[딩동댕2] 독서후기 #3 - 부동산트렌드 2025



1.내용정리

-이것만 보면 이 책을 다시 읽는 느낌

-이 챕터에서 중요한 핵심내용 기재 (당일 요약)

저자 김경민

프롤로그. 2025년 부동산 시장이 특별한 이유

2025년 서울 부동산이 '슈퍼사이클' 의 파도를 타는 해가 된다.

인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리 (국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 '대세상승' 방향으로 나아가고 있다.

2021~2022년 역대 최고점과 2023년 직전고점 넘는 것은 시간 문제.

강남 같은 일부 지역에서 급격한 가격 상승이 다른 지역으로 확산.

공급부족, 기준금리 인하 가 핵심

PF사태 연장 -> 높은 토지 가격

인플레이션 -> 시공비 상승

==> 착공 물량 감소 -> 미래 공급 부족

착공물량 역대 최저 수준

금리 인하 -> 국고채 10년물 금리 하락 -> 매매 수요 증가

Part1. 2024년 부동산 시장 다시보기

2013년부터 2020년까지 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이 있으나 (대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.

빌라포비아로 인한 연쇄효과로 23년은 슬금슬금 전세가격이 올라갔다.

즉, 빌라 수요 감소로 아파트 수요가 늘어났고, 입주 물량이 부족해 공급이 부족했기 때문에 전세가격이 올라갔다.

게다가 PF대출 연장으로 불량한 프로젝트들이 저렴한 토지 가격으로 나오지 못했고,

시공비 인상, 금리 상승 더해져 개발이 불가능해진 상황으로 공급이 처참하게 부족한 상황이다.

*골든크로스 : 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것. 시장이 강세로 접어들었다는 뜻.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

<전국 아파트 매매시장>

*N파고 : 상승-조정(하락)-재상승 세 단계로 움직이는 것.

서울 아파트 시장은 N파고 형태를 띈다. (혹은 W파고)

22년 대폭락 -> 23년 1~3분기 상승 -> 23년 4분기~24년1분기 하락 -> 24년 1분기후반~2분기 상승

서울 시장의 상승 흐름이 완연한 이유는 2가지다.

부동산 단기 이동평균선 > 장기 이동평균선 = 시장 강세

매매거랴량 비중 증가 = 주택 구매자 많아짐

광역시는 현재 상이한 패턴이다. 23년 전후로 바닥을 다진 후, 23년 9월까지 상이한 패턴으로 가고 있다.

N파고의 등장은 서울이 유일할지도 모른다.

<신도시 아파트 매매 시장 동향>

한강 이남, 이북 지역 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타난다.

일자리, 직주근접 때문이다.

[한강이남]

: 서초구 -> 강남, 송파, 강동

: 양천구(목동) 상승 아직 초기 단계

[한강이북]

: 동조화현상 없이 독립적인 부동산 시장 형성.

ex) 마포구 - 홍대, 상암동 등 문화적, 상업적 요소 강한 지역

ex) 노원구 - 중저가 아파트 분포, 중산층 서민층 선호

서울에서 경기로 퍼지는 형태는 다음과 같다.

동남부 : 강남구 -> 분당구 -> 수지구 (통합된 시장)

서북부 : 마포구 -> 일산동/서구 -> 파주시

서남부 : 양천구 -> 안양 동안구(평촌) / 김포시

동북부 : 노원구 -> 의정부 / 남양주

강남은 대표적인 고급 주거지. 교육, 교통, 상업 인프라 잘 갖춰져 있음.

강남-분당-수지는 상승폭은 차이가 있지만, 하나의 통합 형태로 같이 움직인다.

마포구에서 경기 외곽으로는 1~2분기의 시차를 두고 전이된다.

마포구는 강남구와 마찬가지로 직주근접, 교통, 인프라 잘 갖추어진 주거 선호 지역이다.

다만, 일산 파주는 직장 근접성 떨어지고, 지역 내 자족적인 생활권을 형성하고 있어 독립적이다.

상대적으로 수지, 김포 같이 외곽에 있는 경기 지역들은 상승폭이 서울만 못하는데,

그 이유는 복합적이지만, 주변에 공급이 들어올 여지가 있기 떄문 (입지독점성)

<서울 시 구별 매매 시장 동향>

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

길게 보면 강남,강북의 누적상승률은 거의 비슷하게 나타난다.

