[열중 43기 76조 근쌤] 1주차 강의후기 - 지난 2번의 투자들을 다시 돌아보게 된 '저환수원리' 심화버전!!(휴 원칙에 부합한 투자를 했다)

안녕하세요 근쌤입니다.

2022년 6월 열반스쿨 기초반을 시작으로,

어느덧 2년 8개월 째 월부에서 꾸준히 투자를 배우고, 행하며

투자자로서 조금씩 성장해 왔습니다.

22년 9월 열반중급반을 들은 이래로 

약 2년 5개월이 지난 뒤 다시 듣게된 열반중급반!

게리롱님이 해주신 1강은 한마디로, 

‘저환수원리’ 심화버전이라 생각됩니다.

재수강이기도 하고, 2번의 투자를 경험했다 보니,

강의를 들으며 저의 투자를 다시 돌아볼 수 있는 계기가 되었습니다.

‘난 저환수원리의 본질적 의미에 부합하는 투자를 잘해왔는가?’

‘난 투자금이 없을 때 앞마당을 늘리며 결론을 내볼 때도 저환수원리 본질적 의미에 부합하는 투자 대상을 선정했는가?’

이 관점에서 대략적으로나마 복기를 해보고자 합니다.

(1) 저평가:

스스로 늘 경계하고 있습니다.

‘고점 대비 하락률’에 집착하거나, 의존하지 말자.

단지의 가치를 보고, 비교평가를 통해 저평가를 판단하자.

사실, 고점 대비 하락률 위주로 볼 것이라면 임장 행위도 굳이 필요 없을 것입니다.

엑셀에 단지들 리스트 업해서 20% 이상 떨어진 것들 중 내 투자금 맞는 것 중 제일 전고점 높은 단지 사면 될테니까요.

그러나 내가 매주 기차를 타고 현장으로 가서 내 두발로 직접 걸어보고 매물도 보는 것은

결국 ‘가치’를 알고, 이를 통해 저평가를 판단하기 위함일 것이라 생각합니다.

앞으로도 계속 본질에 충실한 저평가 판단을 해야겠다는 생각이 듭니다.

(고점 대비 하락률…왼손은 거들 뿐)

(2) 환금성:

이 단지가 어느 시점이든 매도할 수 있을 정도로 수요가 있는가에 대해선

잘 생각하지 못했습니다.

초창기 게리롱님처럼 300세대 이상, 4층 이상 탑층 제외 이 정도만 되어도 

환금성 기준은 충족한다고 생각했어요.

이 강의를 계기로 정량적 수치만이 아니라 좀 더 본질적으로

‘이 단지는 충분히 팔릴만한 선호도, 수요를 가졌는가?’를 생각해 보겠습니다.

(다행히 투자한 두 단지는 본질적 의미의 환금성 기준에도 부합하는 듯 합니다…휴)

(3) 수익성:

강의 들으면서 공감이 많이 됐습니다…

저 또한 가급적 투자금 적게 들이려고 했고,

뭔가 투자금 1~2천 더 들어가는 것이 너무 아까웠습니다.

분명 강의 또는 튜터님들께 많이 들었던 내용들인데

막상 매물을 만나거나, 투자를 앞두고 있으면

이왕이면 투자금 줄이고자 전세금 욕심을 내거나,

투자금 오버될 것 같으면 더 가치가 낮은 단지를 본다거나…

수익률+수익금의 적절한 균형을 생각하는 투자자가 되겠습니다!

(2호기 샤시 포함 올수리해서 전세 좀 높게 받았는데…걱정입니다;;^^)

(4) 원금보존:

지방 팔고 서울 투자…정말 요즘 많이 듣는 얘기들인데

‘본질’에 다시 집중하게 해주셨습니다.

투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이고,

싼 걸 팔아서 싸지 않은 것을 사는 것은 원칙에 어긋나는 것이다.

1호기가 지방 물건인데, 아직 보유기간이 1년이라 매도 생각은 하지 않지만,

빨리 팔아서 서울 투자할까?란 생각도 했었습니다.

그러나 이 단지에 집중하여, 이 단지가 지금 비싼 구간인지? 여전히 싼 구간인지?로 판단해야겠습니다.

물론 서울에 정말 싼 시기가 도래했다면 지방 물건이 덜 비싼 구간이라도 손실 구간이 아니면 갈아탈 순 있겠지만요.

(5) 리스크:

그래도 1, 2호기 모두 향후 입주가 적어서 리스크 대비는 될 것이라 판단하고 있습니다.

이번 2호기 투자를 할 때 부산 남구도 후보였는데…예고된 대단지 입주들이 너무나 무서웠습니다.

전세를 3년 세팅하면 피할 수 있다고도 생각했지만,

굳이?란 생각이 들어 결국 투자하지 않았습니다.

그 당시엔 부산 남구 물건 놓치기 아깝단 생각도 했는데,

결국 지나보니 여전히 제 앞마당에 투자할 단지는 아주 많았고

시야를 좀 더 넓게 가져서 이왕이면 입주물량에 대한 리스크도 적은 곳을 투자하여

내 마음을 편안하게 가져가는 것도 좋겠단 생각이 들었습니다.

이번 1주차 강의를 통해

내가 저환수원리를 단편적으로만 생각한 부분이 있구나…라고 반성했습니다.

본질적 의미, 깊은 수준의 저환수원리를 배웠기 때문에

이제부턴 이 부분을 적용하여 제 투자 후보 매물에 적용하겠습니다.

이해하기 쉬운 비유, 예시를 들어주셔서 더 강의가 좋았습니다.

감사합니다!!