[에이스2반 두잇나] 부동산트렌드 2025 독서후기 "부동산 투자의 본질"

부동산 트렌드 2025 

부제 : 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

두잇나

1. 이 책이 주는 의미

[오히려 저의 서울, 수도권 투자를 복기 해주는 책]

이 책 부동산 트렌드 2025라는 책을 읽으며, 저에게 더 크게 느껴진 것은 부제인 ‘서울 아파트 슈퍼 사이클 진입’ 이라는 부분이었습니다. 

 실제, 작년초에는 서울 아파트를 매수하고, 작년말에는 수도권 아파트를 매수했던 저로서는 지난한해동안 서울의 상위급지에서부터 수도권 신축까지 가격의 변화를 직접 체감하고 있었기에, 실제 경험하면서 저의 투자 경험으로 쌓아가는 것들을 이 책의 저자분들이 설명해주시는 부분들과 비교해보고, 

 그 동안 제가 배워왔던 것을 옆에 붙여도 보고, 이 책에서 전개하고 있는 논리와 다른 부분들이 왜 떠올랐는지 생각해볼 수 있게 해준 책이었습니다. 

 덕분에, 아직 많이 부족하지만 이런 트렌드 나 전망을 하는 책을 읽으며 제 생각을 더할 수 있다는 것이 신기하기도하고, 더 조심해야겠다는 생각도 들었습니다.

 다만, 저자분들이 본서에서 이야기 주시는 부분들 중에 데이터로 설명하는데에는 한계가 있을 것이라 생각합니다. 

 수학이나 물리학에도 풀리지 않는 가설들이 있듯, 인문학이라 일컷는 부동산 분야에서는 데이터말고도 사람들의 심리나 변수의 변수에 대한 부분들에 대해 하나하나 수치화 하거나 변수들을 통제 하는 것은 쉽지 않겠다는 생각을 하며 마무리하였습니다.

2. 요약 및 내용정리

 저자는 ‘슈퍼사이클’ 이라는 용어를 사용할 만큼, 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘을 것으로 예상

 이런 이유로 ‘공급 부족’ 과 ‘기준금리 인하’ 를 주요 원인으로 보고 있음

 거기에 더 들어가서 공급 부족의 원인을 PF 사태의 연장에 따른 착공 감소, 

 기준금리 인하를 글로벌 경제 상황을 따를 수밖에 없음을 이야기하고 있음

 저자들은 2025년을 수퍼사이클을 타는 해로 생각하고 있으며, 

 이 이유로, 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리 인하 등의 요소로 오를 수 밖에 없음이라고 생각하고 있음.

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

Part1 에서는 지난 2024년의 시장 예측이 과연 얼마나 적중했는지 확인

1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

-  N자로 반등한 서울 부동산 시장

 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산

 작년 저서 부동산 트렌드 2024 의 부제는 ‘서울 아파트 상승의 전조’ 였음

 당시 “장기적 관점에서 서울시 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문이다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 이 위기 속에 기회가 있기 때문이다.”

• 실제 24년 초 서울 부동산을 매도하고 매수했던 경험을 보면, 선호도 높은 단지들은 24년 초부터 움직임이 있었음에 동의한다.
• 당시 매도와 매수를 준비했던 시기에 마포와 송파, 성동구, 강동구 의 대장 단지들이 순차적으로 저평가를 주고 받았으며, 신축 위주로 다시 빠른 상승을 보이기 시작했었음

 2. 부동산 트렌드 2025 미리 보기

-  서울 아파트 골든크로스가 발생하다

 현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 

 ‘서울 아파트의 골든크로스’ 이다.

 첫째, 주식시장에서 통용되는 단지와 장시 이동 평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 

• 이는 저자들의 연구그룹에서 만든 부동산 가격지수라고 한다.
• 원래 주식 시장에서는 이 사진처럼 장기 이동 평균선을 단기 이동평균선이 뚫고 올라가는 것으로, 해석해보면, 장기적인 추세보다 최근의 추세가 더 상승할 때 이런 그림을 보이고 이를 골든크로스 라고 한다고 한다.
• 실제 장기적으로는 아직 덜 오른 상황에서 선호 좋은 단지들은 신고가를 찍고 있다.

 둘째, 매매와임대차 거래량 분석이다.

 부동산 거래는 ‘매매 거래’ 와 ‘임대차 거래’의 합이다.