다만, 100%로 동일할지라도, 가격의 격차는 크게 벌어질 수 있다.

고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다. (강남-분당-수지)

중저가 아파트 시장에는 비동조화 가능성이 나타난다 (성북구 / 노원구)

<서울시 아파트 공급 부족 사태>

공급 절벽

1)서울시 주택 가격 상승

2)전월세 가격 상승

3)주거안정성 약화

2021년 3~4분기 고점 뚫고, 2022년 1~2분기 큰 폭의 하락, 2023년 3분기까지 상승했다가, 3~4분기 하락 후, 현재 24년 2분기 가파르게 상승 중이다.

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

<슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄>

단기(7주), 장기(24주) - 골든크로스로 시장 분석

강남구는 서울 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다.

노원구는 상승 전환이 늦고, 하락 전환이 빠르다.

고가주택 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요 확산되는 것.

부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

2010년대 하락기 3년 2개월, 상승기 8년 11개월 (상승기 > 하락기)

부동산 사이클 짧아진다.

2022~23년 하락기는 2년 2개월.

>> 데이터로만 해석하면 그저 누적상승률이 더딜 때, 들어간다로 볼 수 있겠다. 그러나, 거시적인 관점에서 그렇지, 단지 대 단지로 보면 극명하게 나타날 수 있다.

<인플레이션_부동산 상승 기폭제>

인플레이션 - 화폐가치 하락 헷지하는 수단으로 실물 자산 주목한다.

그러나, 팬데믹 시작되면서 아파트 월세 폭발적으로 상승했다. (큰 평형의 월세 상승률이 더 크다)

임대료, 시공비 상승

시공비는 이전보다 감소한 적이 없다.

2024년 중반 현재, 시공비가 20년 대비 무려 30% 폭등했다.

과거 통계를 볼 때, 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다.

신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 높은 프리미엄을 갖게 된다.

다만, 신축 구축 간 가격 차이가 지나치게 벌어지면, 불편 감소하거나 추가비용을 들여 리모델링하면서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

<전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다>

전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

서울에 거주하고 싶은 압도적인 규모의 수요, 인플레이션에 의해 전세가는 상승한다.

전세 시장 수요는 오로지 실수요 뿐이다.

전년 동분기 대비 10% 이상 전세가 폭등한 시기는 두 차례다.

2013년 3분기~2015년 2분기 사이로, 전세가격 폭등이 항상 기사화된 시점이다.

2020년 3분기~2021년 4분기 사이로, 전세가격 폭등으로 인해 영끌이 사회적 현상이 되던 때이다.

그런데, 올해 24년 1분기가 작년 1분기 대비 11.6% 상승했다.

물론, 23년 1분기 전세가 급락했기 때문에 기술적 반등으로 예상한다.

임대차3법에 의한 전세가 폭등은 이제는 사라졌다.

20년후반~22년초반 신규와 갱신 평균 전세가격 격차가 있었지만, 22년3분기를 기점으로 차이가 없어졌다.

임대차 3법 이후 이중가격 발생한 것은 사실이나, 이중가격이 22년 3분기에 사라진 것이다.

과거 노태우시절 전세 1년 -> 2년 -> (현재) 2+2년 동일한 논리.

<공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가>

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려있다. (동남권, 동북권)

서북권, 서남권 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

<퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공>

공간시장 (수요,공급) + 금융시장 --> 부동산

수요 - 가구수, 소득수준

공급 - 주택수

그 외 GDP성장, 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등.

단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 정해진 미래는

서울 아파트의 경우, 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

<대장 단지 분석_서울 부동산 6가지 인사이트>

대장 단지들은 전고점을 돌파하며 상승 중이다.

금리 인하는 시간문제다.

거래량 매매가격 같이 증가하고 있다.

강남3구 상승세 전이될 것이다.

신축 아파트 상승세가 퍼져나간다.

역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

Part5. 2025년 부동산 가격 대 예측

<가정>

매매 수요는 여전히 충분하다. (서울 부동산 수요)

금리 변화는 부동산 수익률, 가격에 직접적인 영향을 미친다.

