[운조 독서후기] #25부동산트랜드-3

1.책의개요

제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 : 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

키워드 : #부동산 #트렌드 #2025 #집값

점수 : 9점

2.요약

- 2025년 과연 대한민국 부동산은 어떻게 흘러갈 것인가?

필자는 서울,수도권의 공급 부족으로 인하여 앞으로 부동산 집값이 오를 확률이

높다고 말한다. N자반등과W자반등이 일어나는 것을 유심히 살펴봐야하며

2022년의 전고점을 넘어간다면 의미 있는 반등로 봐도 좋다고 말하며

그러한 상승이 어떤이유에서 일어나는지, 그리고 서울 수도권의 시장을

전반적으로 이야기 해준다.

3.내용

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

요구 수익률 2%에 도달하는 구간까지는 충분히 부동산에 지불할 의사가 생기기에, 5억 원이 아니라 6억 원에도 주택을 살 의향이 있고,

7억 원 그리고 7억 5,000만 원까지도 지불할 의사를 갖게 된다.

수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억 원에서 7억 5,000만 원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다.

앞으로는 금리만 볼게아니라 월세의 수익률과 금리도 잘 살펴봐야겠다. 수익률과 금리에 따라서

부동산 자산의 가격이 움직일 수 있다!

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년(=2+2)의 계약 기간과 갱신계약 시 임대료 5% 상한

조건은 선진구의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

임대차 2법이 투자자에게는 불리한 법률이지만 임차인으로서는 꼭 필요한 법이라고 저자는 생각하는 것 같다.

어찌보면 저자의 말이 맞는것 같다. 2020년도에 임대차 2법이 나왔을때는 시장이 많이 혼란스러웠지만 지금은 그래도

어느정도 안정된 듯 보인다. 임차인들의 주거 안정성을 높여주는 법이라고 생각한다.

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

전세가격 상승은 현재 도저히 막을 수 없는 퍼펙트 스톰이 되고 있다. 정책 당국은 이 수요가 매매를 자극해서

매매가격이 상승하는 상황이라도 막아야 하고 이는 가능하다. 그 방법 역시 지난책에서부터 정책을 제안했고 이번 책에서도

다시(본서 12쪽) 이야기 했다.

매매가는 어떻게 될지 모르지만 전세가는 이미 예견되어 있다. 2022년 이후로 서울의 집값과 전세가가 많이 떨어졌고 ,그리고

2026년 2027년 서울에 공급이 없어도 너무없다. 경기도는 2027년에는 공급이 조금 있지만 그래도 중심부인

서울이 공급이 없으니 어쩌겠나 경기도로 밀려나겠지. 그러면 서울은 경기도에 비해 상대적으로 먼저 오를 확률이 높아보인다.

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

이렇듯 때로는 창조적 파괴를 통한 혁신이 있어야한다.

어쩌면 시장논리대로 무너지도록 내버려 둬야하는 것들이 있는것 같다. 그런것들을 정부에서 감싸주고, 사정을 봐준다면

다친상처를 드러내서 치료하는게 아니라 보이지 않게 덮어버리는 겪이 될 수 있다.

이미 곪아있다면 쨰서 고름을 빼내고 약을 바르고 반창고를 붙여야 할 일이다!

시공사가 아파트를 건설하게 하는 거대한 분양 시장을 열어야 한다. 이를 통해 기축 아파트에 쏠린 민간의 수요를 (미래에 준공될 아파트에 입주하려는) 분양 시장으로 돌려야 한다.

현재로서는 2028년 29년까지는 공급을 늘릴 수 있는 방안이 마땅히 없다. 그렇다면

수요대기자의 시장참여를 늦추는 방법을 생각한 것 같다.

나도 저자의 생각에 찬성한다 좋은 방법인 것 같다.

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1.대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

맞다 그러나 최근에는 조금 소강상태이다!

2.금리 인하는 시간문제다.

이건 모르겠다. 환율이 너무 미친듯이 올라가 우리나라에서

금리를 쉽게 내릴 수 있을까? 하는 생각이 든다. 안그래도 한화의 가치가 바닥인데

금리를 내리면 더 안좋아 질텐데?!

3.거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

책 쓸 당시에는 맞았다. 그러나 지금은 다시 거래량이 줄어들어 바닥으로 향하고 있다.

4.강남3구의 상승세가 전이될 것이다

아직도 강남 3구는 상승중이다. 강남3구의 상승이 멈추는 것을 유심히 봐야한다.

계속해서 상승한다면 충분히 다른곳들도 상승세가 전이될 수 있다. 이미 꾀나많이 따라갔고.

5.신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

얼죽신이라는 단어가 나온것처럼 신축선호현상이 너무나 심해졌다. 그래서 되도록이면

신축에 투자하는게 좋을것 같다. 근데 만약 소액으로 구축에 투자기회가 온다면

나는 그것또한 괜찮다고 생각한다!

6.역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

맞다. 26년 27년 서울의 공급이 너무없다

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

정부는 이러한 시장의 흐름 속에서 중산층 서민을 위한 주거복지 향상에 보다 집중할 필요가 있다.

주거 안정성은 국민의 삶의 질과 직결되는 중요한 문제다. 정부는 시장 개입보다 주거복지에 집중해

더 나은 사회적 환경을 조성해야 할 것이다.

어쩌면 정부가 해야할 일을 월부가 하고있는것 같기도하다.

그냥 임대주택 10년 이런식의 주거안정성은 어쩌면 독이될 수 있다.

노후준비까지 같이 할 수 있는 주거안정성이어야 의미가 있다!

정부에서는 어떻게 하고있지?!

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

다주택 자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.

맞다. 다주택자로써 느껴야할 부담이라고 생각한다. 원하는 것이 있으면

잃는 것이 있을 텐데 그게 이거이지 않나 싶다.

다만 자유시장 경제에서 정부의 과한 개입은 잘못됬다고 생각한다.

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

5.원씽

저자는 부동산 시장을 볼때 방향을 되게 중요시 하는 것 같다.

그리고 부동산 시장을 투자시장으로 보는 것이아니라,

삶의 일부로 보는 시각이 너무나 좋았다.

다주택자의 시선에서 볼게 아니라 실 수요자의 시선에서 봐야겠다.

투자의 본질은 그것인것 같다. 그래야 부자가 될 수 있는것 같다.

[운조 25년 독서후기]

#25-1 인간관계론 - 데일카네

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#25-2 완벽한소통법 - 유경철

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