[열중 44기 제이든J] 2주차 강의후기(양파링님)



안녕하세요. 제이든J입니다.

시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법에 대해서 양파링님께서 강의해주셨습니다.

꼭 기억해야할 2가지

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계

2. 임대 기간 설정시 고려해야할 3가지

#현재의 시장

- 조건부 전세대출 풀리는 시장

24년 하반기에는 조건부 전세대출이 막혔었습니다. 하지만 25년이 되면서 이는 은행마다 조금씩 달라지기 시작했습니다.

저 역시 현재 해당사항에 직면해 있습니다. 2호기를 매수했고, 잔금은 남았으며 현재 전세입자를 구해야 하는 상황이기 때문입니다.

그렇다고 하더라도 실제로 임차인 분이 구해지면 해당 은행에서 손바뀜이 있는 거래에서 전세대출이 가능한지 다시 한번 체크해야겠습니다.

이 외에도 서울 뿐만 아니라 전국적으로 현재 전세 시장은 어떠한지 알려주셨습니다.

#전세 세팅 프로세스

- 세낀 물건 주의사항

- 주인전세 특징

등에 대해서도 장점과 주의해야할 점을 알 수 있었습니다. 특히나 매도인이 왜 이걸 팔아야 하는지에 대한 심리에 대해서도 동기에 대해서도 이미 다양한 케이스를 접하신 양파링님께서 설명해주셨습니다.

#1등 전세물건 만들기

- 돈 절약, 시간 절약

정말 저에게 꼭 필요한 강의가 아닌가 싶었습니다. 저는 1월부터 전세 광고를 내고 있었습니다.

그리고 1월 말에 기존 임차인분이 퇴거를 하셨고 공실인 상태에서 수리를 진행했습니다.

2월 중순쯤 수리는 끝났지만, 그 사이에 전세 계약이 이뤄지지는 않았습니다.

잔금은 4월 말이라서 2달하고 2주 정도 남았지만, 이 즈음 되니 슬슬 저 역시 불안해지기 시작했습니다.

분명 적정 전세가격 아니 최저가라고 생각을 했구요, + 샷시까지 수리한 집이어서 상태도 깔끔했고 + 현재부터 4월말까지 공실이라 언제든 입주라는 강점이 있다고 생각했습니다.

그 중에서 적정 전세가격이 과연 맞는 것인지 다시 한번 살펴보게 되었습니다.

1. 단지에서는 제 전세 매물이 유일합니다. 거기에 33평과 저의 물건은 1억 차이가 납니다.

2. 생활권으로 들어가면 최저가는 아니게 됩니다. 바로 옆 단지에 저와 같은 가격의 경쟁 매물이 존재합니다만 그 수가 2개 입니다.

3. 공급은 멀리 떨어지긴 했지만 입주가 진행중입니다. 그 여파가 여기까지일까? 싶기도 하지만 신축 방2개 짜리가 저의 전세가격과 비슷하긴 합니다.

결론으로 내보자면 현재 전세가격은 적정하다고 생각됩니다.

부사님들과 이야기를 나눠보아도, 오히려 지금 가격이 싸다고 하시는 분들이 많으셨습니다.

지금 가격으로 1~2주를 조금 더 기다려 보되, 2천만원까지 내릴 수 도 있겠다는 마음을 먹어야 겠습니다.

2천만원 내리면 무조건 나갈 거라는 확신은 있습니다.

#임대기간 설정(리스크 줄이는)

1) 공급

2) 수요

3) 포트폴리오

이 3가지를 알려주셨는데요.

저는 공급, 수요, 포트폴리오 3가지 관점 중 포트폴리오는 아직 신경쓸 단계가 아니라고 생각되었습니다.

1. 공급적 측면에서는 내년부터 서울의 공급 절벽이기에 걱정이 되지 않았습니다.

2. 수요적 측면에서는 제 옆단지는 초등학생 자녀들이 많이 오는 곳인 반면, 제 단지는 신혼부부만 많은 곳이었습니다.

그런데 제가 위치한 단지의 동이 역세권에서 조금 멀어서 번번히 손님들이 결정을 하지 않는 경우가 많았습니다.

실제로 실거래가를 보면 앞동과 저희 집은 전세가격 3천만원이 현재 차이나고 있습니다.

즉, 수요적 측면에서는 조금 약할수도 있지만, 수리가 잘 되어있고 전망이 좋아 경쟁력은 있다고 보였습니다.

#임대계약서 작성방법

- 임대기간 만료일을 평일이 되도록

- 이사 가기 전 언제까지 알려달라

등등 정말 세세한 사항들을 여러가지 알려주셨습니다.

특히  실내흡연 금지는 너무 기본이라 생각하지 못했었어요.

1호기때는 부사님이 기본적으로 넣어주셨던 것 같네요. 그렇다고 2호기때 전세 역시 그러라는 보장이 없으니 잘 챙겨가야 겠ㅅ브니다.

투자는 시간이 지체되면 돈이랑 연결됩니다.

양파링님

이 말이 정말 와닿았습니다.

전세를 빼기 위해 망설였던 1~2주 그 시간 제가 어떤 기회비용을 잃을 수 있는지, 실질적 돈의 피해가 얼마나 될지 계산해보게 되었습니다.

매수한 사장님이 전세 빼줄때 까지 기다리는 것 보다 다른 사장님들에게 다 뿌리는 것이 좋습니다.

투자에서는 시간이 너무너무 중요합니다.

이 말처럼 이번주부터는 30군데 이상 해당 단지, 옆 단지, 옆생활권에도 뿌렸으니, 시간 단축을 위해 힘써보는 노력을 지속적으로 해보겠습니다.

그럼에도 이번 경험을 통해 전세빼는 경험을 해보는 값진 시간이 되고 있다고 생각합니다.

또 하나 느낀 것은 제가 싸게 샀기 때문에 샷시까지 수리할 생각을 할 수 있었습니다. 더해서 1~2천만원 전세 가격을 더 낮출 생각도 해볼 수 있게 되었습니다.

매수할 때 잘 한것은 싸게 산 것이라 생각되네요.

실제로 전세를 내놓기 위해 부사님들에게 문자를 뿌렸을 때도 부사님들이 이 단지 얼마에 샀는지 궁금해 하셨습니다.

제가 산 가격보다 3천만원 높게 말하시면서 이 가격에 샀는지 물어보시더라구요.

정리

1. 25년 상반기 현재 전세시장 상황

2. 지금 시장 전세세팅을 위해 알아야 할 것

3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

4. 계약단계부터 챙겨야할 전세 셋팅

5. 임대 리스크 줄이는 법(실전투자사례)

이렇게 끝에 정리까지. 정말 전세 하나부터 끝까지 배울 수 있는 시간이었습니다.

너무 작은 것에 일희일비 하지 않는 투자자가 되세요

정말 무리한 요구가 아니라면 들어 주셔도 괜찮아요

양파링님

앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가

부자 될 우리 모두의

"부의 그릇"을 키우는 시간이 될 것입니다.

일희일비 하지 않고 부의 그릇을 키우는 투자자가 아니 그런 사람이 되겠습니다.