열반스쿨 중급반 1주차 강의후기 [복기]

저환수원리의 진정한 의미와 투자와 연결하기

단순하게 생각한 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크관리의 진정한 의미와 투자와 어떻게 연결해야 하는 것인지 잘 배운 시간이었다.  이제 앞마당도 만들지 못한 상황에 저 5가지의 의미를 정확하게 알기란 정말 쉽지 않는 일이다. 특히나 저평가는 도대체 무엇이란 말인가? 늘 궁금 했었다. 아직도 설명하라고 하면 못하겠지만 강의를 듣다보니 느낀것은 저평가라는 판단을 하기위해 내가 해야할 가장 중요한 일은 임장과 임보였다.

내가 쌓은 경험과 분석한 단지들, 매물들이 밑거름이 되어 평가의 영역에 들어가면 어떤것이 저평가인지 알수 있을 것 같다. 아직 경험하지 못한 부분이라 정확하게 말할 순 없지만 더 많은것을 배운 강의 였고 내가 정말 투자를 잘 할 수 있으려면 경험이 많아야 한다는 것을 알 수 있었다.

복기해보기

(투자는 아니지만 나의 첫 아파트 구입기)

 - 결혼 후 부모님이 마련해준 신혼집을 매도하고 3가족의 보금자리를 마련하기위해 여기저기 부동산을 돌아다녔다.

 - 마침 중심지 외곽에 신규택지로 만들어진 한적한 단지를 보고 “아 여기야!!” “여기서 살아야 겠어!” 

 - 완전 저층은 아니지만 5층이고 동향에 가까운 남동향, 앞 건물에 가려 해는 잘 안들어서 여름에 시원한 집 매수

 - 외곽이지만 신규택지로 초코아, 도서관, 공원이 가깝고 유해시설이 전혀 없는 택지 주변은 밭과 논인 곳으로 이사

<저평가> 구입당시 아파트의 가격은 중심지보다 싼것은 맞다. 하지만 매수한 단지 말고 시청쪽에 신도시가 들어서기위한 준비를 하고있었고 대규모 아파트 단지와 상가들을 분양 할 준비 하고 있었다.(매수당시 생각이 없었음 ㅜㅜ)

싼 것은 맞지만 입지, 가격 그리고 연식까지(5년차) 신도시에 들어설 아파트에 비하면 많이 부족했던것이 사실이다.

절대 저평가된 단지가 아닌 그냥 가치가 없는 단지였다. 신도시 말고 다른 지역과 비교해도 그렇다.

<환금성> 5년차 아파트로 단지자체는 좋았고 학교도 가까웠으나 5층에 동향에 가깝고 앞동에 가려 해가 들지 않았으며 그당시에도 거의 없는 중앙난방 방식으로 겨울에 춥지만 난방비는 많이 나오는 매우 환금성이 떨어지는 아파트

<수익률> 사고나서 2년 뒤 같은 가격에 팔았지만 인테리어 비용이 천오백정도 들었으니 마이너스 ㅜㅜ

<원금보존> 같은 가격에 팔았으니 보존이라 할수 있나? 대출이자와 물가상승률을 따져보면 원금보존도 실패. 지금팔고난 이후 10년이 넘게 지난 지금 팔 때 당시와 가격차이 별로 없다. 월부를 알았더라면 새아파트를 전세를 주고 버티고 상승장에 팔고 나오는 것도 생각해 봤을 텐데 그때는 그냥 팔고 넘어가자는 생각밖에 못했다.

<리스크관리> 집을 사고 2년 뒤 매매를 결심했을 당시는 신도시 입주가 한창이고 지방아파트가 대규모 미분양이 많을때라서 매매도 정말 안되고 힘들었던 기억이 있다. 공급물량 파악하는 것이 무엇인지도 몰랐고 아무 생각없이 거래가 안되는 그런 상황에 매우 힘들었던 기억이 있다. 결국 새로 분양받은 아파트를 가기 위해 집을 공실로 두고 대출은 많이~~~ 받아 이사한 기억이 있다.

<결 론> 계속해서 그집에 살면서 투자라는 것을 했다면 나쁘지 않았을 수도 있지만 부동산과 자본주의에 무지한 일반인이 얼마나 어리석을 매도와 매수를 반복하는 잘 알려주는 사례이지 싶다. 아직도 정신 못차리고 있지만 그때보다는 조금 나아졌기를 바란다.

강의 후기를 마치며

이번 강의 후기는 내 반성문인것 같다. 지금이라도 알았으니 다행이라 생각해야 겠다. 지금의 직장을 다닌 날보다 다닐날이 더 적기는 하지만 정신차리고 생각하고 실천하다 보면 노후준비는 할 수 있지 않을까? 

어제의 나보다 조금 나아진 나를 만들수 있게 강의 해주신 강사님께 감사하다. 정말 감사하다. 이건 진짜다.