강남서초구 아파트의 경우, 금리 0.25%p 인하 시, 가격은 4% 상승. 0.75%p 인하 시 8% 상승

다만, 24년 7월 이미 21년 고가에 다다랐기 때문에 상승 폭이 제한적일 수 있다.

노도성 아파트의 경우, 0.25%p 인하 시, 6% 상승, 0.75%p 인하 시, 12% 상승.

현 24년 7월 시점 상승폭 크지 않기 때문에, 과거 패턴에서 보듯이 상승폭이 강남을 따라 갈 것이다.

젊은 세대의 신축 아파트 선호 크므로,

2010년대 중후반과 같이 신축 프리미엄이 40% 이를 수 있다.

다만, 공급 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 경향이 있다.

정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 세심한 고려 부족하다...

즉, 시장 참여자가 정부보다 더 빠르기 떄문에 24년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이저리 가능성이 크다.





2.느낀점

-이 책에 비춰서 봤을 때 내가 잘했던 점

: 저자는 24녅 7월부로 수도권 시장의 강한 상승을 예고하고 있다. 다행히, 24년초 수도권 선호 단지를 매수하여 보유하고 있다는 것 자체가 위안이 된다. 다만, 의사결정을 함에 있어 이처멀 부동산 상승한다! 라는 장밋빛 낙관은 위험하다는 것을 알 수 있다. 팬데믹과 마찬가지로, 정치상황, 정책 등 전혀 예측할 수 없었던 사건들이 발생했고, 그것이 부동산 시장에 영향을 주고 있다. 이처럼 막연한 전망에 의존하여 하기보다 부동산의 정확한 펀더멘탈, 즉 입지, 선호도를 파악하고, 가격의 반등, 하락에 의존하지 말고, 그저 내가 생각하고 있는 가격까지 올라왔을 때까지 기다리는 것이 매우 중요하다는 것을 다시 한번 배운다.

-이 책에 비춰서 봤을 때 내가 못했던 점. 더 잘하고 싶은 것

: 어쩌면 데이터만 본다면 그릇된 해석을 일으킬 수 있다는 것을 다시 한번 배웠다. 책에서 권역을 지정하여 중심에서 외곽으로 흐름이 퍼져나가는 형태를 말했으나, 실상은 권역대로 이루어지지 않고, 그 지역 자체의 특성을 정확하게 이해해야 투자에 적용할 수 있다는 것을 깨달았다. (양천구-안양동안/김포? 진짜 양천구와 평촌이 영향을 줄까?) 따라서, 데이터에 내가 임장하고 분석한 내용을 종합한 내 생각을 담아야 내 투자로 적용될 수 있다. 이 책에서 전망이 내 투자에 영향을 받지 않는 것처럼 해야한다.

-내가 생각지도 못했던 부분, 새로운 인사이트

: 누적상승률의 개념이 가장 인상깊었다. 고가 아파트와 저가 아파트의 절대 가격 차이는 있겠지만, 비율로 보면 상승률의 차이는 크지 않다는 점. 물론, 상승폭의 차이는 지역 전체로 판단하기에 어려울 수 있지만, 큰 그림으로 볼 때 현재 중심지에서 외곽까지의 흐름을 파악할 수 있을 것으로 보인다. 이번 임보에 한번 적용해보는 것도 의미가 있다 생각.

3.적용할 점

-이 부분만 나에게 남는 것

- 느낀점 2번에서 연결됨

-포함 : 기한(언제부터, 언제까지), 측정, 구체적 계획 1~2개

시세분석 장표에 서울/경기 급지 별 누적 상승률 데이터 첨부하기 (인구이동-상중하급지)

대표 지역 중 선호도 상/중/하 누적 상승률 비교하기 (임장지-상/중/하 선호도)

4.논의하고 싶은 내용

-납득이나 이해가 안가는 것 (읽으면서 부대끼는 것)

-다른 사람의 생각이 궁금한 것

-[페이지, 나의 생각, 질문]을 세트로 적기

-이걸 같이 논의해 보면 우리 팀이 다같이 업그레이드 될 수 있을만한 질문