선명한 앞마당으로 만드는 시세루틴 방법! [마그온]

안녕하세요 :)

정석대로 배우고 정석대로 행동 하는 마그온입니다.

저는 21년도 7월 상승장 끝에서 월부를 접하게 되었습니다.

부의 사다리가 끊어진다는 신문 기사를 보며 불안 했던 날들이

아직도 생생히 떠오릅니다..

어느던 25년 1월이 되어 연차로는 5년이 되었습니다.

5년이 지난 시점 제게는 많은 앞마당이 생겼습니다.

10개 - 20개 -30개 ...

20개 이상 넘어 가면서 앞마당 관리가

잘 되지 않는다는 느낌적인 느낌이 들었습니다.

하지만..

저 스스로 알지만, 늘려 가는 것만이

실력이라는 생각으로 관리를 하지 않았었습니다.

저는 가장 무섭고 경계해야 할 것들이 있는데요..

바로...

알고 있으면서 행동 하지 않는것.

제가 항상 그러 했습니다.

앞마당 관리가 되지 않으면 왜 안되고,

나에게 필요한게 무엇인지 알고

우선순위를 높여 행동으로 옴겨야 하는데

하지 않았습니다...

투자자라면 저평가 단지를 찾을 수 있어야 되요.

근데, 뽑은 단지를 보면 지금 우선적으로 볼 단지는 아닌것 같아요.

앞마당 관리가 되지 않고 있는것 같아요.

하루에 적어도 30분이라도

시세 루틴 꼭 지켜가세요.

그렇지 않으면

투자자로 살아 남지 못할겁니다.

-용맘튜터님-

이번 학기 용맘튜터님을 만나며

다시 한번 진단을 받고, 시세 루틴을 가장 우선순위로

가져 가고 있습니다.

멘토님, 튜터님, 선배님들에게 배운 내용으로

제가 현재 하고 있는 30분 시세루틴을 글로 풀어 보려 합니다 :)

저와 같이 시세보기가 익숙치 않으시다면

30분 투자 하셔서 따라해보시길 추천 드립니다 :)

1. 빈칸 채우기 하는 시세트래킹

내가 가진 앞마당 에서

1개 구 를 기준으로 시세트래킹 엑셀시트 작성을 먼저 합니다.

예) 청주 일경우 흥덕구 30평대를 시세트래킹을 작성.

시세트래킹을 하면서 항상 드는 생각이 있는데요.

'빈칸 채우기 하는거 아니야?'

라는 생각을 많이 했습니다.

네! 맞습니다. 빈칸 채우기라 생각 해도 괜찮습니다.

그럼에도 시세를 봤기에 저는 괜찮다고 생각됩니다.

여기서 두가지 정도 추가를 해보는데요~

1) 매매, 전세 갯수 트래킹

2) 전고점 확인

1)매매, 전세개숫 트래킹 .

-매매,전세 갯수 트래킹은 거래가 전달대비 실제 현장에서

되고 있는지 대략 파악 할 수 있습니다.

2)전고점 확인.

전고점 확인은 지역내, 생활권 내에서 선호도와 가격감을

잡아 갈 수 있습니다.

전고점 대비 현재 가격이 많이 떨어졌다고 해서 무조건

싸다고 생각 하지 않고,

내가 당시에 임장 했을때 생각한 가치 대비 가격이 싼지 비싼지

판단 하기 위해 보고 있습니다.

2. 가치를 생각하며 저평가 단지 찾기

트래킹 했던 단지를 가로로 돌려 놓고,

저평가 되어 있는 단지를 찾아 봅니다.

1번, 2번 순서대로 뽑아봅니다.

1번 과정에서 가장 중요한것은

단지의 매매가격이 저평가 되어 있는지 스스로 가치 판단이 되어야 합니다.

Q. 가치 판단이 잘 되지 않아서 항상 전고점을 보게 됩니다... 어떻게 하면 좋을까요?

저도 항상 고민이 많았습니다.

부동산의 가치는 땅의 위치, 그리고 선호도라고 배웠지만 도통 선호도를 알기가 어려웠습니다.

저도 너무 어려웠지만, 어려울때 한가지만 생각 합니다.

선호도(위치), 수요 = 가치

사람들이 먼저 찾는 단지. 살고 싶어 하는 단지가 가치가

높은 단지일 가능성이 높습니다.

