[#4 2025년 독서후기 도리밍] 부동산 트렌드 2025

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 부동산 트렌드 2025

2. 저자 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

3. 읽은 날짜 : 2025.1.31

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

STEP2. 책에서 보고 깨달은 것

[Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기]

지금 시점에서 과거를 돌아볼 때, 누구나 동의하는 팩트 하나는 2022년 1년간의 대폭락이다. 그런데 그 이후 2023년부터 현재(2024년 7월)까지의 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다. 2023년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나, 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고, 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승했다. N 형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다.

- 이전의 부동산 트렌드 2024에서는 2023년 하락장의 정점을 찍고 입주 물량 부족을 기반하여 전세가가 오르면서 매매로 전환되는 현상을 예상했었다

PF 사태 연장, 공급 위기, 시중금리 인하 등 이슈로 대세 상승의 방향으로 나아갈 것이라 생각한다

결국, 금리가 인하(정책 이슈 포함) 되면서 2024년의 부동산 가격은 상승을 했던 것이 팩트로 보인다 하지만 2024년 말부터 정세가 안 좋아지면서 상승의 흐름이 멈춘 상황이다 집값 상승의 요인들은 사라지지 않았지만 정책, 국가 정세 이슈로 인해 숨 고르기를 하는 중으로 보인다

이번 시장을 지켜보면서 그만큼 부동산 시장은 변수가 많다는 것, 정책이나 정치 이슈도 크게 영향을 받을 수 있다는 것을 알 수 있었다

[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

다만 전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수다. 2000년대 중반부터 2020년 이전까지 서울과 기타 광역시 부동산의 흐름이 다르게 움직였기 때문이다. 심지어 인천과 경기도 역시 2010년대 중반부터 2020년까지 서울과 디커플링Decoupling된 상태였다.

- 서울 수도권, 지방의 부동산 상황은 전혀 다르게 흘러가는 것이 맞는 것 같다 뉴스나 기사를 접할 때도 지역별 시장 상황에 맞게 퉁 쳐서 보는 것이 아닌 개별시장 상황에 맞게 고려해야 할 것으로 보인다

수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해 있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다. 예를 들어 강남구에는 삼성, 현대 등 대기업 본사가 있어 많은 직장인이 이 지역에서 근무한다. 이는 강남에서 시작된 가격 상승이 주변 지역으로 확산되는 주요 원인 중 하나다. 반면 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

- 같은 수도권 부동산에서도 지역별로 부동산 가격의 움직임, 분위기가 다르다 사람들이 선호하는 지역(일자리, 직주근접, 인프라 등)부터 가격의 흐름이 빨리 시작된다 이 성격이 많이 상이할수록(사람들이 덜 선호하는 수도권 지역일수록) 가격 동조화의 현상은 멀어지게 되는 것으로 보인다

선호 지역과의 물리적 거리 혹은 성격이 달라 가격 동조화가 이루어지지 않는 수도권은 거의 지방의 성격을 더 따라가는 것 같다

고가 VS 중저가 아파트가 가지는 시사점

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.

- 서울 시장이라 할지라도 사람들이 선호하는 부동산은 수요가 몰리는 것이 당연하다 다만, 서울의 중저가 아파트라면 가격 동조화 즉, 키를 맞추면서 가격 흐름이 비슷하게 흘러가지 않을 수 있다는 것을 명심해야 할 것 같다 이는 같은 서울 땅에 있더라도 사람들이 선호하는 아파트의 가격이 오를 가능성이 크며 선호하지 않는 아파트는 서울에 있다고 할지라도 가격 상승 흐름이 빨리 오지 않을 수 있다는 것이다 수요의 측면과 선호도에 집중해야 하는 시장이 오는 것으로 보인다 사람들이 어떤 단지를 더 좋아하는지 파악하는 것이 중요할 것으로 보인다

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다.

서울의 입주 물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다.

전세 수요자들이 월세로 전환하면 월세 주택에 대한 수요가 증가하며 월세 가격도 자연스럽게 상승한다. 결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 어려워진다.

높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.

- 공급 부족은 주택 가격의 상승, 전월세 가격 상승뿐 아니라 주거 안정성이 악화되면서 사회 문제를 야기할 수 있겠다 인플레이션으로 인한 전월세, 매매가격의 상승은 불가피할 것으로 보인다 이런 주거 안정성과 관련된 문제는 정부의 개입을 통해 빠른 대처가 필요할 것으로 보인다 주거 안정에 대한 이슈는 단기적으로 해결하기는 어렵기 때문에 사전 준비나 빠른 대처가 필요한 정책 이슈이 것이라는 생각이 든다

[Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]

슈퍼사이클_서울 아파트 대세 상승의 신호탄

2008년 9월~2009년 12월: 혼돈기

글로벌 금융위기가 시작된 2008년부터 2013년 초까지 서울 주택 시장은 하락과 상승을 반복하는 매우 혼란스러운 모습을 보여줬다. 글로벌 차원의 거대한 위기였던 만큼, 한국은 서구에 비해 안정적인 경제 상황이었음에도 부동산 위기를 피할 수 없었다.

2010년 1월~2013년 2월: 대세 하락기

  글로벌 위기 이전 수준으로 회복됐던 가격은 2010년에 들어서면서 대세 하락에 들어갔다.