 어느 시점부터매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 

 Part2에서는 저자분들의 기준을 가지고 서울과 신도시, 서울 구별 아파트 매매 동향을 분석. 서울과 전국 광역시의 가격 트렌드를 알아보고, 특히 서울은 인근 신도시에 얼마나 가격 영향을 주는지, 또 고가 시장과 중저가 시장은 어떤 차이를 보이는지 분석하여 보여 주고 있음

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

-  서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입 | 전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

 많은 사람들이 2024년 7월 현재 서울 아파트 시장의 흐름에 대해 혼란스러울 것이다.

 N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 

 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태이다. 

 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석 된다.

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

- 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

 좋은 지역, 좋은 단지가 먼저 오른다. 

 상승세가 퍼지는 순서, 지역이 따로 있음을 이야기 하고 있다. 

1. 수도권 동남부_강남, 분당, 수지구

강남구, 분당구, 수지구의 지역적 특성과 시장 위치를 살펴보면, 이들 지역은 각기 고유한 특징이 있다. 

 강남구는 서울의 대표적인 고급 주거지로뛰어난 교육환경, 편리한 교통, 다양한 상업

 분당구는 계획 신도시로서울 접근성 좋고 주거환경과 우수한 학군

 수지구는 분당과 인접해 비슷한 주고 환경을제공하면서도 상대적으로 저렴한 가격

강남의 높은 선호도에 따라 가격이 계속 오르며, 이것이 분당과 수지로도 퍼진다.

è 이 지역에는 개인적으로 저의투자물건도 있어서 굉장히 관심있는 부분이었는데요. 뭔가 뾰족하게 입지 분석을 한다기보다, 이들간에 영향을 주고 받을 수 있다 정도로 이야기 하고 있었습니다. 

1. 수도권 서북부_마포, 일산, 파주 

마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 

마포구는 서울 내에서 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 특히 직장인들에게 인기가 많다. 

최근 몇 년간 마포구의 아파트 매매가격은 강남구와 유사한 패턴을 보이며 상승해왔다.

 반면, 일산과파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 

마포구에서 시작된 아파트 매매가 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유

• 직장과의 접근성
• 파주와 일산은 각각의 지역에서 자족적인 생활권을 형성하고 있음

è 수도권 서북권은 서대문, 은평까지 끼어서 마포, 일산, 파주 + 개인적으로 서대문과 은평 + 고양 + 파주 까지 넣어서 본다.

è 여기에도 실제로 내가 매도하고 매수한 단지들이 있기 때문에, 어떤 관계일지 알고 있다. 

지금까지 경험했던 것 들과 현장 임장을 통해서 알게 된 부분들을 이렇게 정리했었는데, 책에서 나온 이야기들을 이해하는데 큰 도움이 되었다. 

1. 수도권 서남부_양천, 안양, 김포

양천구는 목동을 중심으로 우수한 교육 환경과 다양한 생활 인프라가 좋음. 

안양시 동안구는 서울과 접근성 좋고 주거환경 잘 갖춰짐 4호선, 1호선 지남.

김포시는 최근 몇 년간 개발이 이뤄지면서 주거지 로서의 매력 증가 중

1. 수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

동북부 지역은 하락세가 멈추고 현재 안정세를 유지하고 있음. 

새로운 상승으로 전환되기 전의 안정화 단계에 있음을 의미.

 3. ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

-  서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

2023년 기준으로 서울시 전체 아파트 세대수는 약 174만 세대이다. 

이를 25개구로 나누어 보면, 각 지역구별 약 7만 세대가 된다.

강남구, 서초구_고가 아파트 시장 

 특징 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다.

 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면이 우수

수요가 가장 높음 = 가격 상승이 제일 높음

 둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경 영향받음. 

 셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로 의미도 높음

마지막으로 고급 아파트 단지가 많아 고급 인테리어, 고급 커뮤니티 형성되어 있음 (부촌)

다른 특징으로

강남구는 주거지 + 업무지구의 혼합 형태

서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역

• 신축 프리미엄이 붙는 경우, 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아 질 수 있음

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

이 지역들은최근 가격이 정체되고 있음 이유는, 강남 접근성이 떨어짐

여러 대학이나 병원들이 있어서 환경이 좋기는 하지만, 직장 중심지 역할을 하지 못해서 아쉽

재건축 재개발 잠재력은 크지만, 순탄하게 진행되기 어려움

p.71

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 

• 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임 보다는 개별 지역의 특성화 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다고 하는데, 이에 대한 부분이 바로 우리가 현장을 다니며 보고 있는 가치에 대한 이야기 라고 생각합니다. 

  4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

-  빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량 | 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

 주택에 대한 수요가 꾸준히 있는데 공급이 없으니 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능항이 크다.

 공급이 없으면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다.

