독버는 독서모임_부동산트렌드 2025_쳇바퀴탈출

책 제목(책 제목 + 저자) :   부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민

읽은 날짜 :  2025.02월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #   #골든크로스   #공급절벽 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 90점 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민 , 2024년 부동산 시장을 디시보고, 2025 부동산 시장의 빅이슈를을 알아본다

2. 내용 및 줄거리

Part1. 2024년 부동산 시장은? 

-2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우 (주담대하락)서울시 부동산 각격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 전략적 대처(실거주자의 경우 매수)를 조언했다. 

-매매와 임대차 거래량 본석이다. 부동산 거래는 매매거래와 임대차 거래의 합이다. 다른조건이 동일할때, 전체저래중 매매거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데 어느시점부터 매매거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면이는 전월세 시장의 수요가 매매시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 

Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 

-거래량 중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 매매거래의 비중이 늘어난다느 것은 주택구매하고자하는 시장참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 

-2분기이후 중저가 지역에 변화조짐이 나타나고있다. 이번사이클에서도 다시 한번 두지역간에 상승시차가 존재함을 확인할수 있었다. 

-2025년에는 약 26,000세대 입주예정 이는 2010년 평균대비 22%감소한 수치이다. 2026에는 입주공급량이 더욱급격히 감소해 약 12,000세대가될것으로 예상된다. 이는 2010년대 평균 대비 무려 64% 감소한 수치로 서울시 부동산시장에 심각한 공급절볍현상이 발생할수있음을 시사한다. 

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

-슈퍼사이클_서울아파크 대세상승의 신호탄

-인플레이션 (월세폭등, 임대료 상승, 시공비상승)

-전세가격 폭등

-PF사태_정책실패와 최악의 공급부족 (금융비용상승, 시공비용상승 등으로 사업주시가 안맞는 상황에 공급부족)

-공급절벽 (25~27년 3년간 입주물량 48,000 채불과하다. 2010년대 서울시 평균입주물량 33,000채인것을 생각하면 3년간 1년반치도 않되는 물량이 나오는것이다.) 서울 서쪽지역구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할 것이다. 

-퍼펙트 스톰_공급부족과 금리인하의 협공 : 모든지표가 ‘상승’을 가르킨다. 1)역대급공급부족이 3~4년간 지속될 것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는것이다. 부동산 공간과 시장과 금융시장의 여러현황이 합쳐지면 모든요소가 부동산가격 상승을 가리키고 있다. 

Part4. 12개 대장단지 상세리포트

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 1) 왜 강남 시세를 트레킹해야하는지? 

-가격 상승기에는 강남구가 서울전역에 비해 상승이 1~2월 가량 선행한다. 강남구가 서울 전역보다 먼저상승으로 돌아선후(24.03월)서울은 한달이 지난 4월 첫쨰주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째주 상승이 시작됐다.

→ 부동산 사이클이 흐름에 시작점을 읽으려면 가장 앞단에 있는 강남을 항상 지켜봐야하는 이유이다. 내가 살수없는 단지라고 생각하여 관심을 두지않았지만, 흐름이 먼저 시작되는걸 알기위해서는 같이 트레킹해봐야한다 .

2) 앞으로의 서울 시장을 예측할때 단순히 공급이 부족해서 매매가가 올라갈것이라고 예측하였는데, 이책에서는 구체적인 근거를 집어주었다. ①역대급 공급부족이 3~4년건간 지속 ②동기간 금리가 낮아진다는것 

→이는 부동산 시장가격에는 상승방향으로 연결된다. 내가 지난 공부했던 수업에서는 내용과 동일했다. 공급이 부족하고, 앞으로의 금리는 낮아질수밖에 없는 상황이며, 그에따라 전세는 계속적으로 올라갈것이고 매매가는 같이 힘을 받아 상승할수 있는 가능성이 높다라는 같은 내용을 책에서 리마인드 할 수 있었다.