[꾸준히해보자] 올해 부동산 미리 살펴보기(2025 부동산 트렌드, #25-4)

25.02.07

2025년의 4번째 책은

2025년 부동산 트렌드 입니다.

김경민 교수님 외

여러 저자들이 공동으로 저술한 책인데,

제목 그대로

2025년 부동산 트렌드에

관한 책입니다.

저자인 김경민 교수님은

빅데이터를 이용하여

부동산을 분석하는 것으로

유명하신 분인데,

책에서도 본인의 의견을

주장할 때,

여러가지 지표 및 데이터를 기반으로

2025년 부동산 시장을

분석한 면이 인상적이었습니다.

부동산 데이터 분석가인

김경민 교수님은

2025년 서울 부동산 시장을

슈퍼사이클에 진입하고 있다고

표현했습니다.

그러면서 여러가지

지표들을 근거로 제시했습니다.

첫번째는 공급 절벽 문제.

실제로 서울의 공급수준을 보면

2026년 이후부터 매해의 공급수준은

공급이 많았던 2021년의 20% 수준입니다.

공급이 많았던 21년에도

부동산 가격은 상승했는데,

공급이 부족한 상황에서

부동산 시장은 상승할 확률이 높다고 보신 겁니다.

여기에 더해

인허가 물량도 역대급으로 적은 수준이며

아파트의 하위호완거주지인

빌라마저도 공급량이 거의 없다고 합니다.

서울의 예상 공급량(부동산지인)

다음으로는 전세 상승

최근 부동산 시장이 안 좋아

잘 느끼진 못했지만

전세가는 1년간 지속적으로 상승해왔습니다.

전세는 실수요와 연관된 제도로서

인플레이션과 연관성이 짙습니다.

코로나 이후 전세계에서

화폐를 급속도로 풀면서

인플레이션 수치가 많이 올라갔는데

이로 인해 전세가도 많이 오를 것이라고 판단하셨습니다.

이런 현상은 사실 전세계에서

공통적으로 일어나고 있다고 합니다.

전세 제도가 없는 해외의

경우 코로나 이후 월세 수치가 엄청나게 올라갔으며

글로벌 도시들 모두

월세난이 사회적인 문제로 대두되는 경우가 많았다고 합니다.

우리나라는 전세라는 제도가 더 일반화되어 있어

전세수치도 많이 올라갈 것이라는

예상을 할 수 있겠습니다.

24년 2월 ~ 25년 2월 전세상승 수치(부동산지인)

세번째 이유로는 PF 연장입니다.

PF부분은 사실 잘 이해가 가지 않았습니다.

제가 이해한 부분을

조금 정리해보자면,

통칭 건설 프로젝트 돌입 시

건설회사들은

보통 토지을 매수한 이후

건물을 세우는 방법으로

프로젝트를 진행하는데,

보통 자금을 한번에 댈 수 없기에

사전에 토지를 담보로

건물 비용을 충당한다고 합니다.

그렇지만 인플레이션으로 인한

건물비용이 올라가면서

건설회사들이 PF들에 참여를 덜하다보니

시중에 풀리는 건설 물량 등이

줄어들게 됩니다.

그리고 줄어든 물량으로 인해

다시 한번 부동산 경기는 상승압력을 받는다.

PF 연장도

서울 상승장에 영향을 주는 지표로 설명주셨습니다.

마지막으로는

기준금리 인하가

서울 부동산에 상승 압력을

줄 것이라고 설명 주셨습니다.

금리가 인하되면

아무래도 주담대 부담도

내려갈 것이기에

상대적으로 주담대를 일으키기

쉬울 것이고

주담대를 일으켜서

주택을 매수하다보면

기존 고금리일 때보다

조금 더 높은 가격에

집을 매수할 수 있는 것입니다.

이런 영향으로 인해

금리인하가 예상되는

2025년 서울 부동산

상승압력을 줄 것이라고

생각한다고 합니다.

책을 읽으면서

2025년 부동산 경기 흐름을

전문가들이 어떻게 바라보는지

배울 수 있었고

데이터를 이용해

어떻게 해석하면 되는지에

대해서도 배울 수 있었습니다.

2025년 부동산 경기흐름이

궁금하신 분들은 한번쯤

읽어보시면 좋을 것 같습니다.

