7천으로 20억을 달성하게 만들어준 딱 1가지 원칙 [한가해보이]

<너나위님의 도움을 받으며 임장했던 날>

제가 어릴 때 진짜 힘들게 자랐거든요. 친구들이 학교 앞 떡볶이 먹을 때 저는 돈이 없어서 못 먹고, 친구들이 어디 여행 간다고 자랑하면 그렇게 부러운거예요. 전 못 가는 걸 아니까 혼자 끙끙 앓고.

그래서 중학교, 고등학교 올라가서 미친 듯이 공부했고 대학교 들어가서 남들이 말하는 진짜 좋은 회사 들어갔어요.

<한가해보이님의 가장 소중한 가족>

평생 만져보지 못한 돈이 생기니까 어릴 때 시절을 보상받으려고 놀러 가고 싶은 거 걱정 안 하고 가고, 비싸서 못 먹었던 음식들도 사 먹었거든요. 진짜 저를 위한 시간을 보냈어요. 그러다가 너무 좋은 소중한 아내를 만났고, 누구보다도 또 소중한 아이도 낳고.

"근데 그때도 돈을 악착같이 모으지 않았어요."

제가 어릴 때 너무 힘들게 살았으니까 내 아이한테는 해주고 싶은 거 다 해주려고 했었거든요. 다 해줬어요. 그런데 그땐 그렇게 돈을 쓰면 안 되는 걸 몰랐어요.

그래서 준비도 못 했고 2년 마다 전셋집 옮기면서 10년 동안 이사를 6번 했거든요. 10년 동안 너무 많이 했죠. 그러면서도 언젠간 나아지겠지 하는 무책임 생각을 많이 가졌어요.

그런데 다행히 투자 공부를 시작했고, 기초 강의를 들으면서 현실을 깨닫고 내가 얼마나 위험한 상황인지 알았거든요. 그때부터 생각을 행동으로 옮겼어요. 무책임했던 30대 행동과 정반대 행동을 했어요. 하루 세 시간 자고 미친듯이 노력하면서 가난했던 시절을 이별하려고 노력했어요.

<평범한 월급쟁이에서 20억 자산가가 된 한가해보이님>

‘나도 언젠간 부자가 되겠지’ 하는 막연한 기대감, 하지만 무언가 딱히 하고 있지 않았던 한가해보이님의 과거 모습은 지극히 평범했습니다. 그렇게 여느 월급쟁이와 비슷한 생각을 했던 한가해보이님이 어떻게 달라지게 되었는지!

이 인터뷰 하나에 꾹꾹 눌러 담았습니다. 7,000만 원으로 시작해 5년 만에 순자산 20억을 달성한 한가해보이님과의 인터뷰, 시작하겠습니다!👇

[임장하면서 알게 된 ‘부자되는 방법’]

언제 부동산 투자를 시작하셨어요?

5년 전이었어요. 2019년에 종잣돈이 7,000만 원 정도 있었거든요. 아내가 육아휴직을 해서 외벌이를 꽤 오래 길게 했던 시간이었어요. 그래서 시작할 때는 쉽지 않았지만 월부를 만나고 5년 지난 지금 순자산이 20억 쯤 됐습니다.

7천에서 5년 만에 20억이요? 와.. 어떻게 그렇게 수익이 많이 나셨어요?

저는 지방에서, 특히 부산에서 수익이 많이 났었거든요. 그때가 2020년 가을이었요. 제가 이때 아파트를 세금만 내고 샀어요. 즉 매매가를 전세가하고 똑같이 해서 샀죠. 임대 수요는 풍부해서 전세가가 높았어요.

그런데 편견 때문에 사람들이 사기는 싫고 살고는 싶은 거예요. 그래서 가격이 낮았죠. 거기에 급하게 팔려고 하는 분들과 협상을 해서 진짜 싸게 살 수 있었던 거죠. 세금까지 포함해서 3,000만 원으로 2억을 벌었어요.

거의 7배를 버신거네요. 근데 왜 많은 도시 중에 부산을 택하셨나요?

