부동산 6하원칙 투자법 (과거 월부 강의내용 완전 요약본)

6하원칙 - 1.당신은 누구인가?

1. 당신은 누구인가? 여기서 묻는 것은 인격이나 생김새등이 아니다. 자본주의 사회에서 당신은 어떤 사람인지 묻는 것이다. 당신의 소득은 얼마이며, 그 소득이 미래에도 지속될 것으로 보는가? 당신이 스스로에 대해 전망하듯이 은행이나 대출 관계자들도 같은 생각일까? 당신은 얼마정도를 소비하는가? 당신의 평균 흑자율은 어느정도인가? 당신은 얼마의 돈을 가지고 있는가? 현재 보유하고 있는 자산을 처분하면 얼마의 돈을 손에 쥐는가? 이런 것들이 중요하다.

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2. 부동산은 한 인간이 인생에서 구입할 수 있는 것들 중에 보통 가장 큰 것이다. 당신이 기업을 인수하는 경우가 아니라면 그렇다. 그렇기 때문에 가장 많은 돈이 들어간다. 들어가는 돈은 다시 크게 두 종류로 나뉜다. 모아놓은 보유 현금, 기존 자산을 처분후에 마련할 수 있는 현금등 자기자본. 해당 부동산을 구매하면서 받을 수 있는 대출의 양(LTV) , 소득으로 원리금을 상환하는 비율로 정해지는 대출의 양(DSR)등 레버리지. 이 모든 것을 모두 뭉쳐서 구입하는 것이다. 그래서 내가 살 수 있는 부동산의 크기가 바로 자본주의에서 내가 받는 등급이기도 하다.

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3. 당신은 부동산에 대해 무엇을 알고 있으며, 또 얼마나 알고 있는가? 대부분의 사람들은 자기 주변만 본다. 내가 들은 경우중에 웃겼던데, 슈퍼개미가 된 한 투자자도 자긴 강남을 잘 모른다면서, 마포에 아파트를 샀다고 한다. 왜냐하면 그 사람이 마포에서 오랜산 토박이기 때문이다. 슈퍼개미라면 투자에 대해서 최고수준의 지식을 갖추고 있을 것이다. 하지만 부동산에 대해서는 이런 의사결정을 한다. 그만큼 부동산은 익숙함이 의사결정에 많은 영향을 미친다. 여기서 말하는 당신은 무엇을 얼마나 아는가?의 정확한 뜻은, 당신이 익숙함을 넘어서서 선택할 수 있을 정도로 아는가의 문제다. 그정도로 안다면 향후 부동산투자 여정의 미래가 상당히 밝을 것이다. 하지만 대부분은 그정도로 모른다.

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4. 대부분의 사람들은 자신의 이런 상태에 대한 생각이 별로 없다. 단순히 테마를 좇을 뿐이다. 교통 호재나, 개발 호재를 좇으며 그냥 우르르 몰려다닐 뿐이다. 그게 일반적인 부동산 투자판의 모습이다. 그러고도 수익을 내면 상관 없다. 하지만 사람이 몰리는 시기, 장소는 수익이 없다.

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5. 사람에 따라 할 수 있는 수준의 차이가 생긴다. 나도 2016,2017에는 서울 원룸을 두번. 2019에는 지방신축 아파트를 두번. 2023년에는 서울 중급지이상 신축 아파트를 두번 투자했다. 차근히 단계를 밟아 나가면서 점점 좋은 것을 보유하는 전략으로 가려면, 자기가 시작할 수 있는 시작점을 파악해야 한다. 하지만 대부분 핑계를 먼저 한다. 부대표는 단돈 2000만원으로 지방 구축에서 시작하여, 서울 신축 분양권까지 왔고 내년에 등기를 앞두고 있다. 부동산 투자를 정말 하고 싶다면 핑계를 찾는 것이 아니라, 방법을 찾아야 한다.

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6. 당신은 자본주의에서 어느정도 평가를 받는가? 스스로는 어떻게 생각하며, 그들(제도권 대출 관계자)들은 어떻게 생각하는가? 이것을 파악하는게 투자의 시작이다. 그리고 파악했으면, 포기하는 것이 아니라 그 자리에서 시작해야 한다. 나도 이번 고덕아파트를 매수하면서 상당히 고통스러웠다. 그리고 4년후 목표를 정하면서 그때는 이런 고통을 당하지 않게끔 미리 준비해야 겠다고 생각했다.

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6하원칙 - 2. 언제 사고팔 것인가?/ 얼만 보유할 것인가?