■ 마인드　■ 자본주의·경제 ■ 부동산　■ 자기계발		* 재독 여부 : 0회차 * 2025 누적/목표 : 　4권/36권
정리일자	25.02.07

1. 책의 개요
책제목	부동산 트렌드 2025	저자 및 도서 소개
저자 / 출판사	김경민 / 와이즈맵	서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수. 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했음.
출간일	2024.10.30
쪽수	320P

2. 나의 한 줄 평
핵심 키워드	#공급부족 #슈퍼사이클 #빅데이터
나의 한 줄 평	부동산을 데이터로 정확히 예측할 수는 없다. 그렇지만 빅데이터를 통해 대략적인 방향성은 알 수 있다.
책 내용과 투자 연결 짓기	데이터 중 내가 받아들여야 하는 데이터와 받아들이지 말아야할 데이터는 무엇일까? 어느정도 경험이 쌓였으니 책에 있는 정보대로 정보만 흡수하지 말고 비판적으로 받아들여보자.
책을 읽고 하고 싶은 질문?	최근 일어나고 있는 전세사기 그리고 전세제도의 아쉬운 점에 대해 토로해주셨는데, 전세제도를 대체할만한 좋은 대체 방안이 있을지 궁금합니다.
점수 (10점)	8점

3. 책갈피
페이지	본 것 깨달은것
한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다. Keyword : 양극화
	한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.
	현재 부동산 시장의 흐름을 설명해줌. 현재 시장은 양극화의 모습을 보여주고 있으며 지역별로 차이가 확연히 차이가 난다.
특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. Keyword : 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형
	특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.
	지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인들이 복합적으로 작용하는 주택가격상승률. 그래서 지역을 직접 밟아보고 오랜 시간을 들여서 그 지역에 대한 평가를 내리는 것이 맞지 않나 싶다. 그래서 부동산 투자자들은 임장을 하는 것이고.
부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승압력이 존재할 가능성이 크다 Keyword : 공급 부족
	2024년 한 해의 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만 세대인데, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치다. 과거의 최소 공급량인 2012년보다도 낮은 수준이다. 현재 부동산 시장에서도 공급 부족으로 인한 가격 상승압력이 존재할 가능성이 크다.
	서울 및 수도권의 공급부족은 팩트. 이것이 전세가 상승까지는 불러오는 것이 맞다. 전세가는 실수요니. 그렇지만 매매가는 아무도 모른다, 물론 내려갈 확률보다는 올라갈 확률은 더 높겠지.
변화는 언제나 누군가에게 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. Keyword : 변화, 위기, 기회
	개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야할 것이다.
	이 부분이 눈에 들어왔다. 변화 및 사건들은 시장에 큰 영향을 준다. 대다수는 피해를 보지만 소수는 이런 급변동기에 오히려 많은 자산 상승을 하고, 점프업을 한다. 앞으로 다가올 사건은 어차피 다가 올 것이다. 그러면 이 사건을 무서워만 할 것이 아니라 이 가운데 내가 어떤 선택을 내릴 것인지 생각을 해보는 것이 중요하다.
고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산하는 패턴이 나타나는 것이다. Keyword : 확산
	가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산하는 패턴이 나타나는 것이다.
	맞는 말이다. 지난 과거에도 서울시장은 이런 가격흐름을 보여왔다. 현재에도 이것이 통용되는 말일까? 지금 현재 고가 주택들은 대부분 전고점 근처의 가격을 회복했고 중하위층은 끄덕도 없다. 선호단지들이 전고점 근처 가격을 회복했으니 이제는 비선호단지들이 상승할 차례인가?
재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. Keyword : 인플레이션
	인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.
	맞다. 사실 돌아다니다보면 일상생활 물가 특히 밥값이 많이 오른 느낌은 자연스럽게 받는다. 최근의 주택가격은 이런 실생활물가에 비해 덜 오른 것일까 많이 오른 것일까 아님 적정 가격일까. 분명한 건 인플레이션은 우리가 체감할 정도로 많이 오르고 있다는 점.
앞으로의 공급 부족은 서울에만 한정된 이야기가 아니다. Keyword : 공급 부족
	앞으로의 공급 부족은 서울에만 한정된 이야기가 아니다. 글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급 부족을 예측하고 있고, 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다. 즉 이 현상을 이미 인지한 시장 참여자들이 매매 시장으로 간심을 갖기 시작했다.