부산이 같은 광역시인 대전이나 울산보다 좀 쌌거든요. 왜 안 비쌀까 궁금해서 직접 가봐야겠다고 생각했어요. 근데 또 하필 임장간 날이 태풍이 상륙한 날인거예요. 우산이 뒤집히고 난리가 났는데 하루 종일 비 맞으면서도 임장했어요. 서울로 치면 관악구, 성북구같이 언덕이 엄청 높은 곳도 꾸역꾸역 봤어요.

그렇게 꾸역꾸역 임장하면서 어떤 지역에 어떤 사람들이 살고 싶어 하는지, 어떤 상업시설을 갖추고 있는지 구석구석 원칙에 따라서 봤어요. 사람들이 충분히 좋아하지만 지금 찾지 않는 시기여서 가격이 낮다,

즉, ‘저평가’ 돼 있다고 생각했어요.

지하철역도 가깝고 바로 뒤에 초등학교 있고 큰길을 건너면 이마트까지 있는 곳이었거든요. 그때 그 가치를 알아봐서 지금 수익이 많이 난 거죠.

[부동산 투자에서 성공했던 1가지 원칙]

최근에 서울 매물이 역대급으로 늘었는데 거래량이 역대급으로 떨어졌다는 기사를 봤거든요. 그러면 사람들이 집을 살 생각이 없다는 거잖아요. 그런 와중에도 저평가된 집을 찾을 수가 있는거예요?

그런 생각 드는 건 당연하죠. 하지만 그 와중에도 진짜 저평가된 걸 찾을 수 있고, 실제로 저도 “이렇게까지 살 수 있을까?” 하는 가격에 샀어요. 

얼마에 사셨는데요?

평균 시세보다 5,000만 원 싸게 샀어요. 정말 싸게 샀죠. 사는 순간 저는 잃지 않고 어떻게 보면 돈을 번 거였어요. 보통 구매할 때 500만 원 깎느니 1,000만 원 깎느니 하는데 5,000을 깎았다고요?

왜냐하면 남들이 그 집을 안 보니까 가능했던 거예요. 제가 왜 이렇게 확신을 가지고 있을까요? 제가 가지고 있는 흔들리지 않는 투자 원칙이 있었거든요. 원칙 내에서 믿음이 생기니까 다들 힘들 거라는 시장에도 저는 과감하게 찾아봤고 제가 배운 기준에서 저평가된 거, 원래 가치보다 싼 가격을 찾은 거예요.

그러면 저는 투자를 하는 거죠. 시간이 걸리겠지만 결국은 가격은 가치를 따라서 가는 걸 아니까 투자했어요.

제가 열반 기초 수업만 네 번 들었거든요.

이게 열반 기초반에서 계속 알려주는 원칙 중 하나예요.

그 원칙이 저평가인 거군요. 저평가를 찾아라.

그렇죠. 열반 기초반에서 강조하는 몇 가지 원칙이 있는데, 앞글자를 따서 ‘저환수원리’라고 얘기하거든요.

저평가, 저평가된 것.

환금성, 즉 사고팔 수 있는 것.

수익성, 돈이 되는 것.

원금 보전, 잃으면 안 되는 것.

리스크, 위험하지 않은 것.

너무 많이 얘기하면 어려울 수 있으니까 두 가지 정도만 말씀을 드릴게요.

제가 제일 먼저 살펴보는 게 '저평가'예요.

저평가라는 건 자산의 가치보다 현재 사람들이 거래하고 있는 가격이 싸다는 거예요. 그러니까 저평가가 돼 있는 거죠. 그러면 자산의 가치를 제대로 알고 있어야 하거든요. 그래서 제가 밤늦게까지 스터디 카페에서 공부했던 게 그런 이유였어요.

그게 쌓이니까 정확하게 부동산의 가치를 알 수 있게 됐어요. 가치를 알게 되니까 가치 대비 가격이 싼 지 아닌지 정확하게 알잖아요. 그래서 저평가를 알았고, 남들보다 더 싸게 사려고 했어요. 저평가되지 않으면 사지 않는다.