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1. 대부분의 자산은 우상향한다. 여러가지 이유가 있겠지만, 돈(통화량)이 늘어나기 때문이다. 그래서 정확하게 말하면, 가격이 우상향 하는 것이 아니다. 돈의 가치가 우하향 하는 것이다. 그래서 자산은 가만히만 있어도 오른다. 돈이 늘어나는 이유에는 여러가지가 있다. 하지만 가장 좋은 것은 생산성의 증가다. 생산성이 증가하면서 돈이 늘어나면 가장 좋다. 그래야 환율이 오르지 않고 돈이 늘어날 수 있다. 이제까지 대한민국은 그러했다. 물론 그 환율의 기준인 달러도 생산성 증가 이상으로 증가한다. 그래서 환율이 오르지 않고 통화량이 증가했다고 해서 그만큼 꼭 생산성이 증가하는 것은 아니다. 하지만 이런 부분은 상대평가적인게 있어서 결국 기축통화대비 얼마나 오버페이스 하느냐가 현실세계에서는 중요하다고 생각한다.

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2. 그렇게 봤을 때, 어느정도 좋은 자산이라면 사실 언제사도 상관 없다. 왜냐하면 결국 오랜 시간이 지나면 모든 물가가 다 오를 것이고, 그 결과 해당 자산의 가격도 오를 것이기 때문이다. 하지만 이는 이론적인 이야기이다. 08년 상반기 고점에 아파트를 샀다면, 해당 고점을 회복하는데 8년이 걸렸다. 8년동안 모든 물가는 다 올랐지만, 집 값만 제자리였다가 겨우 16년에 고점을 회복한다. 물론 그렇게 하고 21년까지 쭉 보유했으면 상관없다. 하지만 고점에 잡은 사람들은 그렇게 하기가 쉽지 않다.

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3. 그래서 싸게 사는 것이 투자에서 상당히 중요하다. 다만 난 아주 싼 시기에, 아주 좋은 것을 사려 하는 것은 욕심이라고 본다. 그리고 그 가격이 아주 싼 가격인지는 지나고 봐야 알 수 있다. 그래서 난 기본적으로 아주 비싼 시기를 피하는 정도로도 충분히 좋다고 본다. 바로 20여름~22년여름까지를 나의 부동산 계절론으로 가을 시기로 본다. 이 가을 시기만 피해도 투자에서 성공확률이 상당히 올라간다고 본다. 실제로 난 16년부터 매년 하던 투자를 20~22년에 멈췄었는데, 하락을 예상했던 것은 아니다. 하지만 그냥 가격 자체가 비싸다고 판단했다. 그래서 멈췄고, 운좋게도 큰 하락이 왔다. 그래서 23년에 가장 큰 규모의 투자를 서울 신축 중심 아파트에 2건 집행 할 수 있었던 것이다.

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4. 그렇다면 가격 적정성은 어떻게 판단해야 할까? 이것을 가려내는 정확한 지표가 하나 존재한다면 좋겠지만 그런것은 없다. 여러가지를 중첩해서 봐야 한다. 마치 모눈종이를 여러개 겹처보듯이. 물론 모든 경제지표를 보는 것은 아니다. 내가 생각했을 때 핵심지표가 있다. 이 핵심지표를 각각 파악한 다음, 중첩해서 보면서 일종의 스토리를 뽑아내야 한다. 데이터에서 스토리를 만드는 능력을 만들어야 어느정도 가격 적정성을 알 수 있다. 물론 그렇다고 해도, 정확하게 알 수 있는 것은 아니고, 대략적으로 유추할 수 있다.

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1) 가격 자체의 흐름

2) 역사적 경향성

3) 통화량 추이와 , 통화량 전년동기대비 즘감률

4) 금리와 금리에 영향을 주는 물가상승률

5) 환율

6) 통화량대비, 소득대비, 최저시급대비, 물가대비

6) 전세가 상승률과 전세가율

7) 공급량 (입주, 착공, 인허가)

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5. 이런 데이터들을 시별, 구별, 개별 아파트에 각각 적용해보면서 가격 적정성을 파악하면 아주 비싼 시기를 피하고, 아주 싼 시기에 적극적으로 달려들 수 있다. 1)~2)번까지는 가격 그 자체를 본다. 특히 난 지난 역사를 고려했을 때, 서울 핵심지 기축 국평이하의 경우 전고점대비 -30% 수준을 최저점으로 본다. 3)~6)은 금융과 경제의 영향을 살피는 것이다. 부동산은 이미 금융화 되었다. 그 증거중에 하나가 서울아파트와 미국 부동산 시장의 상관관계다. 특히 08년 이후 상당히 높다. 그래서 금융환경과 경제환경을 살펴야한다. 공급과 전세가만 보던 투자는 이제 더이상 유효하지 않다. 6)~7)은 부동산 내부 상황을 말한다. 특히 전세가와 전세가율은 상당히 큰 힌트가 되는데, 대부분 보면 해석을 일차원적으로 한다. 전세가율이 높은 좋다. 낮은면 나쁘다. 이런식으로 투자하면 안된다. 전세가율은 맥락적으로 해석하는게 포인트다. 맥락에는 시간 지평과 공간 지평이 있고, 금융환경도 있다.

