돈버는 독서모임-부동산 트렌드 2025(25.2) [투비웰시]

돈버는 독서모임-부동산 트렌드 2025(25.2)  

부동산트렌드 2025 김경민

읽은날짜 :2025-01-02.07

1.저자 및 도서소개버는 독서모임-부동산 트렌드 2025(25.2)  

부동산트렌드 2025 김경민

읽은날짜 :2025-01-02.07

서울대학교 환경대학원 교수로 부동산트렌드 2024,2025,2022 

부동산 메가트렌드 2020 등을 저술했다. 

1.저자 및 도서소개

김경민교수님은  이전부터 부동산 상승 및 하락 전망을 하셨습니다.

2. 내용및 줄거리

서울시 대부분의 아파트는 전저점에서 전고점을 회복한 N파고의 양상을 띄고있다.

서울시 대장아파트들은 전고점을 넘어서 쭉 상승의 흐름을 타는 W파고는 시간문제라고 보고있다.

3.나에게 어떤점이 유용한가

서울시장을 다르게 보게 되었습니다.

이전에는 서울시장이나 지방시장을 비슷하게 보았다면 

서울시장은 별개의 시장으로 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

서울시장은 경기도 권역까지도 묶어 상급지와 하급지로 표현하셨는데 

서울 상급지와 가격동조화를 이루기도하고 지역여건(공급변수) 에 따라서 가격동조화가 되지않는 디커플링이 되기도합니다.

 (빈땅에 따른 공급여부가 누적상승률 차이를 보임)

내가 구매하고 싶은 지역의 권역이 어디인지 묶어보고, 상승흐름이 어디부터 시작됬는 지 살펴봐야하는것을 잊지말아야겠습니다. 중요한것은 공급에 따라서 누적상승률이 차이나는 개념에 대해서 알게되어 유익합니다.

공급을 어떻게 볼것인가! 

때에 따라서 누적 상승률에 차이는 있지만 시차와 흐름의차이는동일하다.

1.서울 시장에 대한 이해도 증가 (아파트 밀집지역 강남3구와 노원구)

강남구, 서초구, 송파구,강동구, 노원구, 도봉구,성북구까지는 총 7개구 74만세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고있다

고가수요 강남3구와 노도강 중저가시장으로 나뉨 (노원 도봉 성북) 아파트가 많은지역

• 고가시장의 수요는 교육에도 중요도
• 노원 도봉 성북은 동조화시장

지난시장의 모습 : 글로벌 금융위기충격으로 부동산 하락 -12%/성북 6% 보합 8년뒤상승세/7-8%상승

공급부족으로인한 매매가격 상승결과

19년이후 상승장에서도 비슷한결과

급격동반상승

하락기에 14%까지 하락

• 중저가 시장이 고가시장과 시차를 발생시키는 요인

현재 보합상태

고가시장은 다시 상승중으로 중저가시장과 현재는 다른양상

노도성 보합요인에는 강남접근이 어렵다.

 교통체계도 불편해 출퇴근이어렵다

여의도 접근이 좋지않다

중저가 아파트 시장에서는 비동조화가능성이나타난다.

여의도에서도 불편한 주거지

노도성에서 접근성은 광화문정도

광화문은 정부기관 대기업본사 위치했지만 수요가 강남에 비해서는 부족하다

서울동북지역에는 직장중심지가없다. 대학교 병원 존재하지만 직장중심지 대체하기는 어렵다.

재개발 재건축 항상순탄하지는않다

인건비 증가 규제 절차 공사비 많이들기도한다.

앞으로 당분가는 경제전망이 어려워 재건축 재개발은 어렵겠구나. 재건축 보다는 30년이하의 아파트를 더 선호하나

고가와 중저가 아파트 상승의 시차존재

고가아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고있다.

고가아파트 가격동조화 확산

중저가 아파트 시장에서는 비동조화가능성이나타난다. 중저가 내에서도 움직임 다양 

 

이전의 흐름으로 봤을 때  누적상승과 양상에 시차만 있을 뿐 비슷한 양상을 겪었다. 강남 3구가 먼저 상승중이라면 노도강도 시간차이만 있을 뿐 보합상태에서 상승으로 전환할 가능성이 크다.  다만 중저가 시장에서는 다양성을 띄고 있을 뿐(직주근접이 형성되지않기 떄문에) 

2 공급부족으로인한 서울시의 상황

과거의 흐름으로 비추어 보건데 최소공급 2만세대 시절 10년대비 40% 감소했던 지역이 있었습니다. 26년에는 심각한 공급절벽이 10년도와 같이 예상됩니다 

그로인한 파급효과를 예견해 볼 수 있었습니다.

23년 인허가 물량 부족으로인한 가격상승압력 환경이 만들어지게 죕니다.

• 서울시 공급절벽으로 인한 파급효과

서울에 한정된이야기 다른광역시와 지방에는 공급물량이 미분양으로남아 주택시장의 침체로이어지고있다.

서울은 현재 역대급 공급부족  기존주태 가격상승 초래 가능성

1)서울시 주택가격상승

2)전세월세가격상승

3)주거안정성 악화

앞으로 서울시입주물량 부족은명백하고 사회적 문제 파급효과 이며 어떤이에게는 기회가 될 수도있다. 

