3주차 수강후기 - 비교 또 비교 [열반스쿨 중급반 43기 책 넘기는 8근6을 키워보조 모애옹]

안녕하세요 모애옹입니다.

3주차 강의는 식빵파파님의 ‘비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법’ 입니다.

이번 강의는 중급반 강의 중에 가장 기다리던 강의였습니다!! 

실준반에서 임보를 쓰면서 가장 힘들었던 부분이었기 때문입니다 ㅠ

저는 첫 임장 보고서를 마무리하면서 매물을 뽑지 못 했습니다. 완료주의로 뭐 하나라도 뽑았어야 하는데, 분당이 아파트가 다 비슷비슷하고 투자금 범위도 넘어가다 보니 도저히 못 뽑겠더라구요^^;

그래서 이번 강의를 통해 비교 평가 하는 법을 꼭 익히고 싶었습니다!

강의 목차는 다음과 같습니다.

• 우리가 비교평가를 해야 하는 이유
• 1: 시장 진단과 비교평가
• 2: 실전 투자로 이어지는 비교평가
• 3: 비교평가를 통한 실전 투자 사례
• 4: 부동산 투자자로 성장하는 방법
• 드리고 싶은 이야기

우리가 비교평가를 해야 하는 이유

비교평가 : 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는 것!

1 제한된 투자금으로 더 벌 수 있다.

2 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

내 생각: 2번 이유가 정말 중요한 이유! 투자는 저평가 된 것을 싸게 사고 버텨서 수익을 내는 것

확신이 있으면 버틸 수 있음 → 비교평가를 제대로 하면 확신을 가질 수 있음 → 그러므로 비교 평가를 잘하면 버틸 수 있음

투자 후 버티기 위해서 비교 평가를 확실히 알아가자!

시장 진단과 비교평가

현재 시장이 어떤 시장인지 알아야 투자 우선 순위를 정할 수 있고 비교 평가의 기준을 정할 수 있음

절대적 저평가 vs 상대적 저평가

내 생각: 투자 기준은 시장 상황과 따로 떼놓고 생각할 수 없다. 

매일 경제 기사를 통해 시장의 흐름을 느껴보자.

실전 투자로 이어지는 비교 평가 (가장 중요한 파트)

서울/수도권에서의 비교평가

비교 평가는 최대 4~5개 까지만 비교한다. 

생활권 내에 단지가 너무 많다면 그 안에서 또 세분화를 한다.

단지는 어떻게 뽑나요? 싼 것 부터! → 이것은 전수 조사를 해야한다.

내 생각: 어떻게 아셨지.. 단지 뽑는 것부터 어려움 ㅠㅠ 하지만 이제 뽑을 수 있다!

실준반에서 시세지도만 그리고 전수조사 표를 만들어보지 않았다. 다음 임보부터는 전수조사 표를 만들어보자.

비교 평가를 위한 TOOL (매/전, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군)을 이용한다 (계속 나온다 중요함)

같은 생활권 내에서는 백화점, 마트 등 큰 인프라는 동일하기 때문에 단지 자체의 환경에 주목한다. 

내 생각: 단지 임장 때 봤던 요소들을 이 때 사용하는 것이구나! 집에서 검색으로 알 수 있는 것들과 현장 가서 볼 것을 구분하자.

비교 평가를 하고 현재의 가격차가 맞는지 의문이 들 때는 전고점을 참고로 본다. (맹신 하면 안됨)

전고점에 유의미한지 판단하는 법도 알아두기

순위가 명확하지 않고 앞서거니 뒷서거니 할 때는 평형 구성을 보자.

10평대 소형 평수 보다는 20~30평대 평수를 선호한다 (주차 공간에도 영향이 있다)

내 생각: 기계처럼 우선 순위를 나누려고 하니까 어렵구나, 아파트도 인문학이라고 하는 이유를 이제 알겠다.

비교 평가는 TOOL에 있는 기준으로만 한다. 

재건축/리모델링 등의 이슈는 비교 평가에서 저평가 단지로 판단되면 그 때 적용한다.

가격 고정의 경우 가격만 고정하고 생활권, 평형은 상관없이 비교한다. (상/중/하 가격 레벨 나눠서 본다)

통제 조건이 하나라서 어려울 수 있다. 연식, 대규모단지, 평형, 학군 등

내 생각 : 경험이 필요한 부분이구나, 많이 해보자.

비교 평가를 통해 저평가 단지를 찾은 후에는 매물 임장을 진행한다.

단지 별 1등을 뽑는 과정을 거친다 (가격, 조건, 투자금, 리스크)

이렇게 보다 보면 단지와 사랑에 빠짐 → 저환수원리로 투자 기준 재확인 → 통과했다면 투자 진행

지금 당장 투자할 수 없다면 시.세.트.레.킹을 해야한다.

내 생각: 반복의 반복을 거듭하다보면 지쳐서 아무거나 뽑고 싶을 것 같다. 저환수원리 벽에 붙여 넣고 시작한다.

지방에서의 비교평가

현재 지방은 절대적 저평가 이므로, 더 싼 걸 고른다.

땅의 가치가 낮기 때문에 상품성을 우선으로 한다.

전고점이 없는 경우 비슷한 주변 단지의 전고점을 참고

비교평가 TOOL에서 달라지는 부분 → 교통(자차 기준의 도심 접근성) / 환경 (브랜드, 상품성, 세대수, 커뮤니티 등)

옵션 관련 용어 알아두기 : 시.에.

내 생각: 지역마다 사람들이 좋아하는 특징 요소를 알아두자 (ex 달구벌 대로)

비교평가를 통한 실전 투자 사례

가격의 상승/하락은 아무도 모르는 신의 영역이다 

내 생각 : 비교 평가로 가치를 계속 점검하고 기준을 잡자.

부동산 투자자로 성장하는 방법

2가지가 반드시 필요하다 기준(원칙)과 시간

내 생각: 열중반 강의에서 배운 투자 원칙과 기준을 머리에 새기고 아는 지역을 만드는 시간을 발에 새겨 나가자.

누구보다 열정 넘치시는 식빵 파파님의 울산 투자 이야기를 들으며 나에게도 다가올 미래 같아서 F의 심정으로 강의를 들었습니다. 비교 평가로 보유 결정을 내리셨지만 그 뒤에도 얼마나 마음이 심란하셨을지 상상이 되네요..

중급반에서 매주 투자 원칙과 스킬을 배우고 있는데요. 이보다 상세하게 배울 순 없을 것 같습니다. 앞으로 반복만 한다면 잘 해나갈 수 있을 거라는 확신이 듭니다.

그리고 과제로 독서를 엄청나게 많이 하고 있는데 이번 달에는 독서의 질보다는 양에 치중하고 있습니다. 첨에 이렇게 무작정 읽는게 의미가 있는걸까 하는 생각이 들었는데 이렇게 몰입해서 독서하는 것을 경험해본 것과 안 해본 것은 확실히 차이가 날 것 같습니다. 강사님께서 말씀해주신대로 언제든지 저를 도와줄 수 있는 멘토님들을 이번 달에 잔뜩 모셔와야겠습니다.

자신 없었던 비교 평가도 이제 잘 해볼 수 있을 것 같아요 식빵 파파님 좋은 강의 감사합니다!