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6. 여기서 한가지 어려운 점은 가격 적정성을 판단하는데 입지와 상품별 서열을 알아야 한다는 점이다. 예를들어 상승장이 시작될 때부터 끝날 때까지 꾸준히 오르는 입지와 상품이 있다. 어떤 입지와 상품은 계절상 여름에 상승을 시작하여 가을에 전체 상승분의 대부분이 올라가기도 한다. 구도심스러운 지역의 물건은 상승장에서도 상승폭이 적고, 하락장에서도 하락폭이 적다. 반면 택지스러운 지역은 상승폭도 크고, 하락폭도 크다. 단 하락폭이 클때 어느정도 급지가 좋다면 거래량이 바로 늘어난다. 상승 초입에는 월세 투자가 유행하고, 후반으로 갈수록 시세차익만 바라본다. 소형은 초반에 오르고, 대형은 후반에 오른다. 대형이 안오르는 지역이 늘어나고 있다.

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7. 이런 예시들이 무수히 많다. 즉 상승과 하락을 대략적으로 알고 가격 적정성을 평가하는 눈이 있어야 하지만 이를 실제 투자에 적용할 때는 개별물건에 하기 때문에, 결국 개별물건별로 반응하는 모습을 알아야 한다. 그래서 이부분을 완성하려면 3법칙인 "어디서"와 4법칙인 "무엇을"에 대한 지식이 필요하다. 이렇게 6하 원칙 투자법이란 각 항목을 이해하는 것은 물론이고, 각 항목이 다른 항목을 이해하는데 필수적이다. 그래서 그 어느 항목 하나라도 빠져버리면, 미완성의 지식이 된다. 결국 입지만 봐서도 안되고, 연식만 봐서도 안되고, 타이밍만 봐서도 안된다. 부동산 투자는 나에대한 이해에 기반해서 언제(+얼마나길게) / 어디에 / 무엇을 / 어떻게(자금과 세팅전략) 해야 하는지 하나도 빠짐 없이 알아야 하며, 마지막으로 왜? 해야 하는가에 대한 답이 있어야 이 일을 10년이상 지속할 수 있는 힘이 생긴다.

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8. 그런데 내가 다양한 책과 영상등을 보면서 느낀게 대부분의 전문가는 하나에만 집중한다. 그러니 내집 마련이라면 언제나 좋다고 해서 20~22년같은 시기에 피해를 준다. 그러니 입지좋으면 만사가 오케이라고 해서 고통스럽게 실거주하게 한다. 신축이면 무조건 좋다고 해서 하락장에서 가장 큰 하락률을 보여준다. 위 요소를 종합적으로 고려해서 자기자신이 무엇을 원하는지에 맞춰 선택해야 할 문제다. 그리고 자신의 선택이 무엇을 의미하는지 알아야 한다. 자신의 선택이 무엇을 포기한 것인지도 알아야 한다. 하지만 사람들은 , 전문가들은 대부분 그렇게 하지 않는다는게 내가 지난 8년을 보면서 깨갈은 점이다.

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9. 매수도 타이밍도 중요하지만, 보유기간은 더 중요하다. 그리고 물건의 질에 따라서 적정 보유기간은 달라진다. 하지만 사란들은 이렇게 달리 생각하지 않는다. 부동산은 한번 사면 최소 10년은 보유해야 한다고 생각한다. 난 절대 그렇게 생각하지 않는다. 어떤 물건은 평생 팔지 않아야 한다. 어떤 물건은 4년정도를 바라보고 매입하는게 좋다. 시기별, 입지별, 상품별 그 전략이 달라진다. 그리고 전략 중 가장 중요한 것이 보유기간이다. 난 이번 고덕 아파트를 4~8년 보유를 바라보고 샀다. 만약 평생 보유할 것으로 샀다면 고덕보다는 마포준식축이나 재건축, 재개발 위주로 봤을 것이다. 하지만 난 내가 다음 목표로 하는 곳이 명확하다. 그곳으로 가기게 최적을 고덕으로 본 것이다. 그래서 난 내 물건에 애정같은 것도 없다.

6하원칙 - 3. 어디에 할 것인가?

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1. 일단 수도권 / 지방광역시 / 지방소도시 별로 달리 봐야한다. 달리봐야 한다는 뜻은 해당 그룹별로 서열을 알아야 한다는 뜻이다. 부동산은 서열이 상당히 체계적이고, 잘 바뀌지 않는다. 이 서열은 기본적으로 어느정도 암기해 놓는 것이 필요하다.