 이에 따라 전세가격이 급등할 수 있다.

 그러면 전세가 감당이 안되는 사람들은 월세로 전환하는 선택을 하게 된다. 

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다. 

 주택 가격과 전세 및 월세 가격이 모두 상승하면 저소득층은 안정적인 주거를 확보하기 여러워진다.

 따라서 주거 안정성이 악화된다.

Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 Top6

 Part3에서는 올해 가장 중요하게 봐야 할 6개의 이슈를  이야기하였는데, 

저자 분들은 슈퍼사이클, 인플레이션, 전세가격폭등, PF사태, 공급 절벽, 퍼펙트 스톰이라는 6가지 작은 분류로 이유를 들고 있음. 

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

-  부동산 이동평균선의 골든크로스 

이동 평균선이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로 

기간에 따라 단기 이동 평균선, 장기 이동 평균선으로 구분

단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파 하는 경우 : 골든크로스 : 상승으로 봄

단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회 하는 경우 : 데드크로스 : 하락으로 봄

• 다만 부동산의 경우, 주식에 비해 매우 이질적인 물건들로 조성되어 있으며 심지어 거래 빈도도 매우 낮다는 특징이 있음.
• 따라서 기존 방법론을 이용하면 대부분 1~3개월 주기의 가격지수를 만들 수 밖에 없었고 이 정도의 주기로는 장단기 흐름을 비교해 시장을 예측하기 쉽지 않다.
• 이를보완하기 위해 저자들의 연구실에서 개발했다고 하는데, 나는 부동산 특징상 똑 같은 단지의 똑 같은 물건도 다른가격으로 팔리고, 다른 상태의 물건도 같은 가격에 팔릴 수 있는
• 일물일가의법칙을 적용받지 않는 부동산 특성을 고려해야할 수도 있을 것 같음

서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다 | 강남구 아파트는 이미 출발했다 | 노원구 아파트는 어디로 향할까? | 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

 장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다.

 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 

 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 

 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품 아님.

 2010년대의 하락기는 38개월, 상승기는 107개월로 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징을 보인다. 

셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 

 2010년대 하락기는 38개월, 2022~23년 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의2 수준이다. 

정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

è 이 부분은과거 70년대 강남 개발 시기에는 그냥 땅을 사면 됐었고, 80년대 아파트, 90년대 수도권, 00년대 1기 신도시, 10년대 서울 중심시 신축 처럼 점점 난이도도 높아지고 사이클도 짧아지는 모습을 떠올려볼 수 있었습니다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

-  전 세계에서 월세 폭등이 일어나다 | 임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유 | 시공비는 내려간 적이 없다

 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트 보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우, 사람들이 약간의 불편을 감수하고 리모델링을 하는 선택에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 

만약 전세가까지 오른다면, 구축 아파트 역시 사람들의 관심망에 들어갈 수밖에 없다. 

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

-  서울시 전세가격은 언제나 우상향했다

ㅇ 22년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. 

서울시 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 

필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 수요, 

그리고 전세가격이 인플레이션 만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 보인다. 

전세 가격의 지속적인 우상향 트렌드 중에 눈에 띄는 부분은 전세가격의 폭등기 인데, 

첫번째 시기는 13년 3분기부터 16년 2분기 사이로, 신문에 전세가격 폭등이 항상 기사화 되던 시점이다. 

두번째 시기는 20년 3분기에서 21년 4분기 사이로, 전세가격 폭등으로 인해 ‘영끌’이 사회적 현상이 되던 때이다.

p.112 

투자를 지향하는 시장참여자들은 ‘전세는 매우 안전상 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’ 이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 예를 들어 어느 아파트에 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3천만원이되면서, 과거 매매가격 (10억원)을 넘어선다. 

그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 

그렇다면 전세가가 오르며 현금 수입을 챙기고, 동시에 매매가격 상승으로 미실현 수입이 동시에 발생하게 된다.

대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름 | 전세가격 상승의 3가지 원인

ㅇ 그렇다면 23년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가 상승 : 인플레이션은 당연하다.

둘째, 입주 물량의 부족 : 22년 레고랜드 사태 이후 PF 대출 부실로 개발 진입 어려움

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’ : 빌라 수요가 아파트로 넘어 와버림

매매로의 전환은 시작되었나?

 4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 것이 합쳐저 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이 되어 버린 것이다.

- PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유 | 과거 PF 사태에서 우리가 배운 것 | 사업성 있는 PF가 사라졌다 | PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

PF 대출 만기 연장한 것에 대한 여파

첫 번째, 토지 가격이 하락하지 않았다. : 부실 PF 대출 건들이 부너지며 시장에 나왔어야 한다. 

