

조목조목 근거를 말씀드렸습니다.

(해당 지역 물건 가격이 신축 포함

대부분 저평가인 점이 컸습니다)

그러자 부사님은 난감하다는 표정으로

일단 확실히 결정해주면

이야기 해보겠다고 하셨습니다.

물건을 보고 올라오는 길,

학교 담당 튜터님이던 다랭튜터님께

물건을 넣었고, 이야기를 나눴습니다.

"하옷님-! 이 가격이면, 고민하는게 아니라

그냥 사야되는게 맞는거 같아요.

물론 가격으로만 보면 더 싸고 좋은 게 있지만

지금 이 지역이 신규 전세 맞추기 어려운 건

알고 있죠?

그래서 조건이 너무 좋은 것 같아요.

이 투자금에 전세까지 맞춰진 조건이면

이건 해야되는 거 같아요"

저 역시, 튜터님과

같은 생각이었습니다.

튜터님과 이야기를 나누며 한번더 확신을 가지고

물건 최종 협상을 진행합니다.

(다랭튜터님 너무 감사드립니다..❤️)

"사장님, 제가 오전에 말씀드린 가격으로

집주인분과 이야기해봐주세요."

"그래요.. 한번 이야기 해볼게요"

그렇게 1시간이 지나고 ㅎㅎㅎ

부사님께서는 집주인이 펄펄 뛰면서

그 가격에는 팔 생각이 없다고

전세까지 새로 비싸게 맞춰져 있어서

그냥 들고가겠다고 했다고 말씀하셨습니다.

"내가.. 중개수수료도 50에 해준다니까?

그것만 해도 100만원 이상 이익보는거잖아..🥹"

"그건 감사합니다.

근데요 사장님..! 사장님은 할 수 있어요!☺️"

사장님에게 집주인 설득을 위한

포인트들을 알려줬습니다. ㅎㅎㅎㅎ

그리고, 이번에 못팔면

진짜 4년이상 또 가져갈 수 있다는 이야기도

덧붙였습니다..

"그래요...다시 해볼게요🥲"

2시간이 지나고, 결국

사장님이 집주인을 총 3시간 설득해ㅎㅎ

제가 원한 가격에서 1원도 더하지 않고

매수할 수 있었습니다.

그렇게

투자금 + 취득세를 더해

현재 해당 단지 최저호가 (저층) 가격으로

매수를 확정할 수 있었습니다.

6. 다주택자가 되기 위해 깨야하는 '취득세' 허들

최근 동료분중에

3호기 방향성에 대해 고민하는 분들이

많은 것 같습니다.

2호기까지는 문제없이 달렸는데

3호기 앞에서 취득세의 벽을 만나

어떤 방향으로 해나갈지 고민을 하시는 분들이

많으신데요.

이번에 3호기를 매수하며

한번더 배운 것은

우리가 강의에서 배운대로

투자금+취득세를 더하더라도

그것보다 더 벌 수 있는 물건을 찾아

최선의 투자를 해나가면 된다는 점이었습니다.

물론

1호기, 2호기 취득세 1% 구간 동료들보다

더 좋은 물건은 하지 못할 수 있습니다.

하지만, 나의 상황에서

최선의 투자를 계속 해나가는 것이

우리가 목표로 하는 금액까지

다주택자로서 나아가는 방법이라는 것을

배운 경험이었습니다.

마지막으로 ㅎㅎㅎ

저는 물건을 매수하거나 매도할 때

항상 아들과 남편을 데리고 가고 있습니다.

가족의 희생 덕분에

제가 뛰어다닐 수 있는 만큼

결과물은 가족 모두 봐야한다는 생각 때문입니다.

이번 3호기 역시

매수를 확정한 집을 다시 보고,

계약서를 작성하는 계약날 가족과 함께 갔는데요.

"엄마, 저번 집보다 ㅇㅇ가 더 좋은 거 같아요.

근데 저번 집이 ㅇㅇ는 더 컸는데~~!!!"

신이나서 집을 뛰어다니는 아들을 보면서

엄마가 투자자로 성장해갈수록

5살 아들도 함께 커가는 걸 느낍니다 ㅎㅎㅎ

다음 4호기를 하는 시점에는

또 얼마나 아이가 커있을까요 ㅎㅎㅎ

읽어주셔서 감사합니다.