[열반스쿨 중급반] 2주 차 후기 - Gerard

열반스쿨 중급반 2주 차 양파링님 수업을 듣고 왔습니다. 수강하고 바로 후기를 쓰고자 했으나 집에 도착하니 11시. 거울을 봤더니 눈이 다 충혈되어 있고, 몸에는 진이 다 빠지더라고요. 다시 한번 느꼈지만 강사님들 체력 대박... 

2주 차의 주된 내용은 전세 맞추는 방법이었습니다. 현재 전반적인 전세 시장상황을 시작으로 전세의 종류, 적정 전세가 책정하는 방법, 전세 리스크 줄이는 기간설정 방법 등 셀 수 없이 많은 것들을 배웠습니다.

가장 기억나는 몇 가지를 정리해 보자면,

* 전세 세팅의 세 가지 유형

1) 매매 후 잔금일 전에 임차인을 구하는 경우

 - 매매 잔금일 전 전세계약이 되고, 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 (Best)

 - 매매 잔금일 전 전세 계약은 됐지만, 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후의 경우 (내 돈으로 잔금)

 - 매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우 (내 돈으로 잔금을)

2) 매매 후 매도자가 전세로 입자로 사는 경우

3) 임차인이 이미 있는 세낀 집 매매 하는 경우

전세라는 것에 대해서 무지 했기 때문에 매매하면 잔금일에 맞춰서 전세가 구해지는 베스트 케이스만 생각했던 것 같습니다. 전세에도 다양한 사례가 있으며, 사람이 하는 일이기 때문에 어느 정도는 조율과 협상이 가능하다는 것도 깨달았고, 어떤 점을 주의해야 하는지도 세세히 배울 수 있었습니다. 

* 전세가 설정하는 방법

2주 차 수업에서 잊지 말아야 할 6 단어 중 3개 단, 생, 공입니다.

- 단지: 단지 내 상, 하위 평형 전세 매물, 실거래 등을 분석하여, 전세가가 설정에 참고한다. 

- 생활권: 내 물건 주변 단지들의 전세가를 다 비교하여 (연식, 입지, 선호도) 전세가 설정에 참고한다. 

- 공급: 주변의 공급 물량을 최종 점검하고, 구축단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁우위를 파악해서 전세가 설정에 참고한다.

세 가지 사항을 종합적으로 판단하여 전세가를 설정은 방법을 배웠습니다. 그리고 투자금을 줄이기 위해 너무 높은 전세가를 고집할 필요는 없다는 사실도 잘 인지하고 있어야겠습니다.

* 리스크 줄이는 임대기간 설정하는 방법

2주 차 수업에서 잊지 말아야 할 6 단어 중 나머지 3개인 공, 수, 포입니다. 

- 공급 : 물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력을 가늠한다 (도시규모에 따라 같은 2000세대라도 영향이 엄청 다르다) 그리고 재계약 예상시기 입주물량 체크 (임대만기 시점 앞뒤 3개월)

- 수요: 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요 (Ex. 학군 지는 학기가 시작한 이후에는 이사를 거의 하지 않기 때문에 학기 시작 전 1월, 2월 수요가 많다)

- 포트폴리오: 내가 투자 물건을 여러 채로 늘렸을 때 전세 설정 일이 겹치지 않도록 (리스트 분배) 포트폴리오를 고려해서 전세 일자를 세팅한다.

부동산 투자에 대해서 배우면 배울수록 '새로운 것들을 배울 수 있어서 즐겁다 + 어렵다 내가 할 수 있을까? + 투자에 대해서 안일하게 생각했다'라는 복잡한 감정이 들어요. 저는 사실 매매에 대해서만 신경 썼지 전세는 그냥 웬만하면 맞출 수 있는 거 아닌가라고 생각했어요. 아파트 투자의 가장 큰 리스크가 역전세인데 전세를 너무 쉽게 본 거죠. 양파링님이 '여러분 전세 네이버 부동산이 맞춰주는 거 아니에요' 했을 때 조금 움찔했습니다. 

앞으로 닥칠 일들을 알고 준비해서 리스크를 줄이고, 리스크가 발생했을 때는 '대응' 할 수 있는 능력을 배운 것 같아서 뿌듯했습니다. 확실한 건 한번 수업을 듣고는 안될 것 같다는 거예요. 다시 오프라인 강의를 여러 번 돌려 들으면서 내용들을 복습해야겠습니다! 그리고 양파링님 말씀처럼 1호기 투자를 하고 전세를 맞출 때 모르는 내용이 있을 때마다 책을 꺼내보며 참고하도록 하겠습니다!!