두 번째, 금융비용이 계속 발생한다. : 이 부담을 차주인 디벨로퍼가 지고 있다. 이자를 내기 않고도 버틸 수 있는데 그 이자비용이 늘고 있다. 

이 두가지 때문에 지가는 떨어지지 않고 비용은 늘고 있다. 

그러다보니, 사업성 있는 PF 가 사라졌다. 그러다보니 공급이 줄 수 밖에 없다. 

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

 전체 공급 중 대부분인 2만 세대가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있음

 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미함

-  빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량 | 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다 

 ㅇ 25년~27년의 입주물량의 특징 

첫째, 입주 물량이 지나치게 적다.

둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

24년) 서울 2만 세대 중 올림픽파크포레온 1만2천세대 집중

25년) 서울 2.6만 세대 중 서초에 5천, 이문휘경장위 라인에 1만5천

26년) 서울 1.2만 세대 중 9천세대가 서초구 물량

27년) 서울 1만 세대 중 서초에 5천세대

• 그렇다면, 오히려 우리 가정에게는 지금 서북권의 선호 있는 단지를 팔고, 강남권으로 이동할 수 있는 기회를 잡을 수도 있다. 지금은 취득세도, 조정지구도, 대출도 여러 조건들이 있지만, 분명 기회가 올 수 있다. 반포자이도 살 수 있었던 기회가 분명 있었다. 잊지말라 잇나야.
• 이 때 2억이면 반포자이가 내것이었다. 이제 4억으로 기회가 올 수 있다. 꼭 반포 자이가 아니더라도, 이런 기회가 올 수 있다는 것이다. 파이팅!

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

 국내외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 

 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 ‘국고채10년’ 금리도 하락할 것이며 

 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다.

- 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

ㅇ 팬데믹을 거치면서 수요 측면에는 크게 두가지 특징이 나타났다. 

 첫째는 거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득이 그에 맞춰 상승하지 않음 è 이 때문에 양극화 벌어짐. 양극화의 심화 나타남. è 빈부격차 심해짐 è 빈부 격차 확대로 주택 시장 양극화 진행, 초고가 지역의 아파트 가격 급등

 부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽 | 금융시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다 | 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

 ㅇ 지금까지 상황을 정리하면,

앞으로 단기간 (5년 이내) 에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 

서울 아파트의 경우, 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,

동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

또한 이외의 모든 요소 (인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극) 가 부동산 가격 상승을 가르키고 있다. 

Part4. 12개 대장 단지 상세 리포트 

 Part4에서 서울시 12개 대장 단지의 가격 흐름을 이야기하며 각각의 단지들을 저자진이 이야기하는 N파고, W파고를 적용하여 설명하고 있음.

 이 부분에 대해서는 물론 더 많은 케이스를 분석하고, 대표성을 띄는 각각의 단지를 가지고 와서 설명해주고 있을테지만, 가격들이 나와있음에도 실제 가치있는 단지를 찾고 투자의 유의미한 접근까지 하기에는 멀게 느껴졌다. 

p.113

따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지 되어서는 안되는데, 4년 (2년+2년) 의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

1. 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

-  대장 단지의 흐름이 바뀌었다 | 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2. 서울 대장 단지 가격 분석

- 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

 대장 단지 분석을 통한 6가지 인사이트를 소개하고 있음

1. 대장 단지들이전 고점을 돌파하며 상승 중이다. : N파고, W파고 도입
2. 금리 인하는시간 문제다. : 금리인하 부분이 왜 대장단지에 나온지 의아하긴하다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고있다.
4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.
5. 신축 아파트의상승세가 퍼져나간다.
6. 역대 최악의공급 부족이 예상된다. : 이 또한 의아하지만 옥헤이

è 결국은 이 대장단지분석 파트에서도 25년에 N파고건 W파고건 전고점, 전전 고점을 모두 넘어버릴 것이라는 것을 풀어서 이야기 하고 있다.

Part5. 2025년 부동산 가격 대 예측

 말미에 가서 2025년 가격에 대한 예측을 하고 있는데, 적게는 6% 많게는 12% 이상 오를 것이라는 이야기들을 써주셨음

 작년한해, 서울과 수도권 신축들을 투자해놓은 나에게는 이대로 되면 좋겠다는 생각과 

 더 오르기전에 얼른 더 사고 싶다는 생각이 같이 들었던 부분이었음.

 2025년 부동산 가격을 예측한 시나리오를 제시하고 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향에 대한 저자 분들의 생각을 더 해놨음. 

