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전세세팅 유형
1) 매매 잔금일자 = 전세 잔금일자 : 투자자에게 유리
2) 전세 계약은 했지만, 매매 잔금은 내가 치르고 후에 전세 잔금 받는 경우 : 금융비용발생
3) 매매 잔금을 내가 치르고, 이후에 전세 계약하고 전세 잔금 받는 경우 : 금융비용발생
--> 1,2,3은 일반적인 전세세팅이고, 매매 잔금일을 길게 받아서, 금융비용 발생 리스크를 낮추자.
4) 주인전세 - 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우. 청약 시도 목적. 분양받고 잔금위해 미리 매도. 세금대비로 소유권 넘김. : 매매가-전세가만 있으면 투자가능
5) 세낀전세 - 매매계약 후 기존 임차인이 계속 전세로 사는 경우 : 매매가-전세가만 있으면 투자가능
--> 4,5는 특수한 전세세팅이고, 잔금치르기가 어렵거나, 공급이 많아서 전세빼기가 힘든 경우, 리스크 낮추는 방법. 서울 수도권은 매매가가 크니까 (=절대가가 있다) 전체 금액을 가지고 갈수가 없다. 따라서 전세낀 물건, 주인전세 물건을 사면, 적은 투자금액으로 투자가 가능할 수 있다는 것
1등 만드는 적정 전세가 설정
단.생.공 : 단지, 생활권, 공급 --> 매수를 할때부터 얼마로 전세 놓을지 계획있어야함.
1) 단지내 비교 - 호가, 실거래가 기준으로 비교. 하위평수보다는 비슷하거나 높게, 상위평수보다는 낮게 가격책정. 같은 평수에서는 저층<고층<중층에 따른 가격범위 설정.
2) 생활권내 비교 - 호가, 실거래가 기준으로 생활권내 단지들 비교. 내 단지 보다 선호도가 좋은 단지의 하위평수 보다는 낮게, 선호도가 덜 좋은 단지의 하위평수보다는 비슷하거나 높게 가격범위 설정.
3) 공급물량은 통한 최종 점검 - 내 단지에 영향을 줄 가능성있는 대단지 입주 공급되는지 확인. 대단지 신축하위평형과 같거나 저렴해야 경쟁력 있음. 직접 임장가보고, 내 단지가 입지가 더 나은 생활권이라고 고려되면, 전세가를 무리해서 낮출필요는 없음. 입주 예정 대단지 사전점검기간 부터 전세거래 시작되므로 그 전에 움직여야 제가격에 전세가 설정가능. 이미 입주가 시작되어, 입주지정기간이 끝나도 잔여물량으로 인해 3개월간 영향권안에 들어와있음.
4) 지방 소액투자시, 전세 보증보험 가입가능한 전세가로 설정 - KB/매매/일반, 90%, 승인시점.
1등 만드는 적정 임대기간 설정
공.수.표 : 공급, 수요, 포트폴리오
1) 공급 - 재계약 예상시기 입주물량을 체크해서, 최초계약할때 공급이 가장 많이 이루어지는 시기는 피해갈 수 있도록 기간을 설정하여 계약. 이미 계약서를 작성한 시점에 추후 공급물량리스크를 발견했다면, 전세 만기일이 인접하지 않더라도 추후 계속 거주의사가 있는지 물어보고, 전세계약서를 좀 더 빨리 쓰자고 설득해볼수 있다.
2) 수요
30평대 : 학생키우는 가족단위. 성수기는 겨울방학, 비수기는 수능시즌.
10, 20평대 : 신혼부부. 젊은층. 성수기는 봄 가을. 비수기는 여름휴가, 여름장마철, 겨울휴가, 너무 추운 겨울, 명절연휴에는 이사를 희망하지 않음.
--> 투자자 입장에서는 수요 비수기때 매매하고, 수요 성수기때 전세를 내놓으면 좋겠다
3) 포트폴리오 : 주택수가 많을수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기를 분산. 3개월정도는 차이나게 해서, 한꺼번에 같은시기 역전세 리스크를 맞지 않도록.
--> 리스크를 헷지할수있도록 임대만료일을 2년 몇개월 or 3년 으로 하자고 말하면 된다.
임차인을 고를 수 없는 시장일때
법인임차인을 고려. 특약을 활용해서 안전하게 법인 임차인을 들이는 것이 투자자로서 옳은 결정일 수 있다.
계약단계부터 챙겨야할 전세세팅
1. 매수결정 - 권리상 하자체크. 등기부등본. 소유자=계약자. 가압류, 가처분, 가등기 있으면 매수하지말라. 근저당권 - 잔금 시 말소 특약기재. 대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인. 열람일시 확인 - 권리관계에 변동이 있는지. 가계약전(최종결정), 본계약 (유지확인), 잔금때 (유지확인) 체크. 페이지 - 문서 전부를 확인했는지. 마지막장 빠져있으면 소유권 외 을구파트 확인못한셈.
2. 매매 계약 - 온전한 소유권, 매매계약서. 잔금일자 재확인. 매도인은 매수인의 전세 임대 적극협조. 중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로. 잔금일은 상호협의 하에 앞당길수 있음. 근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소. 누수 등 매도인 하자담보책임.
3. 임대계약 - 계약만료일 평일로 설정. 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다. 계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조. 국세, 지방세 체납 없도록 사전 확인. 임대보증금 반환하는 대상이 달라지는 경우있음 (전세자금대출 질권설정시, 전세금 반환주의 등록해놓기, 가족에게 보증금 돌려주라고 하면, 계약 당사자 및 점세금 반환방법 특약기재하고, 보증금 반환 후 임차인 명의 영수증 수령)
'나에게 특히 인상깊었던 점'
전세맞추기, 전세계약이 매매와 같은 비중, 혹은 더욱 중요할수도 있는 부분이라는 사실이 인상깊었다. 전세세팅 유형이 무한히 많은줄만 알았고 두려움을 갖고있었는데, 일목요연하게 한번에 정리할 수 있어서 좋았다. 주인전세와 세낀전세가 임대리스크, 잔금리스크를 헷지할 수 있는 수단이 될수 있다는 것. 단계별로 따라가기만 하면 전세금 설정, 임대기간설정, 전세계약까지 잘 해낼수있을 것이라는 자신감이 생겼다.
'꼭 적용해보고 싶은 점'
- 독서 이후 느낀점 단 1개, 적용할점 단 1개를 반드시 지정하여 책에 붙여두거나 메모.
빨리 1호기해서 전세 내놓기 해보고싶다!!! 내가 투자한 물건이 누군가의 보금자리가 되고, 도움을 줄수있다는 생각을 하니, 마음이 포근해졌다. 벌써부터 설레고 재미있을 것 같다!!!
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