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2. 일단 대한민국 전체 서열을 보자 1그룹은 서울 / 2그룹은 경기,세종,제주 / 3그룹은 인천,부산,대전 / 4그룹은 대구,울산,광주다. 또 격차를 보면 그야말로 서울이 독보적이다. 이런 현상을 두고 대부분의 사람들은 비판부터 하려고 한다. 난 그런식으로 사고하지 않는다. 난 현실을 있는 그대로 받아들인다.

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가격은 사람들의 선호를 나타낸다. 저런 현상이 일어난 것은 사람들의 선호가 서울로 더 몰린 다는 것이고, 이제까지 지역 균형발전 정책등으로 시도했던 노력은 모두 실패했다는 뜻이다. 사실 이는 당연하다. 지역균형 발전은 지역의 인구를 억지로 늘리는 정책이다. 그러면 일시적으로 인구가 늘어나면서 공급도 늘어난다. 신축아파트가 외곽에 생긴다. 그러면 구도심은? 맞다! 죽는다. 그러다 그런 정책의 힘이 떨어지면(일자리 이동등이 마무리되면) 결국 모두가 다 쇠락의 길로 간다.

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서울은? 모든 기업이 원한다. 왜 그런줄 아는가? 장사가 잘되니까! 내 사업도 서울에서 실패한적이 없다. 경기도와 충남에서는 실패했다. 이런것을 되돌릴 수 없다고 본다. 그런데 서울은 남는 땅도 없다. 수요대비 공급이 구조적으로 부족할 수밖에 없다. 여기서 “구조적”이라는 단어가 굉장히 무서운 것이다.

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나도 처음에 돈이 부족해서 서울에 원룸형 오피스텔을 했고, 이후에는 지방 대도시를 했다. 현재도 각각 함채씩 보유중. 그런후에 종자돈을 크게 만든 후에 이번 하락장에서 서울 2채를 매수하게 된 것이다.

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그래서 지방과 경기도 등에도 당연히 기회는 많다고 생각한다. 내가 말하는 것은 장기적인 경향성을 말하는 것이다. 지방이나 경기도도 수익률로는 서울에 뒤떨어지지 않는다. 다만 타이밍이 상당히 중요하고, 세팅시기가 상당히 중요하다. 훨씬 난이도가 높고 기민하게 움직여야 한다.

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3. 서울의 서열을 다시 "구" 단위로 보면, 1그룹 강남,서초 / 2그룹 용산,송파 / 3그룹 성동,광진,양천, 마포 / 4그룹 종로중, 강동, 동작, 영등포 / 5그룹 그외지역이다. 이 서열은 앞으로도 크게 바뀌기는 어렵다. 대부분 한강변, 동남권(경부라인을 남으로 끼고 있는)다. 이런 지역은 위치 자체가 구조적으로 상급지가 될 수밖에 없다. 또 이런 입지별 상승장과 하락장에서 반응하는 모습이 다르다. 그런것을 아는 것이 투자에서 상당히 중요한데, 그럴려면 일단 기본적인 서열은 머릿속에 넣고 있어야 한다.

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3. 이번에는 조금 더 들어가서 강동구를 예시로 "동"단위서열을 알아보자. 미래 대장은 둔촌동이 될 것으로 보인다. 둔촌주공이 입주하면서 주변 단지들에게 재건축, 리모델링 압력을 줄것이다. 입지적으로 송파구와 붙어 있고, 역시나 교통도 가장 좋다. 하지만 아래 차트상은 중하위권에 머물고 있다. 그 이유는 아직 둔촌주공이 입주전이라 가격 반영이 안되어 있고, 주변 단지들도 개발 전이기 때문이다. 이런식으로 해당 서열을 암기하면서 미래 시나리오를 그려보는 것이 큰 도움된다.

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보면 명일동도 상일동보다 낮은데, 상일은 다 신축, 명일은 다 구축이다. 명일 구축 단지들의 사업성은 상당히 애매한 수준이지만, 그럼에도 다음 상승장에서 무난히 개발될 것으로 본다. 그렇다면 미래에는 명일이 상일을 넘어설 것으로 본다. 반면 고덕은 위에 비즈벨리가 생기고 학군도 무시못하기 때문에 과연 미래에 넘어설지는 미지수다. 만약 명일이 단지고급화와 구성을 잘하면 당연히 넘어서는게 가능하다. 이런식으로 시나리오를 그릴 수 있어야 한다.

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4. 이외에도 지도나 지하철 노선도를 어느정도 알고 있어야 한다. 부동산 공부할게 너무 많아 보일 수 있다. 하지만 그래봐야 우리 어린시절 배웠던 사탐선택과목 "한국지리"수준이다. 그정도 공부량만 채우면 부동산에 대한 기초를 다질 수 있다. 동시에 평생 부동산 의사결정을 어느정도 잘하게 되어 중산층으로 가는 티켓을 쥘 수 있다. 그정도 노력도 안하고 그런 결과를 얻길 희망한다면, 사기 당하기 딱 좋다.