서울시 공급물량 부족은 전세가가 오르게 되고 향후 주택가격 상승으로 이어질수있어 기회가 될수있음을 시사합니다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

1.

빈땅 공급요인은 가격상승의 억제요인이 된다는 것을 알게되었습니다. 특정지역의 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성을 공급량 수요공급의 균형 여러요인이 복합적으로 작용합니다. 이러한 요인들이 모여 지역의 위계를 형성합니다,

상급지 누적상승률이 하급지와 가격동조화가 되는 경향성이있습니다. 하급지 매수의 경우 상급지 가격흐름을 같이 파악해야합니다.

단 전제조건은 공급으로 인구유출이 될만한 빈땅이있는지를 살펴봐야합니다.

<요약>

수도권 서남부 안양 김포시에서의 사례를 들어보면 양천구는 13.5% 올랐지만 동안구는 5.5%상승 김포시는 0%보합권 

유동성확장상승장에서는 3분기 15.4%상승 이후 상승둔화  반면 동안구 9.2%상승(상급지먼저오르고 다음분기에  동안구 오름) 이후 각각 5% 12% 13% 10% 큰상승세 

김포시도 양천구와 동안구 마찬가지로 상승세 급격 

양천구의상승세가 안양시 동안구 김포시로 퍼져나가는데 시간이걸림

각지역 상승세 나타내는 시점과 강도가 서로다름.

상급지와 권역으로 묶어서 볼것, 시점과 강도는 다르지만 퍼져나간다는것을 알게되었습니다.

안양시 동안구는 서울의 주거수요를 일부 흡수하면서 가격상승혜텍을 보고있다

매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴 동조화 현상이 나타날가능성 시사

단 김포시는 대규모 개발이 지속적으로 일어날수잇어 양천구와 같은 성장을 따라갈지 시간을 두고살펴봐야한다.

-→ 빈땅이 있는 도시는 한계가 있다. 가격동조화 현상에서 예외가 될 수있다.

-→ 안양시 동안구의 경우 잘 계획된 도시이기도 하고 4호선 접근성이있어  가치있는땅 양천구와 동조화 현상이 시차를 두고 발생한다.

<공급의 이유>

강남 분당수지도 마찬가지

분당 수지 상승여파

유동성확장 강남 9.1 상승

분당구 6% 수지구 2%상승 시세 따라가기 시작

21년 상승폭 둔화

분당구 기세확장 

수지구 더욱큰상승 

동조화 

늦게 상승 

강남구의 가격상승이 주변지역에 확산되면서 나타난다 

강남을 중심으로한 인접지역 비슷한 패턴 가격변동 격는다,

연계된 부동산 시장으로 볼수잇고 매매가격 흐름은 상호밀접하게 연관되어 있다,

강남 분당 누적상승률112%

수지구는 82%에 그쳤다 서울시 강남구 경기도 분당구는 누적상승률이 비슷한 수준이었지만 비록 분당이 강남보다 상승세 조금 늦게 타기 시작하지만 시간이 지나며 누적상승률 결국 비슷해진다. 하지만 수지구는 강남과 분당에 비해 낮았는데 이유는 주변 새로운 아파트 공급 여유가 있기에 그러하다

주변새로운아파트 대량 공급할수있는 충분한 공간이있기 떄문에 가격 상승이 억제된다.

마포구에서 시작한 상승이 일산과 파주로 확산되지않는 이유에는 여러요인

직장 근접성 떨어짐

서울중심이나 강남접근성에서 차이가나서 가격상승 파급력이 줄어든다

마포구 가격상승이 직접적인영향을 미치지않고 서북권은 디커플링시장이다

대부분은 상급지와 가격동조화현상을 이루고있지만 일산과 파주는  디커플링 현상을 이루고있다. 가격비동조화

노원 남양주의정부 

하락을 멈추고 동조화된상태 : 보합으로 가격 안정화된상태

노원남양주 의정부 하락멈추고 안정화단계

하락세 마무리하고 새로운상승세 전환 전의 조정기에 있음을 의미

 하락을 멈추고 가격이 안정화 되는 보합은 새로운 상승기로의 전환 조정중

2. 슈퍼싸이클 서울아파트의 대세상승 신호탄

pf대출문제, 빌라포비아로인한 빌라인허가물량감소, 인플레이션으로인한 임대료 상승,  공급물량부족 등 여러가지요인이 맞아떨어져 대세상승의 신호탄,그리고 신호탄과 함께 강남3구는 이미 엔파고를 넘어선단지들이 많고 더이상의 다지기가아닌 W파고를 예상하는 슈퍼사이클에 진입햇다고 보았습니다.

하락이 짧은 많큼 상승도 길지않을 것이며 폭등이아닌 점진적 상승을 예상합니다.

• 강남구는 24년 4월상승흐름으로 전환, 24년 6월 노원구 상승시작

• 부동산 이동평균선과 골든크로스

  (단기이동편균선: 평균가격 추세- 부동산 특징이달라 평균내기 어려운점, 평균가격으로 상승과 하락을 점치기도한다.)