 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이라고하고 있음

 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. 
 가정 :  25년 부동산시장의 전망을 이해하기에 매매수요는 여전히 충분하다 + 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 준다. 궁극적으로 가격에 영향을 준다 는 가정이 중요하다. 

 

1. 서울시 집값 시나리오

- 서울시 부동산 가격 예측 모델

저자는 가격예측에 두가지 모델을 사용했다고 한다. 

첫번째 모델은 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정 했다. 이러한 수요의 전환이 전세 상승을 완화 시킬 수도 있을 것이라 봤다.

 두번째 모델은 ‘부동산 수익률 모형’ 으로 금융시장과 공간 시장 (임대차 시장) 의 영향을 받는다. 

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

 저자는 서울시 전체 아파트에대해 25년 가격을 예측한 결과 금리가 24년 6월 대비 0.25%P 인하 될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상했다. 

 한편 금리 인하가 0.75%P 까지 확대 될 경우, 상승률은 약 10% 에 이를 수 있다고 주장한다. 

이는, 10억 아파트의 경우, 약 5천만원에서 1억정도 오르는 이야기로, 작년 한해동안에도 선호가 있는 신축의 경우, 15% 정도 오른 것 까지 감안한다면, 거의 23년 하락분을 모두 회복하거나, 전고를 모두 회복 하는 이상이 될 수 있겠다는 이야기로 해석이 된다.

- 강남·서초구 아파트 가격 예측 | 노도성 아파트 가격 예측 | 정부의 부동산 시장 개입 가능성 

 이 책이 출간되는 10월경에는 강북 지역의 가격이 크게 상승했을 가능성이 존재한다. 이는 과거 패턴에서 확인된 바 있다. 

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

- 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책 | 알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

 이 부분에서는 저자들의생각과 주관이 들어간 부분들이 많았습니다. 

 저자들은 종부세를 폐지하는 경우 실효 전세가율을 어느 정도까지 높일지, 그리고 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정보조는 어떻게 하는 것이 좋을지 등의 이야기들을 하고 있는데,

 이는 학자분들과 정책 행정관 분들에게 큰 의미가 있는 부분들이라 생각했습니다. 

 투자자에게 의미가 없다는 것이 아니라, 투자자에게도 정책과시장의 방향이 중요하기에 의미가 있겠지만, 

지금 나의 투자를 위해서는 New 리츠 정책이나 알래스카와 서울의 재산세를 비교하는 것은 우선순위가 낮다고 생각했습니다. 

설명상 New 리츠제도는 중산층과 서민에게 부담 가능한 주택을 공급하며, 주택담보 및 전세자금 대출 증가로 늘어난 대출을 민간 자본으로 대체할 것을 기대했습니다. 

그래서 지금 SH공사나 LH 공사의 역할을 민간 사업자들이 하고, 그 펀딩을 일반인들이 하게 되어 주택을 소유하지는 않지만, 그 이익을 쉐어한다는 것이었습니다. 

그런데, 제가 이해는 부족하지만, 이렇게 수익을 발생 시키려면, 남는게 있어야 할텐데, 지금 민간 사업자들의 임대보다 더 높은 가격의 황제 임대 등이 생기고 임대료에 따라 계급이 나뉘게 될 것 같다는 생각도 해봤습니다. 

P. 261

다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.

저는이부분에 대해서는 동의하기 어려웠습니다. 주식을 많이 보유하고 있다고 과세부담을 느끼기보다 의결권을 가지게 되고 더 기회를 많이 받지요.

그런데주택을 많이 가지고 주거 서비스를 제공하는 사람들이 당연히 과세 부담을 느껴야한다? 그렇다면 주택가격이 내리거나, 시장상황상 전세가를 돌려줘야하는 상황이 되면 이를 보조해 줄 것인지? 에 대한 이야기도 필요하다고 생각합니다. 

Part6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

 Part6는 부동산 중 상권에 대한 이야기들을 일부 하고 있다. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’를 소개하며, 요즘 상권에서 눈에 띄는 트렌드들과 함께 새로운 소비문화를 소개해주는데, 잘 모르는 부분이 많았다. 또한 주거 관련 사회문제로 대두된 전세사기의 원인과 해결방안을 저자분들의 생각을 더해놨다.

1. 요즘 상권의 새로운 소비문화

- 더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기 | 소비행동이 만들어가는 새로운 공간 | 상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’ | 일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’ | 브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’ | 도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

 이 부분에대해서는 부동산의 전체 관점에서 임대 부동산업인 상권들에 대한 이야기들도 풀어주셨는데요. 