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위 지도에 들어갈 "구"를 적어봐라.

5. 물론 이것만으로 충분하지 않다. 개인적으로는 서로 영향을 주고받는 지역을 그루핑해서 묶어서 서열을 본다. 그 이후 해당 지역의 지도를 보면서 지형배치를 익히고, 다양한 앱을 이용하여 학군이나 교통정보 등도 파악해 둔다. 그 이후 현장에 나가서 이런 사항들을 확인하고, 그 과정에서 온라인상으로 파악 불가한 것들을 파악한다. 무작정 임장 나가면 사실 마실과 다를바 없다. 어느정도 사전조사를 하고, 현장에서 확인해야 할 것들을 정하고 나가면 훨씬 효과를 내는 임장을 할 수 있다. 입지서열 파악은 입지 공부의 시작이지, 전부가 아니다.

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신 지하철 노선도 나온김에 서울 입지에 대한 생각들!

1. 입지는 두가지 힘으로 결정된다. 첫째, 자체적인 능력 둘째, 배후수요(둘러싸고 있는 입지수준) 사람들...

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6. 개인적으로 생각하는 입지공부 순서는 아래와 같다.

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1) 가격 서열 파악 (방산차트, 지도표시 가격서열)

2) 서열별 특징 지도로 임장하기

3) 서열별 일자리, 교통, 학군, 생활시설 파악 (지도+부동산앱)

4) 해당 지역의 평균 연식파악 (네이버 최슨입주순, 세대수순 기능 이용 / 재건축, 구축, 기축, 신축, 용적률, 평균대지지분등)

5) 임장및 중개사 미팅

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6하 원칙 - 4. 무엇을 살 것인가? 아파트!

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1. 부동산에는 다양한 종류가 있습니다. 하지만 이 중에서 일반적인 사람들이 투자하기 가장 좋은 상품은 단연 아파트입니다. 왜 그럴까요?

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2. 아파트는 대지지분이 상당히 많이 들어있는 상품입니다. 우리가 사먹는 커피에 원두함량은 다 다를 것입니다. 그 중 어떤 커피가 좋은 커피이고, 비싼 커피일까요? 좋은 원두가 다량 함류되어 있는 것이 좋고 비싼 커피일 것입니다. 아파트는 좋고 비싼 커피처럼 대지가 많이 포함되어 있는 상품입니다.

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보통 주거지의 용적률은 250~300%입니다. 땅 1평에 1평짜리 건축물을 지으면 용적률이 100%입니다. 땅 1평에 3평짜리 건축물을 지으면 용적률이 300%입니다. 많은 사람들이 아파트는 높기 때문에 용적률이 낮을 것이라고 생각하지만, 사실상 땅1평에 꽉 들어차게 지으면 3평정도(3층건물)입니다. 아파트를 "성냥갑이다" "답답하다" 하는 분들이 많은데, 실제로 사는 사람들은 그렇게까지 느끼지 않습니다. 오히려 단지형으로 구성되어서 도심 한복판에 있어도 상당히 조용하고, 정숙한 경우가 많습니다.

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대지값은 유동성을 먹어 인플레되고, 건축값은 감가상각됩니다.(건축작품 제외) 당연히 대지비의 비중이 높은 것이 중요합니다. 건축비는 크게 차이나기 어렵습니다. 아무리 고급화를 해도, 대부분 고만고만합니다. 콘크리트와 인력은 똑같은걸 사용하기 때문이죠. 그러니 당연히 건축비 비중이 낮으려면 변수는 하나입니다. 대지비 비중이 높은 곳이 건축비 비중이 낮습니다. 택지보다는 구도심이, 외곽 보다는 도심이, 지방보다는 수도권이 높습니다. 그래서 이런 곳에 위치한 아파트들이 가격도 잘오르고, 재건축도 되는 것입니다. 미래에(30년후?) 개발 트랜드가 사업성보다는 최상급지인가?가중요한 변수일듯합니다. 강남한복판에 있는 알짜단지들은 용적률은 250 다 써도 리모델링이 잘될 것으로 봅니다. 반면 지방 구축은 용적률이 아무리 낮아도 되시 어려울 것으로 봅니다(일부 광역시의 상급지 제외) 빈땅이 아주 많기 때문이죠.

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반면 오피스텔이나 주상복합은 대지지분 함량이 일반 아파트에 비해 떨어집니다. 제가 보유하고 있는 서초 오피스텔은 제 매입가 대비 임대수익률이 6.8로 올라왔습니다. 아직 신축이고 브랜드라서 수요가 상당히 많기 때문입니다. 거기에 저는 이 오피스텔을 당초 계획한 월세가 아니라 전세로 돌리면서 요식업을 시작할 수 있었고, 이 물건에서 받을 수 있는 월세보다 5배 정도 높은 현금흐름을 3년간 얻었습니다.