그리고 두 번째는 ‘저환수원리’에 포함이 안 되는데, 사실 +1이 이 더 있어요. 가치를 찾아갈 때까지 가격이 시간이 걸리잖아요.

그때 기다릴 수 있어야 돼요.

기다리지 못하면 아무리 가치 대비 가격이 낮다 하더라도 내가 원하는 수익을 가져올 수 없는 거잖아요. 그런데 대부분의 분들이 시간을 못 기다리고 팔아버려요.

이유가 뭘까요? 이 물건에 대한 가치에 대한 확신이 없기 때문인 거예요. 저는 확신을 먼저 가졌고 그 뒤에 제가 가진 확신을 믿고 기다리는 시간을 가졌어요. 그래서 저는 저평가된 물건을 찾고 투자했다면, 가치의 가격이 찾아갈 때까지 믿고 기다릴 수 있어야 된다고 생각하거든요.

아하. 채소 가게에서 평균적으로 2,000원으로 알았던 채소가 언제는 3,000원, 언제는 1,000원하는 거랑 비슷한 이야기네요.

네, 비슷해요. 이게 원래 가격이 얼마인지 알면 비쌀 때 꼭 안 사도 돼 하는 조급한 마음이 안 들고 쌀 때 살 수 있잖아요. 그래서 가치를 제대로 아는 게 진짜 중요한 거죠. 가치 있지만 저평가된 곳은 늘 있어요.

[구체적으로 저평가 아파트를 찾는 방법]

저평가 아파트, 누구나 찾고 싶어 하잖아요. 어떻게 잘 찾을 수 있나요? 다른 지역에도 적용이 되나요?

음.. 평촌을 한 번 볼까요? 평촌이 1기 신도시라고 90년대 지어진 택지 중의 하나인데요. 안양이 크게 동안구, 만안구가 있고 동안구 중에 일부를 평촌이라고 불러요. 보시면 거미줄 모양이 아니라 반듯반듯하죠. 계획도시여서 그래요.

위치를 보시면 4호선이 지나가면서 사당까지 가고 강남에 가기도 좋죠. 여의도, 종로 쪽 가기도 좋아요. 어디를 가기도 좋은 곳이에요.

평촌에 보시면 상권지가 있는데, 이 상권지가 그냥 상권지가 아니에요. 한번 지도를 한번 볼까요? 좌측을 보면 노란 버스 보이죠. 마주보고 있는 한 블럭 전체 1층부터 6층까지가 다 학원인 거예요.

여기에 평촌뿐만이 아니라 산본, 의왕 그 다음 광명까지도 라이딩이라고 부르잖아요. 공부시키려고 나오는 곳, 거의 대치동이에요. 이 동네들이 경기 남부권 최대 학군지라고 보면 됩니다. 여기는 지하철 접근도 좋지만, 더 가치를 느끼는 게 바로 아이들을 키우는 학군지거든요.

여기 보면 귀인중, 평천중, 범계중이 있죠. 귀인중 같은 경우에는 전국에서 10대 중학교라고 불릴 만큼 엄청 공부를 잘하는 곳이에요. 당연히 그 주위 아파트들이 비싸겠죠. 90년대 아파트인데도 가격이 비싸요. 그래서 평촌은 일반적으로 역에 가까운 곳이 비싼 게 아니라, 중학교와 학원가를 쉽게 갈 수 있는 데가 비싸죠.

어떤 지역을 걷기만 하면 지역을 산책 하는 거잖아요. 근데 이거를 투자로 연결하려면 사람들이 어떤 걸 좋아하는지를 알아야 되거든요.

거주지가 아파트처럼 균일성을 갖추고 가족을 이뤘을 때 내 아이를 좀 더 좋은 환경에서 공부를 잘 지키고 싶잖아요. 그래서 학원가와 상업시설도 있는 곳을 봐야해요. 그것들을 잘 알기 위해선 직접 봐야하는 거예요.

