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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 / 김경민
저자 및 출판사 : 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.01
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급 #수요 #금리
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8.5
1. 저자 및 도서 소개
:
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪부동산 메가트렌드 2020≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.
<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS <교양이를 부탁해>, MBC <손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.
2. 내용 및 줄거리
:
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다.
이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
서울 부동산이 앞으로 공급이 부족하다는 사실만 알고 있었다.
이 책을 읽음으로써 공급이 부족하게 된 원인과 그 결과가 어떻게 될지 논리적으로 알 수 있었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
p76
서울시 부동산시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.
첫째. 서울시 주택 가격이 상승한다.
새로 지어지는 주택이 부족하면, 시장에 나와 있는 기존 주택에 대한 경쟁이 치열해진다.
둘째. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다.
셋째. 주거 안전성이 악화될 수 있다.
저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.
앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다.
p93
첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.
셋째. 부동산 사이클이 짧아진다. 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
p103
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게된다.
둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
p109
2011년 이후 서울시 아파트 전세가격 추이를 살펴본 결과 놀라운 양상이 나타났다. 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2009년 1분기와 2분기)에 불과하다. 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 이전 분기 혹은 이전 월 대비 상승률은 전반적인 패턴 분석에 오해를 불러올 수 있다. 따라서 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는게 의미있다.
p112
전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하박경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자방식으로 생각하게 된다.
p116
전세가격 상승원인
인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격상승이다.
입주 물량 부족이다
전세가기로 인한 빌라 포비아 이다.
p157
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것 처럼 인플레이션 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 이슈에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다.
인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다. 인플레이션으로 인한 우리나라를 비롯한 글로벌 부동산 시장에서 월세가 폭등하는 현상이 일어났다. 투자자 측면에서는 부동산 투자수익률이 상승하는 것이므로, 부동산이라는 자산이 한층 매력적으로 보인다.
p250
가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.
서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)
:
p112
전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하박경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자방식으로 생각하게 된다.
현재 서울시장은 전세가격이 상승하고 있고 전세 수요가 매매 수요로 전환이 늦어진다면,
갭이 줄어드는 현상으로 갭투자가 하기 편할 것이다.
하지만, 서울 아파트 는 10/6 8/5 7/4.5 등
최소한 투자금 2.5~4억은 가지고 있어야 투자가 가능하다.
일반적으로 2.5~4억 투자금을 만드는 것은 생각보다 어려운 일이다.
과거 16~18년 처럼 전세가율 70%가 와서 투자금 1억~2억으로 투자할 수 있는 시대가 과연 다시 올까?
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
:
나부맞, 월부은