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하지만 이 물건은 심각한 문제를 가지고 있습니다. 바로 용적률입니다. 용적률이 828%입니다. 제가 보유하고 있는 원룸형은 대지지분이 약 1평입니다. 이경우 구축으로 넘어가면 가격 자체가 멈추게 됩니다. 왜냐하면 대지는 유동성을 먹어서 인플레 되지만, 건축분은 구축이 되면서 빠르게 감가상각되기 때문이죠. 10년안에 매도할 예정입니다. 주상복합은 아파트와 오피스텔의 중간정도로 보면 됩니다. 단 입지가 아주 좋을 수 있고(초역세권), 고급화 단지들도 있습니다. 이 경우 신축기(~10년차)까지는 상당히 가격탄력이 좋습니다.

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지방의 경우 수도권의 지난 상승장에서 유행한 것처럼 아직도 고층 주상복합을 좋아합니다. 특히 해운대처럼 뷰가 강조되는 지역은 주복이 더 좋은 평가를 받기도 합니다. 하지만 건축물의 수명을 약 40년으로 보면, 주복이 좀 더 덜 오를 것이라고 생각합니다.

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3. 아파트는 일종의 인플레 헷징 기능이 들어있는 화폐입니다. 저도 이번에 아파트 내부는 한번 휙 둘러보고 계약했습니다. 매도자가 "너무 빨리 보고 나가시길래 안사실 줄 알았다"라더군요. 이게 가능한 이유는 아파트가 표준화 되었기 때문입니다.(물론 신축이기 때문에 가능함) "한국의 아파트는 너무 똑같아서 별로다"라는 분들이 있는데, 전 그렇게 생각하지 않습니다. 개인에게 맞춤 제작되는 양복처럼 딱 맞는 핏은 불가능하지만, 기성복처럼 어느정도 맞춰 들어가는 구성을 보여줍니다. 거기에 표준화는 비교를 쉽게 만들어 줍니다. 비교가 쉽다는 것은 화폐의 기능이 있다는 뜻입니다. 저는 개인적으로 한국 부동산의 미래가 일본과 다를 것이라고 보는데, 그 이유중에 하나도 바로 아파트 위주의 구성이기 때문입니다.

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아파트의 상품성

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1. 그렇다면 아파트의 상품성은 무엇으로 결정될까요?

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2. 첫번째가 바로 연식입니다. 최근보면 개포가 강남구에서 압구정동 다음으로 비쌉니다.

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아무도 청담,대치,삼성을 개포보다 하급지로 보지는 않습니다. 하지만 평균가격에서 밀리고 있는 것은 분명한 사실입니다. 그 중 첫번째 이유가 바로 연식입니다. 이런 사례는 무수히 많습니다.

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잠실과 개포를 개인적으로는 동급지로 봅니다. 하지만 현재 가격 차이는 상당합니다. 그렇다면 잠실에 곧 들어올 신축인 잠실래미안/잠실르엘의 가격이 개포 외곽 단지들보다 밀릴까요? 전 그렇게 보지 않습니다. 즉 둘은 동급지입니다. 여의도의 경우 더 심각하게 평균가격이 낮습니다. 그 이유도 연식에 있습니다. 개인적으로는 잠실, 개포, 방배, 여의도, 이촌 뒷단지들을 모두 동급지로 봅니다. 같은 연식이라면 가격이 비슷한 수준에 위치할 것입니다. 방배에도 곧 아파트들이 들어올 것이고, 이촌현대로 르엘로 리모델링 중입니다. 잠실에는 르엘과 래미안이 들어오고, 향후 잠주5단지와 장미, 아선,우성123,올선,올훼등 굵직한 단지들이 신축화 될 것입니다. 여의도도 시범울 비롯하여 많은 단지들이 소규모 재건축 될 예정입니다. 이들 단지의 비교는 아주 재미있는 관전포인트가 될 것입니다.

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3. 두번째는 바로 단지규모입니다. 원래 사립아파트였던 반포힐스테이트가 주공2단지(퍼스티지)재건축을 같이 하지 않길 원했고, 결국 따로 해서 별도의 단지가 되었다고 했습니다. 문제는 대단지인 퍼스티지가 더 높은 가격과 거래량을 보인다는 점이죠. 갈수록 대단지의 위상이 높아지고 있습니다. 커뮤니티등 생활편의성에서도 확실히 유리하고, 학군형성이나 상권형성등에서도 이점이 있습니다. 갈수록 대단지에 대한 선호도는 높아질 것입니다. (물론 아주 하이엔드로 가면 다시 소규모가 프리미엄을 받죠.) 위 면적당 평균 가격표를 보면 청담과 삼성은 여기서도 불리합니다.(소규모가 많음) 반면 대치는 여기서 유리하죠(대규모가 많음) 그래서 개인적으로는 삼성과 청담을 더 상급지로 봅니다.