2013년 3월~2022년 1월: 최장기간 대세 상승기

  글로벌 금융위기로 인한 부동산 시장의 불확실성이 어느 정도 해소된 2013년 3월부터 시장은 다시 대세 상승에 돌입했다. 이러한 상승세는 2022년 1월까지 장기간 이어졌다.

2022년 2월~2024년 3월: 대세 하락기~정체기

2022년에 들어 서울 부동산 시장은 급등한 가격에 대한 부담감과 금리 인상에 대한 우려 등으로 인해 하락하기 시작했다. 2022년 2월부터 2023년 5월 초까지 15개월간의 폭락세를 보인 후, 2023년 5월 중순부터 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하면서 다시 반등해 11월까지 상승했다.

2024년 4월~현재: 상승기 진입

2024년 4월은 이전까지의 정체기를 완전히 탈피한 모습을 보여줬다. 이는 서울시 아파트의 매매와 임대 거래 비중에서도 여실히 나타난다. 분기별로 볼 때 전체 거래량에서 매매 거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대 시장에서 매매 시장으로 돌아섰음을 뜻한다. 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.

- 2025년 초, 현재는 상승기 진입으로 보기는 어려워 보이며 정체기의 박스권으로 해석할 수 있을 것 같다 상승의 요소가 강했지만 대출 규제와 2024년 하반기 정치적인 이슈로 인해 한 템포 쉬어가는 느낌이다

인플레이션_부동산 상승의 기폭제

  인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다. 수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물 자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

앞으로의 공급 부족은 서울에만 한정된 이야기가 아니다. 글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급 부족을 예측하고 있고, 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다. 즉 이 현상을 이미 인지한 시장 참여자들이 매매 시장으로 관심을 갖기 시작했다

- 인플레이션은 자본주의 사회라면 불가피한 현상으로 보인다 전 세계적 공통으로 물가는 오르고 있으며 물가에 포함된 임대료도 같이 오르고 있는 것을 알 수 있다 쉽게 말해 돈의 가치가 떨어지기 때문에 헷지 하는 수단으로 부동산을 취득하는 것이 최선으로 보이며 그렇기 때문에 부동산 투자자들이 시장에 뛰어드는 것임을 알 수 있었다 하지만 다 같은 투자자들이 아니기 때문에 지금과 같은 시장에 매매 가격 그 자체를 보고 비싸지 않다면 용기를 내어 싼 가격에 가치 있는 자산을 매수하기 너무나도 좋은 시장으로 보인다

전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

국토부가 공개하는 부동산 빅데이터 데이터베이스에 존재하는 전세가격은 2011년 이후부터다. 2011년 이후 서울시 아파트 전세가격 추이를 살펴본 결과 놀라운 양상이 나타났다. 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매 시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품'이라는 인신을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 예를 들어 어떤 아파트의 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3,000만 원이 되면서, 과거 매매가격(10억 원)을 넘어선다. 그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다.

- 전세가격이 인플레이션 이상으로 상승할 수 있는 '가치 있는 자산'을 매수하는 것이 우선이라는 생각이 들었고 인플레이션이 지속된다는 것에 배팅한다면 향후 10년 내에 내가 산 매매가를 전세가가 넘어갈 것임을 확신할 수 있다 다른 자산보다 부동산 투자의 차별적인 특성인 전세가 상승분을 현금 흐름화할 수 있어 수익을 실현하지 않고도 재투자를 할 수 있다는 점에서도 매력적으로 다가온다

퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현환(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가르키고 있다.

- 부동산 상승이 불가피한 요인들이 사라지지 않고 있는 상황에서 잠시 정책과 정치적인 이슈로 눌러놓고 있는 것을 알 수 있다 불씨 하나만 튀기면 중단기(5년)적으로 매매가, 전세가격의 상승 가능성이 매우 높은 상황이다 이 상황에서 나는 갈아타기 혹은 추가 매수를 적극적으로 검토하는 것이 최선으로 보인다 그렇기때문에 우선적으로 서울의 아직 많이 비싸지 않은 중저가의 부동산부터 검토해서 매수를 고려하는 결정을 했다

STEP3. 책에서 적용할 점

1. 부동산 가격의 상승은 정해져 있다 다만, 지역별 세부 단지별 상승의 흐름은 달라질 수 있다(비동조화)

특히나 서울의 중저가 단지들에게서 나타날 수 있는 현상으로 보인다

단지분석 시 생활권내 선호도를 디테일하게 파악해 보며 선호도 마지노선 단지를 가려내어 우선순위를 선정하는 것이 매우 중요해보인다

(같은 서울이라도 선호 낮은 지역 및 단지는 투자 후순위로 보아야 할 것으로 보인다)

2. 대외 이슈로 부동산 시장이 정체되어 있다

외부적인 이슈로 시장 상황이 정체되어 있는 만큼 분위기 변화에 기민하게 대처해야 한다

매일 네이버 시세를 체크하면서 공급 이슈가 줄어드는 지역의 전세가 상황을 기민하게 체크하자 (전임, 매임 필수)

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

어떤 아파트의 매매가격이 10억 원이고 전세 가격이 6억 원이라고 할 떄, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3,000만원이 되면서, 과거 매매가격(10억 원)을 넘어선다.

STEP5. 이 책을 한 문장으로 정리한다면?

인플레이션이 있는 한 무너지지 않는 부동산 시장, 부동산 상승을 붙잡고 홀딩하고 있는 2025년 부동산 트렌드