• 서울아파트의 슈퍼싸이클이 시작된다.

  (08년금융위기 : 부동산 대폭락 7개월) 기준금리 낮추고 09년도부터 부동산시장살아남. 

• 대세하락기의시작: 08년도 대폭락-09년도 금리인하로 반짝 살아남  급락과 급등 시장 -10년도 -3년간 대세하락장
• 다시 대세하락(하지만 08년도 수준은아님) 13년까지 쭉하락
• 08년도이전가격으로 하락
• 대세하락기 38개월
• 19년부터 22년1월까지 대세상승

22년 24년3월까지 대세 하락기- 정체기 

24년4월 상승기진입

• 상승과 하락싸이클이 짧아진다. 장기간 상승햇다면 이번에는 정체기 상승기 사이클도 짧아질가능성이크다.

하락은  이전시장의 삼분의 2로 짧아졌다. 상승도 짧고, 하락도 짧을것으로 예상된다.  즉 대세 상승은아니고,더이상 하락하지 않는 상승기로 전환됬다는 의미.

인플레이션 부동산 상승의기폭제 (준거들)

• 임대료폭등> 부동산 수요가 매력적으로 보이게 한다> 부동산수요로 연결
• 인플레이션 은 임대료 역시상승
• 임대료 상승이 집값을 끌어올린다
• 투자수익률=1년치임대료/부동산가격
• 투자수익률 3% (1500/5억원) 투자수익률이 빠르게 2-3%로올렷다면  투자자들 관심갖기시작
• 수익률에 만족하는사람이라면 임대료가비싸지면 조금 높은 금액을 주고서라도 부동산 매입열망이 시작된다.
• 지불용의를 갖게된다 요구수익률인 2%에 맞추는 비용으로 가격이 맞춰지게 되면서 가격이 오르게 되는것
• 수익률 1%에 부동산가격은 50%까지 오르게 된다 임대료 폭등이 부동산 가격을 올리는 원리가 된다.
• 시공비는 내려간적이없다.
• 공급이 적어지면서 신축아파트에 프리미엄이 더욱 붙게 된다.

전세가격의 폭등 - 매매로의 전환을 이끈다.

전세가격은 큰틀에서 항상우상향3했다.

인플레이션으로 전세에 영향을 줄수밖에 없다

전세가격은 인플래이션 또는 그 이상으로 상승하는 패턴

전세상품은 하방강직성이 강해 연 7% 상승한다고 하면 8년이면 매매가를 넘어서게 된다.

전세 갭투자를 사람들은 안정적으로 인식하게 되면서 매매가가 오른다.

전세가 가격 상승요인

• 인플레이션으로인한 월세 및 전세 가격상승
• 입주물량 부족

• 전세가격상승 빌라포비아- 빌라 인허가 중지

   

  매매로의 전환은 시작되어ㅣㅅ는지?

  전월세 계약을 통해 아파트 공간을 빌려 계약하는것이아닌 아파트 매입경향이 더욱 커진다

   

  임대거래량이 매매거래량을 압도한다

  매매비중의 점진적인상승과 거래량 증가는 바닥을 지났다는 신호를 보여주고있다 

pf대출문제- 개발이 어려워지고있다 . 서울시 공급측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의최초의일일것

공급위기로 이어진다.

인허가 완료이전에 디벨로퍼가 금융대출로 내땅으로 만드는과정

토지비 10%의자기자본으로 디벨로퍼가 내 땅으로 만든다 인허가 완료되면 시공사가 상환 건설비용 조달

pf대출금 브릿지론 상환액 +추가건설비용

단기간 5년간 일어날수있는 정해진미래는 1.역대급 공급부족 3-4년간지속 2.동기간 금리가 낮아지고 3. 가격상승의 방향으로 이어진다

공간과 금융시장 여러현황 모든요소가 부동산 가겨상승을 가리키게된다.

3. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인을 통해 대부분의 대장단지에서 슈퍼사이클이 시작되고있습니다. 그럼에도 큰흐름의 변화는 부인할수없다는것 . 그리고 최근실거래에서도 마찬가지의 결과가 나오고있습니다.

준신축단지부터 상승기가 시작되어 결국 상승세가 그외 신축보다 중속모의 아파트 단지까지 확산될거라고 전망하였습니다.

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할것인가

엔파고 달성이랑 직전최고가 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성 시사

금리는 아파트 매매가격과 역의상관성 보인다

매매가격과 거래량 동조화현상

주택거래량 증가하면서 매도인은 매도희망가격올리고 추격매수세 이어진다

최근 1-2년대비 거래량을 얼마나 증가감소햇는지 가 좋다.

경희궁자이에서보면 급락기 1건. 10건 9건 13건이되면서 다시 상승거래 로 회복 23건이상이 거래되는 모습입니다.

4.서울아파트 가격시나리오에 대해서 언급

금리가 0.25퍼센트 하락할경우 5% 0.75%까지 하락할경우 금리에따라 매매가 10% 상승으로 이를수있습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:금리인하에 따른 임대율 부분 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

2024년 부동산트렌드