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4. 브랜드 등도 약간은 가격에 영향을 줍니다. 또 최근에는 얼마나 고급화(고급화 브랜드)를 사용했느냐도 영향을 줍니다. 물론 이것들은 시간이 지나면 없어질 프리미엄으로 봅니다. 하이엔드 브랜드는 여기저기서 요구를 하게 되고, 건설사는 수주를 해야 하기 때문에 그 요구를 들어주면서 종국에는 난립하게 됩니다. 그러면 또 별도로 브랜드를 만들어야 하죠. 그래서 결국 브랜드라는 것은 사라질 가치로 봅니다. 반면 헤리티지를 가지고 있는 브랜드도 있습니다. 대표적으로 래미안(2000년대 독보적 강자), 디에이치(사립 아파트의 원조, 압구정 현대등)가 그렇습니다. 삼성물산의 승계로 래미안이 수주를 하지 않았던 시기에 자이가 올라왔지만, 최근 이미지 실추... (저도 자이 보유자인데...) 1.5군 느낌이네요. 잘 하면 다시 1군 갈수 있습니다! 자이화이팅!

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6하원칙 - 5. 어떻게 살 것인가?

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배경지식

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1. 자기자본 비율

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부동산은 한 개인이 인생을 살면서 구입하는 가장 덩치가 큰 물건이다. 그래서 흔히 총매가(총 매매가)라 불리는 돈 전부가 필요하지는 않다. 국가에서도 부동산을 구입할 때는 해당 부동산을 담보로 돈을 빌릴 수 있게 해준다. 사실 이 부분은 국가를 안정적으로 관리하는데 상당히 중요한 포인트이기도 하다.

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국민은 열심히 일해서 국가에 세금을 납부하고, 결혼제도를 통해 다음세대를 만든다. 이렇게해야 일종의 사회계약설이 성립된다. 국민은 국가에게 자금과 다음세대 국민을 제공하고, 국가는 이를 기반으로 다양한 복지와 국방정책을 편다.

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이 과정에서 집은 상당히 핵심적이다. 집의 모기지를 갚아나가는 과정을 통해 국민들의 근로의욕을 고취시키며, 이 집에서 안정적으로 가정을 꾸리고 다음세대를 길러내기도 한다. 그래서 집은 국가 경영에서 상당히 중요한 기초요소에 해당한다.

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그래서 우리는 누구나 자기돈 100%로 집을 사지 않는다. 이는 글로벌 스탠다드기도 하다. 조기지는 일종의 국가존립을 위한 노동약속이 된다.

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2. LTV

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여러가지 디테일한 규제들이 존재하기 때문에, 실제 집을 구입할 때는 대출전문가와 상담하길 바란다. 여기서는 기본적인 개념만 잡는다.

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일단 1주택이라면 자기돈은 30%정도 있으면 무난히 가능하다. 즉 5억짜리 경기도 집을 산다면, 자기돈 1.5억 정도면 가능한 것이다. 나머지 3.5억은 담보대출이 가능하다.(소득에 따라 실제 액수는 차이가날 수 있음) 만약 5억짜리 집을 전세2.5억을 끼고 산다면 후순위로도 대출이 가능하며, 이때도 70%까지 가능하기 때문에 1억 정도를 추가로 대출 받을 수 있다.

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만약 당신이 생애최초로 주택을 사는 경우라면 80%까지 가능하다(고가주택은 불가). 5억짜리 주택을 사는데, 4억까지 레버리지를 사용할 수 있다. 2주택 이상은 60%까지만 가능하고, 실제 나도 이번 강동구 아파트 매수 때 60%에 맞춰서 살수 있었다. 규제지역은 50%까지 가능하다.

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3. DSR

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소득과 원리금대출상환의 비율을 정한 규제다. 소득의 40%까지 사용할 수 있게 되어 있는게 기본적인 내용이다. 거칠게 이야기하면 당신의 한달 소득이 500만원이면, 200만원까지만 원리금 상황에 쓸 수 있게끔 대출 한도가 정해진다. 그래서 최근 논란이었던 것이, 만기를 늘리면 월원리금 금액이 줄어들기 때문에 사실상 dsr규제를 피해가는 꼼수라는 비판이 있었고, 결국 정부에서도 브레이크를 걸었다.

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투자법

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1. 월세수익형 투자

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난 16년에 한번 경험이 있다. 월세 수익(임대 수익)을 목적으로 투자하는 행위다. 말 그대로 월세를 받아 수동적 소득을 창출하는게 그 목적이다. 누구나 살 집은 필요하기 때문에 거주용 집은 별도로 필요하다. 나같은 경우는 고시원 살면서 이 첫집에서 월세를 받았다. 당시 고시원 월세가 40만원, 첫 임대용집의 월세가 75만원 이었다(이후 100까지 오르고, 현재는 매도). 약 35만원의 수동적 소득을 만들어낸 것이다. 이후 월세 수익형 투자는 하고 있지 않다.