새로운 변화의 바람인 오픈런, 팝업스토어, 플래그십 스토어 같은 키워드들을 통해 지금 살아가는 사람들과 상권에 대한 이야기를 해주었습니다. 

지금 사람들은 한자리에 평생 사는 것보다, 이사에 자유롭고, 즐기며 살기를 원하는 것이 상권에서도 나타나고 있는 것 같다는 생각도 했습니다. 

2. 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

- 홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나 | 동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’ | 젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점 | 4세대 홍대의 경쟁력

홍대 상권은 이번에 서울 임장지역을 다니며 한번 더 돌아보았는데요. 제가 코로나 당시를 기억해서 그런지 사람이 너무 많아졌다고 느꼈습니다. 하지만, 이 책의 저자분들은 홍대 상권이 일본의 문화처럼 매니악한 계층이나 덕후들의 공간이 될 수 있겠다는 이야기를 해주고 있었습니다.

이렇게 이 책의 끝에 전세사기라는 사회적 문제까지 다루며 마무리 되었습니다.

2. 느낀 점

p.29 

-  서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

 많은 사람들이 2024년 7월 현재 서울 아파트 시장의 흐름에 대해 혼란스러울 것이다.

 N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 

 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태이다. 

 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석 된다.

 서울은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다.

 (중략) 아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다. 

è 이 부분을보고 느낀 것은, 이제 우리도 어느정도 관점이라는 것이 생기기 시작했다는 것이었습니다. 물론 아직 햇병아리들일 수 있지만, 지난 3년간 이 환경안에서 열심히 배우고, 지난 1년 가까운 시간동안 월부학교나 에이스반의 환경안에서 깊이 있게 배우면서, 저희들은 나름의 안목을 만들어가고 있다고 생각합니다. 

 물론 선배님들에 비해서는 아직 부족하겠지만, 이렇게 많은 시간과 노력을 붓고도 그런 것이 하나도 없다는 것은 겸손이 아니라 부족함이라 생각합니다. 

 지금의 수준에서 보았을 때, N파고와 W파고는 과거의 거래 점들이 계약 후 1개월 이내에 등록이 되고, 또 그 점들이 모여서 선을 이루게 되기 때문에 실제 시장과는 적어도 한분기 정도의 차이는 보인다고 생각합니다. 

 그렇기때문에, 우리처럼 예민하게 한단지한단지를 매월 정리하고 있다면, 현자의 변화를 몸으로 알고, 이것이 차트에 반영되는 시기에 확신을 더해주는 보조 지표로서 활용할 수 있겠다는 생각을 했습니다. 

 참 감사한 부분은, 과거였으면 N파고와 W파고를 공부하려 했을 겁니다. 주식차트 공부하듯이 지역별, 동별 단지별 N파고와 W 파고를 찾아 다니려 노력했을 겁니다. 

 하지만, 이제는 제가 보고 듣고 느낀 것들을 토대로, N파고나 W 파고라고 할 때,

 ‘아, 지금이 투자하기좋은 시장인가보구나. 더 하면 좋겠구나.’ 하고 생각하고 행동 할 수 있게 되어가고 있다고 생각했습니다. 

p.71

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 

둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 

셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 

• 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임 보다는 개별 지역의 특성화 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다고 하는데, 이에 대한 부분이 바로 우리가 현장을 다니며 보고 있는 가치에 대한 이야기 라고 생각합니다. 

  

  이 거래들은 실제 실거래 들입니다. 마포의 대장 à 서대문의 대장 à 은평의 대장이 어떻게 흘러가고 있는지를 볼 수 있습니다. 

  마포의 대장은 21년의 전고를 23년 말부터 뚫기 시작했고, 

  서대문의 대장은 24년 1월부터 뚫기 시작했고, 

  은평의 대장은 아직 뚫지는 못했지만 차오르고 있습니다. 

   

  이 때, 은평구의 연식이 아직은 받치고 있는 백련산 친구들을 보았을 때, 아직 멈춰있음이 느껴지기도 했습니다. 이것이 저자들이말하는 고가 아파트들과 중저가 아파트들의 아직은 비동조 현상 중 하나라고 보도,

  또한 중저가단지들 중에서 더 세심하게 봐야 한다는 것을 통해, 우리는 선호도가 있으면서도 더 가치있는 단지들을 잘 골라내야 하겠다는 생각을 했습니다. 