직접 안 다니고 거리뷰로 파악하면 안 되나요?

거리뷰로 보면 큰 도로가 이런 모습이잖아요. 여기에 사람이 많은지, 밤에 어떤 모습이 있는지, 낮에 어떤 모습인지 몰라요.

출퇴근이 편리하다고 생각하면 출근 시간에 붐비는지, 실제로 교통이 편리한 건지도 가봐야 되고요. 학원가가 많다고 하는데, 학원에 실제로 건물만 많지만 이게 진짜 북적북적 거리는지도 알 수 없거든요. 그런 것도 봐야해요.

여기 거주하는 사람들이 어떤 걸 좋아하는지는 현장에서 생생하게 보고 듣고 얘기해 봐야 알 수 있는 거예요. 그래서 제가 직접 가보고 지도를 보는 것도 중요한데, 그 이상으로 현장이 중요해요.

그래서 저는 걷는 것으로만 끝내는 게 아니라, 지도를 통해서 사람들이 좋아하는 상업시설의 규모가 어떻게 되는지 여기가 사람들이 살기 좋은 동네인지를 먼저 살펴봐요.

그럼 임장은 보통 언제쯤 가시나요?

<새벽부터 새벽까지 임장했던 그 시절>

제가 확인이 안 된 지역은 새벽에 도착을 하거든요. 그런데 사람이 출퇴근하는 곳을 그 시간에 못 지나갔다면 저는 다시 한번 와서 출근 시간에 가보고 퇴근 시간에도 봐요.

이 아파트가 진짜 살고 싶은 아파트일까? 그러면 밤에도 가봤어요. 그래서 내가 한 번 봤다고 내가 아는 게 전부가 아니라 내가 알 때까지 확인을 해야 된다. 모르면 물어봐야 된다. 그렇게 하면서 지역을 만들어 나갔어요.

한 지역을 몇 번이나 가셨겠네요.

보통 우리가 임장을 할 때 이렇게 이야기해요.

그러면 크게 두 번을 보겠죠. 그렇게 보고 나면 이 아파트가 어떤 아파트인지, 어떤 사람이 사는지를 봐야 하잖아요. 그것을 부동산에 연락해서 실제 매물로 나와 있는 물건들을 살펴보거든요. 지역에 따라서 몇 번 가볼 수 있는데 4번 정도는 가야 한 지역을 온전히 알 수 있어요. 지역이 크면 8번도 가야 하고 10번도 가야 해요.

저는 한 지역을 27일 내내 가본 적도 있어요. 휴가를 다 쓰고 그때 하나의 투자를 하기 위해서 한 달 동안 280개를 넘는 매물도 본 적이 있어요.

[부동산을 제대로 알게 된 시점]

와.. 280개.. 숫자만 들으면 상상이 안 되는데 그런 것들은 어떻게 알고 직접 하셨어요? 배워서 하신 건가요?

<이제는 추억이 된 한가해보이님 초보 임장 시절>

그렇죠. 처음엔 어떤 게 중요한 건지, 뭘 봐야 되는지는 모르잖아요. 그러던 제가 열반 기초 강의를 듣고 부동산 투자 방법을 알게 됐어요. 현장에 직접 가서 어떤 사람이 사는지, 어떤 상가, 어떤 교통을 가지고 있는지 학교는 얼마만큼 잘 갖춰져 있는지 가치를 아는 방법을 알려줘요. 그래서 시간을 아낄 수 있었죠.

수업에서 어느 정도 시간을 들이고 얼마나 구체적으로 해야 하는지 알려주는 거예요. 그게 쌓이고 자연스럽게 다른 지역에 가도 똑같이 되고. 또 빨라졌어요.

근데 현실적으로 가정도 있고, 약속도 있고, 가끔 야근도 하고 그러다보면 투자를 배우고 지역을 찾아다니는게 많이 버겁지 않으셨나요?

