서울/경기/광역시/그 외 지방별로 매도 매물이 쌓여있는 상황과, 전세 매물이 부족한 상황임을 확인했다.

물론 일부 지역의 경우 공급으로 인해 전세 매물도 꽤 쌓여있는 곳이 있으나,

현재 24년 대출규제와 12월 이슈로 인해 관망세가 두드러진다.

현재 매수하기 아주 우세한 상황이다.

투자 = 매수 + 임대

양파링님과 함께 1,2,3호기 거래 과정을 함께 시뮬레이션 해보면서,

매수 후 전세의 다양한 상황이 벌어질 수 있음을 미리 알아 볼 수 있었다.

특히, 매수 후 별도 전세를 맞춰야 하는 경우, 전세 계약 및 잔금일이 언제냐에 따라 소모될 수 있는 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 정신 바짝 차리고 전세를 맞춰야 한다는 것을 알았다.(시간 확보를 위해 긴 잔금 기간 확보)

다시 한 번 반복하지만, 전세 레버리지 투자는 매수로 끝나는 것이 아니라, 전세까지 맞추는 것이다.

정부 규제로도 있었던, 잔금 시 명의이전 시 대출 불가로 인해 매수가 주춤한 시장이 왔었다.

실제 전임, 매임하면서도 많이 느꼈었는데, 이 때, 주전세, 세안고, 매도인 전세거래 후 안전한 조건인 경우나, 또는 그 상황을 만들어 거래가 가능하다는 부동산 사장님들이 계셨다.(짧은 잔금 기간)

다시 한 번 강의를 통해 확인 할 수 있어, 머리에 잘 새길 수 있었다.

전세세팅유형

1. 개약갱신요구청구권 : 워딩으로 꼭 기록을 남겨둬야 한다.

2. 2+2+a(묵시적 갱신) → 둘 다 의사 표시 안(못)한 경우 : 관리를 잘 해야 해요~! 잊어버리는 수도 있지만 꼭 챙길 것!

3. 갱신시점에 신규계약  나에게 유리한 조건으로 세팅할 수 있는 카드가 될 수 있다

2(의무)+2(권리 → 의무)+2(권리)

점점 대출 규제가 완화되는 상황이지만, 특수한 상황의 전세거래를 할 수 있는 시장이기에 그 부분에 관해 정말 상세히 알려주셨다.

전세 낀 또는 주전세 상황에 따라 임차인 상황이 다를 수 있다. 따라서 각 경우별 어떻게 대처해야하는 지 정말 필기가 따로 필요 없다 싶을 정도로 상세한 교안을 통해 설명해주셨다.

이전에는 너무 어렵게 느껴져서 잘 안 들어왔던 내용들이 어쩌면, 내가 아직 마음의 준비가 덜 되었던 상태였기에 잘 못 받아들였던 건가 싶을 정도로 강의에 몰입할 수 있었다. (양파링님의 친절하고 상세한 설명이 가장 큰 영향! ㅎㅎ)

■ 적용할 점

물건별 조건 상태를 정확히 파악하고, 나열하여 전세금액, 만기 시점, 계약갱신청구요청권 사용 유무에 따라 비교해보자.

내게 리스크 헷지가 가능한 물건은 실제 조건에 따라 다를 수 있으며, 더 안전한 선택을 할 수 있도록 사전 준비를 하면 만들어 갈 수 있다.

1등 전세물건을 만들어야, 비용과 시간을 절약할 수 있다. (나의 집중력과 스트레스 측면에서도)

가능한한 시간을 확보해, 투자(매수+전세 계약) 마무리 후 앞마당 확장에 빠르게 진행해야 나의 투자기회를 더 빠르게 확장할 수 있다.

전세가격 설정을 위해 인근 지역의 전세가를 확인해야 기준을 잡을 수 있다.