  

또한, 위처럼 거래가계속 되어가는 백련산 친구들의 경우, 투자 가능성이 높겠지만,

응암푸르지오나 녹번센트레빌의경우, 저평가 일 수 있으나 거래 자체가 적어서 투자 우선순위에 대해서는 더 깊게 고민해봐야하는 단지가 되겠다는 생각을 했습니다.

p. 94 사이클

è 이 부분에있어서는 확실히 부동산은 이 시장안에서 계속 경험해내는 것이 참 중요하겠다는 생각도 했습니다. 

 우연치 않게도 저는 2016년부터 부동산 투자 시장에 들어와 있는 플레이어 중에 한명이었습니다. 2016년 즈음. 마포래미안푸르지오가 미분양을 할인 분양하던 모습도 보며, 다들 누가 집을 사냐고 했을 때, 매일 임장을 다니며 서울 신축 단지들을 보았고, 

 실제 저의 경험으로는 과거 빌라를 매도하고 아파트를 매수한 경험이 있는데, 당시에 빌라는 소모품이라는 이야기들을 많이 들었습니다. 빌라는 재개발을 기대하는 것이 아니라면 그냥 가지고만 있다가 나중에 같은 값에 팔기만해도 다행이라는 것을 어설프게 듣고, 빌라를 매도했었습니다.  그런데 그 빌라가광명 11구역이었습니다. 만약 빌라 매도에서만 끝이 났다면, 정말 끔찍한 경험이었을 것입니다. 다행스럽게도 그 빌라를 매도하고나서 전세레버리지 투자로 서울 신축급 59와 인천 준구축 59를 매수하였던 경험을 떠올리며, 

p. 97

인플레이션

è 인플레이션 측면에서 우리가 이야기할 수 있는 부분은 많겠지만, 먹고 사는 부분과 부동산 두가지 부분에 대한 생각을 해볼 수 있었고 느낄 수 있었습니다. 

 우리가 먹고 사는 부분으로 보면 김밥천국이 처음 생겼을 때만해도 김밥은 1천원이 당연한 것 같았습니다. 그런데 지금은 김밥이 5~6천원씩 합니다. 1천원으로는 이제는 과자한봉지 사기 어려운 세상이 되었습니다. 

 그리고 또 하나는, 부동산 전세가를 생각해보았습니다. 
 결혼하며 얻은 빌라탑층에서 아내와 아주 작게 시작하며, 저희 부부에게는 꿈이 있었습니다. 그것은 10년열심히 돈을 모아서 잠실에 6억짜리 전세에 사는 것이었습니다. 매년 5천만원씩 모으면 될 줄 알았는데, 정작 10년이 지나보니 그 잠실의 아파트는 전세가가 10억이 넘어 있었습니다. 이런 경험에 더불어, 10년동안 전세가가 그대로이거나 오히려 떨어진 단지도 있다는 것을 이 월부환경 안에서 보고 확인하고 있습니다. 

 우리가 배우는 자본주의, 그리고 부동산, 그리고 가치라는 것이 참 중요하다는 것을 다시금 느낄 수 있는 부분들이었습니다. 

P. 261

다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다.

è 이 부분을보면서 다시금 제가 살아가는 이 자본주의의 사회에서 제가 가진 생각과 마음을 생각해볼 수 있었습니다. 

왜냐하면 저는 이부분에 대해서는 동의하기 어려웠습니다. 

과거의 제 생각은 ‘이렇게 열심히 살아가는데, 저 사람들과 나는 왜 다르지? 아 힘들다… 보이지 않는 천장이 있나봐…’ 라고 살아왔는데, 그런 저에게는 더 가진 사람들이 더 밉게 느껴졌습니다. 

그런데 지금의 생각은 ‘주식을 많이 보유하고 있다고 과세부담을 느끼기보다 의결권을 가지게 되고 더 기회를 많이 받지않나?’ 하는 생각을 하게 되었습니다. 

그런데 주택을 많이 가지고 주거 서비스를 제공하는 사람들이 당연히 과세 부담을 느껴야한다? 그렇다면 주택가격이내리거나, 시장상황상 전세가를 돌려줘야하는 상황이 되면 이를 보조해 줄 것인지? 에 대한 이야기도 필요하다고 생각합니다.

 우리의 지금 사회 체제는 사회주의가 아닌 자유주의에 경제 체제는 자본주의인데, 

이를 거스를 수 있는 부분이라는 생각도 했습니다. 

 물론많이 버는 사람들에게 많은 세금이 오는 것은 당연할 수 있다고 생각합니다.

 하지만 다주택자라는이유로 세금을 많이 낸다는 것은 동의하기 어렵습니다. 

 리스크를 짊어지고 참 착한 주거 서비스를 제공하고 있으니까요. 

3. 적용할 점

p.112 

서울시 전세가격은 언제나 우상향 했다.