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2. 시세 차익형 투자

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시세차익을 노리는 투자다. 보통 전세를 끼고 매수하며, 나는 19년에 지방 신축아파트로 두번 경험이 있다. 한채는 매도했고, 한채는 아직 보유중이다. 매도한 한채는 4년동안 투자금 대비 100%를 벌었다. 매돈전인 한채는 현재 매도가능가를 고려했을 때 3년동안 약 300%를 벌었던 것으로 추정된다. 이런식으로 전세를 끼고 투자금을 적절하게 만든 상태에서, 상승분은 모두 다 얻는 그런 투자다. 2억짜리 아파트를 1.5억 전세끼고 산다. 이후 이 주택이 3억이 된다. 이 경우 시세차익은 1억으로, 약 50% 상승한 것이다. 하지만 투자금 대비로는 1억 시세차익으로, 약 200% 수익률을 얻는다. 이런 방식을 시세차익형 투자라고 한다. 다만 실패하면 반대로 자기돈을 전부 잃을 수 있다. 20년이후 지방 투자자는 현재 대부분 마이너스인 상태이다. 높은 기대수익률이 있는 만큼 높은 리스크를 감수해야하는 투자다.

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3. 에셋파킹

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말 그대로 자산을 주차시키는 용도다. 부동산은 인플레이션을 헷징하는 개인금고와 같다. 그래서 투자금이 많이 들고, 많은 돈이 안전하게 묶이는 것을 바라는 부유층에서는 부동산을 이렇게 이용한다. 어떻게 보면 투자금을 최소화하는 2번 전략과 반대이기도 하다. 우리나라는 주택수에 대한 규제가 있기 때문에, 돈이 많을 수록 상급지 대형으로 간다. 그래야 자기돈을 한채에 다 묶어둘 수 있으니까. 나도 이번에 강동구 아파트를 에셋파킹50% 용도로 했다. 나머지 50%는 갈아타기 용도다. 즉 영원히 보유해도 될 최종 주택으로는 생각하지 않고 있다.

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4. 분양권

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분양권은 입주까지 보통 3년이라는 시간적 여유가 주어지고, 전체 매입가중 10%만 계약금으로 묶인다는 장점이 있다. 총 세번 경험했다. 잔금시 전세가가 상당히 중요하다. 잔금시 전세가가 많이 높아지면(3년이라는 시간동안) 사실상 돈이 들어가지 않은 상태에서 새 아파트트 얻을 수 있다. 하지만 당첨이라는 운의 영역이 존재한다. 2번은 입주당시에 전세가가 매입가보다 높았다. 그래서 돈이 들어가지 않았고 오히려 돈을 받았다. 휘자디는 그렇게까지는 안될 것으로 보이지만, 1이미 들어간 10%계약금을 제외하면 추가로 들어갈 돈은 1억정도로 보인다.(현재 전세가 5억) 이정도면 서울 신축아파트를 등기치는 댓가로 상당히 양호하다고 본다.

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5. 실거주

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자신이 해당 주택에 거주하면서, 시세상승까지는 노리는 방식이다. 하지만 시세상승만을 노리는 선택보다는 더 복잡하다. 직주근접과 아이들 교육, 현생활 환경들을 고려해야 하기 때문이다. 그래서 보통 실거주는 시세상승만을 노리는 경우보다는 좀 타협적인 선택을 해야할 경우가 있다. 거기에 더해서 해당 주택이 비싼 주택일 경우, 사실상 해당 임대료를 내가 부담하고 있는 것이기에(대출이자, 기회비용상) 이는 과소비가 될 수도 있다.

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6. 하이브리드

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한번 경험했다. 서초 오피스텔을 매입당시 월세수익형을 목적으로 했다. 하지만 그 사이 전세가가 많이 올라와서, 매입가보다 5천이상 비싼 전세를 놓을 수 있었다. 플러스 요식업에서 기회를 발견한 사업적인 맥락도 있었다. 결국 당초 목표였던 월세를 포기하고 전세를 놨다. 그렇게 확보한 돈으로 첫 요식업을 내돈 들이지 않고 시작할 수 있었고, 월 현금흐름을 해당 월세보다 5배 정도 더 높일 수 있었다. 난 사업을 하기 때문에 중간에 이렇게 부동산을 끼고 사업을 한다. 그랬기 때문에 외부투자 한번 없이 내 지분을 100% 확보할 수 있었다. 동료 사업가들이 가장 부러워 하는 지점이기도 하다. 그래서 사업하는 분들께 부동산을 적극적으로 권한다. 단 공부는 많이 해야 한다.

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​원본 글 ; https://blog.naver.com/kyungjain

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