	수도권 중심의 핵심지 부동산 가격이 상승하는 것은 서울만의 얘기가 아니라 세계 공통적인 현상이다. 오히려 서울의 세계적인 규모 및 경제수준을 고려해보았을 때 상대적으로 명성(?)에 비해 상대적으로 주택가격은 낮은 편이라는 얘기도 많이 본 것 같다.
서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내재된 것이다. Keyword : 인플레이션, 전세
	전 세계 글로벌 도시들이 인플레이션으로 인한 월세 대폭등 등을 경험하고 있다. 월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수 밖에 없다. 그래서 서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내재된 것이다.
	맞다. 전세가격은 인플레이션을 생각하면 기본적으로 상승할 수 밖에 없는 구조다. 그리고 공급도 부족하고 대출도 인하되고 여러가지 조건들이 가미가 되면 전세가격은 더 오를 수 밖에 없지 않나. 그러면 투자금은 덜 들것이고 더 투자하기 좋은 환경이 나오지 않을까 생각이 든다.
이런 상황에 임대차2법마저 폐지된다면 전세가격은 또 다른 상승 압박을 받을 것 Keyword : 임대차2법
	현재 입주 물량 그리고 앞으로 2027년까지의 입주 물량은 심각하게 적다. 역대 최저 수준의 입주 물량이 앞으로 몇년간 지속될 것이다. 이런 상황에 임대차2법마저 폐지된다면 전세가격은 또 다른 상승 압박을 받을 것이고 이는 매매 시장으로 바르게 이동하며 매매가격 상승으로 연결 될 것이 분명하다.
	이 부분은 저자와 생각이 조금 다르다. 임대차 2법은 오히려 자연스러운 전세흐름을 저해하는 제도이기에, 오히려 임대차2법이 존재함으로써 전세시장의 혼란 및 폭등을 야기하는 측면이 있다고 본다. 인위적인 가격조정을 통해 부동산 시장을 통제하려고했고 그것이 실패했음을 문재인 정권 때 이미 확인하지 않았는가
신규 주택 인허가 물량의 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. Keyword : 인허가 물량의 감소
	신규 주택 인허가 물량의 감소는 미래의 공급 부족으로 연결된다. 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 걸린다. 합하면 최소 5~6년 필요한 작업이다.
	이미 서울의 공급은 부족한 상황이 예견된 주요 이유 중 하나. 주택은 계획부터 완공까지 최소 5년이 걸린다. 그런데 이미 우리는 27년까지 공급이 부족함을 확인했기에, 이것을 해결할 수 있는 방안이 크지 않다. 전세는 어느정도 오를 것이 분명하기에 시장에서 오랫동안 살아남으면서 투자 기회를 엿봐야 한다. 모든 조건이 전세 상향을 가르킨다.
빌라포비아로 인해 전국의 빌라 수요가 급감한 데다 여전히 토지비가 비싸 도저히 빌라를 개발할 상황이 아닌 것 Keyword : 빌라포비아
	착공 지표로 본 2023년과 2024년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각하다. 빌라의 경우 2010년대 전국 착공 물량이 연평균 20만 채 였다. 그런데 2023년은 전국을 통틀어 약 2만 4,000채에 불과하다. 평균의 12%수준이다. 빌라포비아로 인해 전국의 빌라 수요가 급감한 데다 여전히 토지비가 비싸 도저히 빌라를 개발할 상황이 아닌 것이다.
	그간 아파트의 공급 부족만을 봐왔었는데 이번 책을 통해 아파트의 하위 호환인 빌라마저 공급이 거의 없다는 점까지 확인했다. 역대급 공급 부족인 상황에서 전세가 상승 그리고 전세가 상승을 이용한 나는 어떤 선택을 해야할까.
시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다 Keyword : 매매비중
	공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어 올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.
	전세거래가 매매거래로 치환됐다는 건 사실 잘 모르고 있었던 현상인데 이미 상승장 초반의 징조가 보이고 있는 것일까.
많은 사람들의 선입견과는 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. Keyword : 누적 상승률
	많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ' 누적 상승률' 관점에서 접근해야 하는 이유다.
	이것도 정말 의외적이었던 부분. 그리고 가끔 단지 분석하다보면 캐치하는데 까먹고 있는 부분. 수익률 측면에서 강남이나 비선호 강북과 큰 차이가 없다면 꼭 무리를 하면서까지 강남에 갈 필요는 없다(물론 가능하다면 강남이여겠지만). 고로 내 상황에서 최선의 선택을 하면 된다. 수익률 측면에선 큰 차이가 없다.

4. 적용할 것 (BM)
개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야할 것이다. - 앞으로 어떤 일이 부동산 시장에 일어날지는 모르겠다. 그렇지만 분명한건 공급이 없다는 것이고 전세는 오를 것이라는 것. 투자금이 많이 들어 투자하지 못했던 단지들에 의외의 기회가 생길 수 있고 그렇기에 시장에 꾸준히 남아서 기회를 노리고 있어야 한다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
책 이름 / 저자