이 부분은 지역 마다 다를 수 있는데요~

지방일 경우 위치보단 신축의 선호도가 높아

지역내에서의 가치는 신축일 수 있는 것입니다.

2번과정에서는 우선순위로 봐야 할 단지를 선정 하게 됩니다.

깊게 들어 가면 내가 정말 투자 하고 싶은 단지를 생각 해보는 것입니다.

3. 원페이지 정리.

고생 많으셨습니다. 다 왔습니다!

저평가 단지를 뽑기위한 생각을 정리 하는 단계만 남았습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11404091

1) 비교평가

내가 뽑은 단지를 넣어

내 생각을 정리 해보는 것입니다.

예시)

현재 이단지의 가격은 OO년 의 가격이다. 현재 가격이 과거로 돌아 갔다. OO단지 대비 선호도가 높지만, OO만원 밖에 차이가 나지 않는다면 OO단지가 현재 저평가 되어있다고 생각된다.

2) 투자의견

지역의 공급, 시세흐름, 거래량 등.. 내가 생각한 지역의 저평가 여부까지 고려해서 생각을 정리 해봅니다.

/

Q. 2년전 다녀온 곳이라 생각이 잘 나지 않습니다.. 무슨 말을 적어야 할지 모르겠어요..

저도 그러한 앞마당이 있습니다. 절대 절대 자책 하실 필요 없습니다!

그럼에도 계속 해서 잘 챙겨 가야 된다는 마음만 있으면 됩니다!

이 지역이 현재 저평가 되어 있는지, 또는 공급리스크가 있는지 를 생각 해보며

투자 하기 괜찮은 지역인지, 단지인지 생각을 적어 봅니다.

3) 매물확인

네이버에 올란온 매물을 보며 정말 투자가 가능한지, 싼지 비싼지 내생각을 또 적어봅니다.

동, 층, 향, 세입자 만기일, 즉시 입주까지 생각 해봅니다.

4) 단지비표평가 (아실 그래프)

아실 그래프를 붙여보고 세로로 보지 않고 (그래프에서 고점 찾지 않기), 단지 마다 시기에 따른 상승시점을 보고,

시점을 통해 매매 가격을 보고 또 다시 저평가 여부를 생각 해봅니다.

예) 23년 에 A단지와 B단지 차이가 OO만원밖에 차이가 안났다. 그리고 A단지가 B단지보다 먼저 올라 갔다. 이후 가격 흐름을 보면 A단지와 B가격 단지의 가격 차이가 더 벌어졌다.

이런 방식으로 내 생각을 정리 해봅니다.

4. 네이버 부동산 보는 방법.

30분 시세 루틴 중, 트래킹 단지에서 저평가 되어 있지 않거나 애매한 경우가 있을 수 있습니다.

그럴때는 저는 네이버 부동산을 켜서 단지의 가격을 다시 보게 됩니다.

분위기 임장 후 생활권 정리에서 나눈

생활권 우선순위를 토대로 그 순서대로 단지를 하나하나 눌러보고

가격을 확인 해보고 있습니다.

가장 선호되는 생활권내에 저평가 물건이 있다면

뒤 에 있는 생활권에서 머리 빠지게 찾을 이유가 줄어 들게 됩니다.

시세루틴을 하면서 느낀점이 하나가 있습니다.

시세를 보는 것도 중요하지만,

내가 한달에 한개의 앞마당을 만들때 깊이 있게, 만드는것이 정말 중요했습니다.

월부학교 2강 프페머 튜터님의 말씀중에서도

한달에 2개의 임장지를 만들기 보단, 하나를 깊게 만드는 것이 중요하다는

말씀을 해주셨습니다.

깊이 있게 만들면 아래에서 만난다는 이야기가

이해가 되었습니다.

처음에는 3시간이 걸렸고, 현재는 30~40분 정도가 소요 되는것 같습니다.

용맘정 10반 동료분들 또한 1월 한달간의 노력으로 꾸준함으로 시세루틴을 잘 만들어 가고 계십니다.

우리 반 토핑이를 보면서 한가지 느꼈습니다.

안되는거 없다.

저 처럼 많은 앞마당이 관리가 되지 않아 고민되시는 분들이 계시다면

적어도 30분이라도 네이버 부동산을 보셨으면 합니다.

그리고 함께 해나가자고 말씀 드리고 싶습니다 :)

투자자로 하루하루 쌓아가시는 모든 분들게 응원 드리겠습니다.

화이팅!