퇴근하고 몸도 피곤하고 시간도 없지만 강의를 제대로 이해하고 복습을 해야 되잖아요. 그래서 저는 평일 저녁에 퇴근을 하고 스터디 카페 정기권을 끊어서 제가 억지로 복습할 수 밖에 없는 환경을 만들었죠. 그렇게 서서히 주변 지역을 익히다 보니까, 이제는 서울이나 수도권도 공부해야겠다는 생각이 들었어요.

그래서 SRT 정기권을 끊었어요.

1~2시간 정도 지역을 보고 또 미친 듯이 달려와서 집에 들어오고 그렇게 제가 석 달을 했어요. 이 정도까지 하니까 이제 조금씩 이렇게 공부하면 되겠다, 이런 노력을 하면 되겠다는 생각이 들더라고요.

<끝까지 가기 위해 함께했던 동료들>

결론적으로 이 생활을 3년 넘게 했어요. 그런데 저는 10년, 20년을 아꼈다고 생각해요. 3년 만에 전국에 수십 개가 넘는 지역을 직접 걸으면서 다 익혔고 투자하면서 성과를 냈던 것 같아요.

원래 종잣돈이 7,000만 원이면 투자를 많이 못 하잖아요. 그래서 전세도 빼서 월세로 옮기고 그마저도 모자라니까 더 작은 평수에 월세로 옮겨서 또 빼내고 그 돈으로 투자를 했던 거였거든요. 그런데 지금은 다시 큰 평수를 옮겼어요.

사실 7000만 원도 모으기 쉽지 않은 돈이고, 이런 하락장에 그 돈을 투자하는 것보다 계속 모으는 것이 낫다는 생각도 있거든요.

맞아요. 열심히 돈 모으는 거 진짜 중요하거든요. 하지만 돈을 계속 모아도 돈의 가치보다 물가 상승이 더 빨리 일어나기 때문에 실질적으로 돈의 가치가 떨어져요. 나는 안 먹고 안 쓰고 돈을 모으는데 실제로는 돈이 눈앞에서 나도 모르게 사라지고 있는 거예요. 그저 기다리는 건 진짜 위험한 거예요.

내가 잘 모르면 하락장 기다려도 무서워서 못 살 거예요. 아파트 사면 망할 것 같고. 더 떨어지겠지 생각하면서 계속 돈만 모으겠죠. 실질적으로 화폐 가치는 저만큼 떨어져 있는데, 그게 계속 반복되는 거예요. 부동산 공부가 필요한 이유죠.

[경제적 자유를 이루고도 열심히 사는 이유]

집이 열 채도 넘게 있으시고 지금 자산이 20억이 넘어가시면 솔직히 엄청 부자잖아요. 그런데 왜 아직도 이렇게 열심히 하고 계신 거예요?

솔직히 처음에는 부자만 되고 싶었거든요. 부자도 대단한 꿈이잖아요. 그것도 그래서 꿈을 이루기 위해서 진짜 미친듯이 노력했고 조금씩 목표에 갔어요. 당연히 자산도 늘어났죠.

1억, 2억, 3억, 제가 기존에 가졌던 것보다 더 많이 늘어나면서 10억이라는 돈을 만들었을 때 와이프랑 껴안고 울기도 하고, 너무 행복했어요. 그리고 또 그렇게 노력해서 20억이라는 돈이 생겼을 때 그때 감정이 조금 다른 거예요.

돈 이상의 어떤 가치가 있지 않을까? 자산이 생기니까 내가 좋아하고 행복한 일을 할 수 있겠다. 그런데 행복한 일이 뭘까? 하니까 제가 공부를 하고 자산을 쌓아가면서 함께 했던 동료들 그리고 저를 배움의 길로 알려주고 계속 안내해줬던 저의 멘토도 있잖아요. 알려줬던 분들의 모습이 떠오르는 거예요.

<한가해보이님의 행복한 순간>

그리고 제가 모습을 따라가면서 저의 목표를 이루는 모습을 같이 이룰 수 있도록 알려줄 때 너무 행복한 거예요. 그러면서 저처럼 많은 분들이 행복해지고, 원하는 목표에 갔으면 좋겠다는 생각을 진짜 진심으로 하거든요.

