🔴[왕고민] 계약 특약 ㅠㅠㅠ 도와주세요!! ㅠㅠ

안녕하세요.

현재 매도인 측과 가계약전 특약 사항에 대해 조율 중입니다.

제가 처음에 제시한 특약 사항에서 문구 수정을 요청하는 부분이 있습니다. 별 다른 이슈가 없을지 궁금하여 문의드립니다 ㅠㅠ 

1. 근저당 말소 특약

처음에 아래와 같이 특약을 중개인 분께 전달했습니다.

☑️ 현 등기사항증명서 상 근저당권설정 0건(금융기관명, 채권최고액 금000원) 상태에서의 계약이며, 매도인은 잔금을 받음과 동시에 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소하기로 한다.


☑️ 잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 매매금액의 30%를 위약금으로 매수인에게 손해 배상한다.

다만, 매도인 측에서 잔금일 당일에 대출금 전액 상환 및 근저당 말소 신청(접수)을 하더라도 등기소에서 실제로 근저당을 말소하기까지 시간이 소요되므로 아래와 같이 특약 문구를 바꿔달라고 요청했습니다.

→ 잔금일에 매도인은 대출금을 전액 상환하고 근저당을 말소 접수한다.

즉, ‘근저당을 말소한다’가 아니라 ‘근저당 말소 접수한다’로 원합니다. 

다만, 접수를 하더라도 매도인이 당일에 바로 취소를 할 수 있을 것이기에 해당 특약은 위험해보여 아래와 같이 문구를 추가하여 바꾸려고 합니다.

☑️ 현 등기사항증명서 상 근저당권설정 0건(금융기관명, 채권최고액 금000원) 상태에서의 계약이며, 매도인은 잔금을 받음과 동시에 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소하기로 한다.


☑️ 잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 매매금액의 30%를 위약금으로 매수인에게 손해 배상한다. 다만, 잔금일에 매도인이 정상적으로 근저당 말소 신청하였으나 등기소 처리 지연으로 인한 말소 지연은 매도인의 귀책사유로 보지 않는다.

☑️ 매도인은 잔금일까지 대출금 전액 상환 및 근저당 말소 접수 후 대출 전액 상환 영수증 및 말소등기 접수증을 매수인에게 제출한다.

위 특약과 같이 했을 경우, 이슈가 없을까요?

매도인측의 걱정을 반영하여 제 생각을 썼는데 혹시나 등기소 처리 지연으로 인한 말소 지연은 매도인의 귀책사유로 보지 않는다는 것이 저에게 나중에 불리하게 다가올 일은 없을까요?

2. 잔금일 일정 특약

처음에 중개인 분께 아래와 같이 특약을 전달했습니다.

☑️ 잔금일은 2025년 0월 0일이다. 단, 매수인과 매도인 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

그런데 현재 집에 세입자가 살고 있고, 세입자 이사 일정이 아직 확정되지 않은 상황입니다. 그래서 잔금일을 설정하고 세입자로 인해 일정 변경될 경우가 있을 경우를 대비하여 매도인측에서 아래와 같이 특약을 제시했습니다. (매도인은 잔금으로 임차인 보증금 마련 계획입니다)

→ 잔금일은 2025년 0월 0일이다. 단, 매수인과 현 임차인 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.

혹시 매도인이 아닌 현 임차인으로 했을 경우 저에게 나중에 불이익으로 다가오는 부분이 있을까요? 만약 불이익이 있다면 어떤 방향으로 수정하는 것이 좋을까요? 

현 임차인을 잔금과 동시에 내보내고 제가 직접 실입주할 예정입니다. (세입자 명도 책임은 매도자에게 있다는 특약 있습니다)

감사합니다!! ㅠㅠ

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