[고민] 매매특약사항 이걸로 넣어도 괜찮을까요?

안녕하세요.

가계약 전에 주요 문구 및 본 계약 특약 사항들을 미리 협의를 해야 하는 상황입니다.

아래 특약을 전달하고 매도인과 협의 완료되면 가계약금을 넣으려고 합니다.

현재 매도인의 아파트(공동명의 물건)에 임차인이 거주 중이며, 25.4월 하순까지 계약 기간이지만 아직 계약갱신청구권을 쓰지 않은 상황입니다.

저는 아내와 공동명의를 할 예정이며 실거주 목적으로 들어가는 거라서 이를 고려하여 특약 사항을 정리했습니다.

첫 부동산 거래라 많이 떨리는데 월부 도움과 내마기 강의를 통해 여기까지 올 수 있었습니다.

한 번 검토 부탁드립니다 ㅠㅠ!

더 추가해야 할 사항이나 수정해야 할 문구가 있을지 자문 드립니다.

▶가 계약 주요 문구 및 특약사항
1. 목적물: 주소/호수 (등기부등본 상 주소)
2. 
매매금: 00만원
계약금: 00만원
계약금의 일부(가계약금): 00만원 (00년 0월 0일 입금)
3. 잔금일: 00년 0월 0일
4. 매매계약일: 00년 0월 0일

*특약사항
-현 시간 이후로 등기상의 권리변동이 없는 것으로 한다.
-본 계약은 매매계약의 효력을 지니며 계약해제 시 민법 제 565조에 따라 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하고, 매수인은 계약금을 포기함으로써 본 계약을 해제할 수 있다.
-현 시간 이후로 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상 한다.
-잔금일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다.

▶본 계약 특약 사항

1. 본 계약은 계약일 현재 시설물의 상태 및 권리 관계를 기준으로 작성한다.
2. 현 시설물 상태의 계약, 매수인 현장 확인 후 계약이나 잔금일 기준으로 기존 하자로 입증되는 사용수익상의 중대하자(누수, 배수, 난방, 전기, 수도, 가스)는 민법 규정에 따라 매도인이 담보책임을 부담한다.
3. 본 아파트는 잔금시까지 권리변동 없기로 한다. 잔금시까지 권리변동 사항 발생 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상한다.
4. 현 등기사항증명서 상 근저당권설정 0건(금융기관명, 채권최고액 금000원) 상태에서의 계약이며, 매도인은 잔금을 받음과 동시에 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소하기로 한다.
5. 잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 매매금액의 30%를 위약금으로 매수인에게 손해 배상한다.
6. 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
7. 잔금일까지의 공과금 및 관리비는 매도인이 부담하며, 완납 영수증을 매수인에게 전달한다.
8. 매수인은 본 아파트에 실입주할 예정이므로 잔금시까지 현 임차인의 명도는 매도인이 책임지기로 하며, 임차인 명도에 차질이 생겨 발생하는 모든 비용은 매도인이 부담하기로 한다.
9. 매도인은 현 임차인의 계약갱신청구권 포기 확약서를 받아 별첨하며, 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상 한다.
10. 잔금일은 2025년 0월 0일이다. 단, 매수인과 매도인 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.
11. 매매대금은 매도인 공동명의자 중 OOO 명의의 계좌(OO은행, OOOO)로 입금한다.
12. 매매 물건의 하자로 인한 매수인의 주택담보대출 불가시 본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금을 반환한다. 단 매수인으로 인한 주택담보대출 불가시 계약금은 반환되지 않는다.
13. 기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.

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