그러려면 제가 더 많이 알아야죠. 더 많이 배우고 더 많이 노력해야 되고 그래서 지금도 이전보다 더 힘들게 더 노력하고 있는 것 같아요. 저는 다른 분들이 성공하는 모습을 보는 게 너무 즐거워요.

[부자가 되고 싶은 사람에게 추천하는 성공 방법]

근데 솔직히 부동산 들어가는 게 여전히 무섭고, 현장에 가서 산책만 하고 올 것 같아요. 그럴 때는 어떤 얘기를 마음에 새기면 좋을까요?

저도 너무 공감을 하는 게, 예전에 광주에서 처음 부동산 매물 예약했을 때 부동산 맞은 편에 있는 버스정류장 벤치에 앉아서 못 들어가고 한 시간을 쳐다보고 있었어요. 그만큼 저도 무서웠어요.

근데 주저하면 안 바뀌잖아요.

내 집 마련하고 싶은데 어느 지역을 얼마의 돈을 어떻게 해야 되는지 모르잖아요. 그 갭을 저는 열반 기초만 강의 들으면서 줄일 수 있다고 믿어요. 제가 그렇게 했으니까요. 그리고 제가 계속 반복하면서 그걸 확신을 가졌으니까요.

저는 이 강의를 통해서 이렇게 느꼈어요. 제가 모르는 게 뭔지 모르는 걸 알게 됐고 그래서 어두운 미지의 영역 있잖아요. 거기에 걸어가면서 깜깜한 길에 작은 전구를 하나씩 달면서 앞으로 갔어요. 

처음에는 불이 한 개라서 여전히 안 밝거든요. 근데 전구가 두 개, 세 개, 네 개가 생기면서 점점 제 주변이 밝아지고, 전구를 다는 속도가 점점 빨라졌어요. 그리고 전구를 다니까 가는 길이 보이잖아요. 제대로 가고 있네 하면서 안심이 되는 거예요. 그러면 속도를 더 냈던 거거든요.

제가 앞에서 말씀드린 투자 원칙들 솔직히 열반 기초반 강의 안 들었으면 몰랐을 거예요. 그러면 제가 계속 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에서 어떻게 했을까? 생각해보니까, 계속 투기하고 있었을 것 같거든요. 그 투기가 성공할 수도 있지만 망할 수도 있잖아요. 그래서 뭐든 시작할 때 제대로 해야 돼요. 

솔직히 인터뷰 전엔 진짜 막연하고 '앞으로 어떻게 하지?' 그랬는데 지금은 '해야겠구나' 그런 생각이 들어요. 

아직까지 강의 돈 쓰는 거 돈 아깝다고 생각이 들 수 있어요. 근데 저는 그렇게 생각해요. 지금 이 돈을 쓰는 게 아까울 수 있지만, 40살, 50살, 60살의 나를 위해 투자한다고 생각해야 돼요. 이 선택은 본인의 몫이거든요.

소중한 사람이 있잖아요. 행복해지고 싶잖아요. 그리고 돈을 많이 벌고 싶잖아요. 그러려면 달라져야 돼요. '언젠가 나아지겠지, 언젠가 나도 집 살 수 있겠지 언젠가 이거 모으면 할 수 있겠지 나는 아직 젊으니까' 라고 생각하지만

사실 안 바뀌는 거 알잖아요.

그래서 30대 뿐만 아니라 저처럼 늦게 시작하는 40대, 50대 분들도 제가 드렸던 얘기를 가슴 깊이 새기면 좋겠어요. 진짜 현실이거든요. 이 현실을 나의 꿈으로 바꿀 수 있도록 지금 당장 행동으로 옮겼으면 좋겠어요. 지금 월급만으로는 답이 보이지 않는다고 생각하는 분들께 열반스쿨 기초반 강의를 정말 추천드립니다.

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