[스리링] 돈독모 독서후기 - 부동산트렌드2025

본

깨적

(38p) 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

(29p) 정부의 대처를 고려하지 않는 수요자들의 선택이 폭발할 경우, 시장의 힘은 가뿐히 정부 정책을 눌러버릴 것이다.

(117p) 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022년~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다.

(118p) 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

(120p) 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉, 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

(212p) 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다.

(125p) 인플레이션이 일어나면 중앙은행은 종종 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는데, 금리 인상은 자금 대출 비용을 상승시킨다. 대출을 일으켜 개발 프로젝트 비용을 조달하는 디벨로퍼들은 더 높은 이자에 직면하게 되고 건설 총 비용은 또 한 번 증가한다.

인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나 당연한 결과다.

(127p) 2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는 점이다.

인플레이션이 오면 시공비가 상승하고, 그렇다고 금리를 인상시키면 자금 대출 비용이 상승한다. 물가를 잡으려다가 경기가 얼어붙는 상황이 올 수도 있구나. 중앙은행이 금리 정책을 결정할 때 가장 어려운 이유..! 물가 잡으려고 강하게 조이면 경기 침체가 오고, 반대로 경기를 살리려고 풀어주면 인플레이션이 더 심해지고… 사면초가인 상황.

한국은행의 기준금리 발표와 정부의 재정 정책을 잘 체킹해야 할 것 같다.

📌 체크해야 할 일정

✔ 한국은행 금통위 회의(기준금리 결정) 
– 매달 개최 (특히 3, 6, 9, 12월 중요)

✔ 정부의 추가경정예산(추경) 편성 여부 
– 경제 위축 시 검토

✔ 기획재정부 경제정책 방향 발표 
– 상반기, 하반기 두 번 발표

✔ 국제 유가, 환율 동향 
– 원자재 가격 상승이 물가와 금리에 영향

(128p) 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이 면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파 트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진 다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차 이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이) 가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아서 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수 밖에 없다.

(307p) 신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

신축 부족으로 인해 장기적으로 구축 아파트도 가격 상승이 예상된다. 구축 아파트 중에서도 입지가 좋은 곳, 재건축·리모델링 호재가 한번 있었던 단지, 확정된 입지개선 호재가 있는 단지 등을 선별하는 안목을 키워야 하지 않을까 싶다.

신축 vs 구축 매매가를 마포, DMC, 녹번, 길뉴, 동대문 택지 지구 가격을 비교해 보니,

평균적으로 구축이 신축의 60~66%의 가격 수준을 보이고 있다. 제2의 염리상록 같은 사례도 기대해볼 만하다. 앞으로 입지가 개선될 뉴타운 내 구축 아파트를 선점하면, 신축 대비 상대적으로 저렴한 가격에 매수하면서도 향후 가치 상승의 기회를 잡을 수 있지 않을까..!

단기적인 등락에 흔들리지 않고, 최소 1년 이상 전년 동기 대비 변화를 살펴보는 습관을 들이겠다. 매수 또는 매도를 고려할 때, 단기적인 분위기보다는 장기적인 패턴을 보고 의사 결정을 내릴 것!

✔12~2월 (겨울, 비수기): 설 연휴와 겨울방학 시즌으로 인해 거래량이 줄어듦.

✔3~5월 (봄, 성수기): 신학기, 직장 이동 등의 영향으로 이사 수요 증가. 거래량과 가격이 회복

✔6~8월 (여름, 비수기): 장마철과 휴가 시즌으로 인해 거래량 감소.

✔9~11월 (가을, 성수기): 학군 이사, 연말 이전 정착을 원하는 수요 증가.

(138p) 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다.

지금껏 전년 동분기 대비 10% 이상 전세가격이 폭등한 시기는 두 차례다. 첫 번째 시기는 2013년 3분기부터 2016년 2분기 사이로, 신문에 전세 가격 폭등이 항상 기사회된 시점이다. 두 번째 시기는 2020년 3분기에서 2021년 4분기 사이다. 전세가격 폭등으로 인해 ‘영끌’이 사회적 현상이 되던 때다.

(140p) 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7% 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3,000만원이 되면서 과거 매매 가격을 넘어선다. 그런데 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매 가격도 상승시키는 경향이 존재한다.

다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다.

해당 계산을 1호기에 적용시켜 보면 매년 7%씩 상승한다면, 9년 후로 계산이 된다. 9년 후에 지금 현재 매매가가 전세가에 도달한다니! 매년 10년마다 물가가 2배가 된다는 게 새삼 실감이 된다. 튜터님 말씀처럼 이 시기가 도래하면 굉장히 짜릿할 것 같다.

전세가가 상승하는 단지를 투자할 것!

(188p) 2026년에는 서울시에 약 1만 2,300채의 아파트가 입주할 예정이다. 이 중 약 8,700채가 서초구 물량이다. 서초구가 서울 전체 입주 물량의 70%를 차지하며 서초구를 제외한 서울 전역에서의 입주 물량은 약 3,500채에 불과하다.

2027년에는 서울시에 약 9,600채의 아파트가 입주할 예정인데, 역시 서초구에 약 5,000채가 존재한다. 나머지 지역에 약 4,600채가 입주할 예정이다. 2027년에도 서초구가 전체 입주물량에서 절반 이상의 비중을 차지하고 있음을 알 수 있다.

가정이 현실화되는 경우 서초구에서 향후 3년간 나올 물량은 약 1만 8,000채로 전체의 39%에 해당한다. 2024년 강동구 올림픽파크포레온이어느 정도의 영향으로 어디까지 얼마나 길게 전세가격을 누를지를 확인할 수 있다면 향후 물량이 서초구와 강남구 지역에 어느 정도 영향을 끼칠지를 어렴풋 예측할 수 있을지 모른다. 그럼에도 올파포는 한 시점에 나오는 데 반해 서초구 물량은 3년에 걸쳐서 나오기 때문에 그 영향력의 단순 비교는 어렵다.

서초구는 앞마당은 아니지만, 상위급지인 만큼 향후 입주 물량을 잘 트래킹해야겠다는 생각이 들었다. 올파포가 인근 광진구, 송파구까지 영향을 미친 걸 보면 서초구의 물량도 주변 지역에는 전세가에 영향을 미칠 수 있을 것 같다. 다만 그 물량이 한번에 들어온 올파포랑은 다르게 시간을 두고 입주한다는 점, 그리고 서초구가 누구나 살고 싶어하는 1급지라는 위상을 보면 그 영향이 장기간 오래 가지는 않을 듯 하다.

(306p) 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.

(212p) 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

이게 바로 강남에서 시작한 바람이 주변 지역으로 서서히 확산되는(A가 비싸지면 B를 사고 B가 비싸지면 C를 사는) 나비효과

매매가격과 거래량이 동조화 현상을 보이는 건 조금 흥미롭긴 하다. 매매가격이 비싸질수록 집을 사려는 무주택자들, 갈아타기를 하려고 단지를 찍어뒀던 1주택자들의 마음이 조급해져서 그 시장에 올라타는 게 아닐까 싶다.