투자를 지향하는 시장참여자들은 ‘전세는 매우 안전상 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’ 이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 예를 들어 어느 아파트에 매매가격이 10억 원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3천만원이되면서, 과거 매매가격 (10억원)을 넘어선다. 

그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 

그렇다면 전세가가 오르며 현금 수입을 챙기고, 동시에 매매가격 상승으로 미실현 수입이 동시에 발생하게 된다.

• 이부분에서 느끼는 부분은 제가 이제 자본주의의 자본가로 참여하고 있다는 생각이 들었다는 것입니다.

  과거에는 이런 문구를 읽으면 화가 치밀었습니다. 세상이 불공평해보이고, 집한칸 없는 제 자신이 초라해 보였습니다. 그리고 이 모든 것이 세상탓, 부모탓, 내탓, 이라는 생각들을 했었습니다. 

  그런데, 이제는 이 부분을 읽고도, 이는 자본주의에서 발생할 수 있는 자연발생적인 상황이며, 이 과정에서 어떤 선택을 하느냐에 따라 물가 상승분보다 더 높은 수익을 얻는 사람도, 아닌 사람도 나뉠 수 있음을 생각할 수 있는 사람이 되었습니다. 

  아직 절대 수준이상의 자본가, 자산가가 되지는 못했지만, 이 과정의 다음에는 분명 자본가, 자산가로의 삶이 기다리고 있으리라 확신합니다. 😊 

• 2017년이후로 매 분기 알림이 뜨는 일정이 있습니다. 이 마음을 계속 이어가기 

  이 사진이 제가 17년 이후로 계속 띄우는 일정입니다.

   

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지금까지 상황을 정리하면,

앞으로 단기간 (5년 이내) 에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 

서울 아파트의 경우, 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,

동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

또한 이외의 모든 요소 (인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극) 가 부동산 가격 상승을 가르키고 있다. 

è이를 실제 부동산 시장과 연관해서 기록하고 검증하기. 

어디까지가 시장의 영향이고, 어디까지가 참여하는 사람의 영향인지도 궁금하다. 

어디까지가 내가 할 수 있는 것이고, 어디까지가 내가 할 수 없는 것인지 인지하려는 노력을 한다.

이를 통해, 이 일련의 과정들이 나의 투자에 의미가 된다. 

p.250 25년 예측

이 책이 출간되는 10월경에는 강북 지역의 가격이 크게 상승했을 가능성이 존재한다. 이는 과거 패턴에서 확인된 바 있다. 

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

è가격을 예측하지 않기. 가치대비 싼 것 중 감당가능한 제일 좋은 것에 계속 투자하기 

 저자는 25년의 가격을 예측하는 것보다 가까운 10월의 시장을 예측하였는데, 당장 다음달의 예측도 하기 어려운 것이 바로 이 부동산 매매가 라고 생각했습니다. 

 누가 12월에 계엄이 터질지 알았겠는지, 

 누가 트럼프 대통령이 지금과 같은 관세 이야기를 할 줄 알았는지, 

 누가 주식이건 부동산이건 이렇게 될지 누가 알았겠냐는 것이죠. 

 다만 저희는 이 다양한 내외부적 상승요인에 있어서도 가치대비 가격이 싼 제일 좋은 물건을 살 수 있는 기회라 여기고, 하던 것을 계속 해나가겠습니다. 

4. 논의하고 싶은 점

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 서울은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다.

 (중략) 아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다. 

Q. N파고, W파고에 대해 어떻게 생각하나요? 저자가 이야기하고 있듯, 부동산은 장기적 움직임이기 때문에 N파고와 W파고와 같은 선형 예측이 의미가 있다고 생각하나요?

우리가 그간 배움을 통해 배운 것은 거시 경제에 대한 예측은 어렵고 변수가 많음을 배웠고, 경험 했습니다. 그런데, 지난 강의에서 개별 가치와 선호도에 대한 부분을 알고 나면 이런 데이터나 거시경제까지 볼 수 있고 스스로 해석할 수 있는 것이 독립된 투자자가 될 수 있는 과정이라 해주셨는데, 우리들은 어떻게 생각하는지 이야기해보고 싶었습니다.

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따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법 역시 폐지 되어서는 안되는데, 4년 (2년+2년) 의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

Q. 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지 부분을 보면서 어떤 생각과 마음이 들었나요?

 저자분들이 주장하는 부분입니다. 전세 제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야한다는 점에 대해 우리는 어떻게 생각하고, 이것이 실현 가능할지에 대해 이야기 나눠보면 좋을 것 같습니다.