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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
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부동산 트렌드 2025(김경민)
진심을담아서
[내용 정리]
36p 현재 서울을 제외한 전국 광역시에서 관건이 되는 부분은 아래 3가지다.
- 과연 가격은 바닥을 쳤는가?
- 만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때, 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?
- 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?
▶24년 초에 나왔던 책이지만, 이후 서울 반등장에 진입하면서 나온 시장의 흐름과 비슷했다. 가격이 바닥에 치면서 수요/공급이 없는 서울수도권 주요 지역의 좋은 아파트들은 정체에서 상승으로 돌입했었다. 이런 것들은 사실상 부동산 사이클에서는 늘상 있는 일이긴 하다. 서울/광역시 구분 없이 가격이 바닥을 치고 그것이 비슷한 수준에서의 거래가 꾸준히 되는 것을 이해하는 게 중요한 것 같다. 이 부분에서 얻어가면 좋은 건 가격이 바닥권인지를 이해하는 것이다.
68p 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황 에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜 렷하게 구분되고 있음을 보여준다
▶전고점 대비 15% 이상 떨어진 단지들의 비중을 보면 1급지가 확실히 적고, 2-3 급지가 조금 많아지고, 4급지가 확 많아지는 것들이 있다. 이런 것을 봤을 때, 확실히 가격적으로 동조한 현상이 있는 것 같다고 생각했음 그러나, 여기서 표본에 대한 오류가 있지 않나 생각이 들었다. 서울 20평대 기준으로 전고점 30억을 넘은 아파트가 2개 정도밖에 없다. 근데 20억, 25억 이상 도 어느 정도 비중이 있고 그 다음에 15억 이상도 있지만, 제일 많은 구간이 6억에서 9억 사이가 서울에 많다. 이 말은 즉슨, 전고점을 높게 찍은 좋은 아파트의 개수가 상대적으로 적다 보니 그 단지들의 움직임이 동조화 되어 있다고 저자가 판단해버린 게 아닌가 라는 생각이 많이 들었다. 예를 들어, 좋은 아파트가 3개 있고, 별로인 아파트가 10개가 있는데 3개가 같 이 움직인다고 해서 이게 동조화라고 저자는 판단한 것 같다. 그래서 너무 통틀 어서 중저가 아파트는 같이 움직이지 않는다 이런 결론을 낸 것 같아서 조금 아 쉽다는 생각이 들었던 것 같다.
71p 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타난다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
▶누적 상승률의 관점에서 강남/강북의 차이가 없다는 것을 적어주지만, 결국 상승금액 관점에서는 강남이 압도적일 수밖에 없다. 좋은 곳을 따라간다는 의미 외에 좋은 것을 하는 게 좋다는 맥락도 느껴지는데 저자는 이 점을 별로 강조해주지 않아서 아쉬웠다. 좋은 게 더 많이 오른다는 것을 말해주면 더 좋았을 것 같다.
113p 전세계약 자체의 법적, 금융적 리스크를 심각하게 바라보고 있다. 다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수 밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반 전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전 월세상한제) 역시 폐지 되어서는 안 되는데, 4년의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.
▶ 전세를 폐지해야하고, 월세를 상한을 두어야한다고 말하는데, 인플레이션이라는 기본적인 통화량 증가라는 것을 배제하고 했다는 느낌이다. 통화량 증가를 빼놓고는 집값 상승을 막기는 힘들다. 그리고 기본적으로 수급과 공급의 법칙에서 집값은 결정된다고 생각하고, 제한 된 공급에서 사람들이 더 나은 곳에서 살고자하는 마음이 큰 순간 경쟁은 어쩔 수 없이 발생한다. 그리고 그 수요와 공급이 한쪽으로 쏠릴 때 (금리와 더불어서) 폭등 혹은 폭락이 발생한다. 한정된 땅에서의 부동산 관련 정책은 제한된 효과만 있다고 생각한다.
135p 지방은 상대적으로 토비지가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70% 이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발 비용을 맞출 수 없다. 반면 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 10이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지만 하락하면 된다. 현실적으로 15% 정도만 토지가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다.
▶지방 공급의 맹점을 논리적으로 설명해줘서 도움이 되었던 내용이다. 토지 값으로 인한 비중이 높은 게 안정적인 공급에도 영향을 준다.
(공급에 대한 내용)
그렇다면 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에서 두 가지 현상이 나타날 수 있다.
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지 며 당연히 프리미엄이 붙는다.
둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더 해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.
▶2번째에 대해서는 조금 반대인 게 있었는데, 수도권 웬만한 지역이면 입지가 되게 중요하다는 생각이 많이 들 다. - 예를 들어서, 덕양구에 있는 꼴찌 생활권 3호선 초역세권을 가지고 있다. 그래도 3천세대 묶인 커뮤니티가 있는 단지이고 완전 특올수리를 해놨는데, 생활권 자체가 후순위이다 보니 사람들이 수리를 안 하고 산다. 바깥에서만 봐도 하이샷시인 데가 별로 없고, 우리 집만 거의 교체가 되어 있고 이중창에 화장실도 교체를 해놨다.
근데 그때 근처에 신축이 들어왔는데, 그 신축 전세값만큼 전세를 뺐다. 거긴 커 뮤니티가 좀 안되어 있음. 그리고 더 좋은 생활권보다 3-4천만원 더 비싸게 팔았 다. 이런 것을 보면서 살아야 될 정주수요가 수도권일수록 세다는 생각이 들었고 거기서 주거 만족도를 올릴 수 있는 서비스를 제공하고 있다면, 구축을 수리해서 사는 수요가 지방에 비해 훨씬 폭넓게 작용하고 있다는 생각이 들었다.
덕양구, 부천 하면 안좋은 인식이 있는데 수도권 전체 수요를 보면 거기 살아야 될 사람이 넘쳐난다는 생각이 든다. 그래서 구축과 가격이 벌어지는 시장, 벌어 지지 않는 시장에서도 반드시 살아야 될 수요가 큰 지역이라면 구축을 되게 이 쁘게 수리해서 해놓는 것도 좋다는 생각이 들었다. 19평 세입자가 있는데 방2개이지만, 수리가 굉장히 잘 되어있다. 그런데 수리 덜 된 방 3개짜리랑 고민하시다가 우리 집으로 오더라. 그 정도로 입주가 많이 없는 수도권 시장에서는 신축의 상대성이라는 것이 수리 잘 된 구축까지도 적용될 수 있다는 생각이 들었다.
참고할만한 경험담: https://weolbu.com/community/1684088
구축 아파트 올수리 인테리어로 가치를 5천만원이나 높였습니다.
태자1입니다. 지난 서울투자경험담에 이어 인테리어 경험담도 올리기로 했는데, 이제야 올리게 되는것 같습니다.
weolbu.com
[즉시 적용할 것]
- 핫플레이스 파트 상권 부분에 적용하여 바뀌고 있는 소비행태와 유동인구 정리
[지속적으로 적용할 것]
- 따로 보이진 않았습니다.
[논의하고 싶은 발제문]
103p 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축아파트를 선호한다.
→ 사람들은 지방을 가더라도, 수도권을 가더라도 신축을 선호합니다. 다만 학군 등 특정 지역은 신축을 뛰어넘는 구축들의 수요도 볼 수 있는데요. 그런 단지들을 열거하고 특징이 무엇이고, 신축만 바라보면 위험할 수 있는 것들을 정리해보면 좋겠습니다
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