1. 단지 : 동일 평형 가격대 (또는  단지 내 다른 평형과 비교), 호가만이 아니라 실거래 확인 필수
2. 생활권 : 같은 생활권을 공유하는 단지들 중에서 가치를 객관적으로 비교하고 현재 물건들의 호가/실거래가와 비교

3. 공급 : 입주기간 끝난 단지도 대단지의 경우 전제물량 남아있을 수 있으니 ±3개월 감안할 것(생활권 상 영향력 있는 위치인가? 공급일정이 근접하다고 무조건 영향이 크다고 판단하지 말 것)

   → 지인+아실 : 누락되는 것 없이 같이!

• (보통 지방에서)소액투자 시 필수 : 전세보증보험 가입 가능한가?

  KB/일반/매매 → 90%, 승인시점: 시장 분위기에 따라 신청시점과 승인시점의보증보험가능금액이 달라질 수 있다.

    <강의 교안 : 특약 확인 필수>

■ 적용할 점

적정한 전세가 설정을 함으로써, 내 투자금의 범위를 세팅하고 다음 투자로 이어갈 수 있도록 적정한 종잣돈을 확보한다면 베스트(추가 수입 포함해 다음 투자를 기약할 수 있다)

임대기간 설정 : 무엇을 봐야 할까?

1. 공급

   매수 단계에서 리스크가 없는데, 2년 후 공급으로 인해 리스크가 있다면? 임차인의 거주 의사를 사전에 확인해 연장 계약 가능하다.(대출 등 경우에 따라 중개사 필요 할 수 있음)

2. 수요

   수요 특징(학군, 30평형) 에 따른 차이와 성수기/비수기에 따라 내 임차인 계약 시기를 조율할 수 있다.

3. 포트폴리오

   직원들의 재계약 시기 분산해 관리 필요

법인 임차인(세낀)

• 부동산 시장 분위기, 투자자 개인 상황에 따라 유리한 임차인이 다를 수 있음
• 임차인을 선택권 유무 빠르게 판단해 전세계약할 것. 시간=비용 & 기회

■ 적용할 점

임차인 구하기 어려울 때, 단점이 있다하더라도 그를 상쇄시킬 수 있는 특약, 또는 재계약기간 설정 등을 통해 리스크를 피할 수 있다.

그리고, 무조건적인 조건은 없다. 상황에 따라 적합한 형태의 거래가 있을 뿐.

세 낀 경우, 법인 임차인, 주전세 등 각각 장/단점이 있으므로 상황에 따라 내게 유리한 선택과 대응을 하면 된다.

매수결정

1. 권리상 하자 체크 [등기부등본]

• 필수 확인 5가지
  • 소유자(본인 확인, 공동일 경우 모두 일치 확인 필수, 입금계좌)
  • 가압류/가등기/가처분(권리침해 여부) → 현재 시장 매수자 우위 : 굳이 어려운 길 가지 말자!(세입자도 꺼려해)
  • 근저당권 : 변동사항 확인
  • 열람일시(즉시 확인 필요 : 총 3회-가계약/본계약/잔금)
  • 페이지 : 누락 여부

2. 대출이 있다면?

• 채권최고액 : 원금보다 큰 금액 설정 (원금+이자+기타비용), 금융기관별 설정 비율 차이 有
• 잔금 시 말소 특약 기재
• 대출 상환 후 반드시 상환 영수증 확인

매매계약

온전한 소유권 [매매계약서]

• 계약서에 매도인(소유자, 입금계좌 등)정보, 기입된 날짜, 특약 등 꼼꼼히 확인 할 것.

임대계약

원상회복 반환 [임대차 계약서]

@법률고민

• 대한법률구조공단>사이버상담신청
• 법률상담 플랫폼(로톡)

☆잊지말자☆

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통한 것

■ 경험담을 통해 배운 점

1. 입주물량 등 임대에 영향 미침.
2. 임대 최고가 고집 부리기 금지(욕심, 기회비용..ㅠㅠ)
3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어(전세상승분, 역전세 난 곳에 대처)
4. 좋은 지역 덜 좋은 지역 모두 봐야 스스로 제 가치에 대한 확신 가질 수 있음(확신 = 잃지 않는 투자)