[열반스쿨 중급반] 3주 차 후기 - Gerard

3주 차 강의의 골자는 비교평가를 통해 최선의 투자물건을 찾는 방법이었습니다. 비교라는 건 내가 아는 물건이 많을수록 (앞마당이 넓을수록) 더 효과적이라는 사실을 뼈저리게 깨닫게 된 수업이었습니다.

* 제대로 된 비교평가가 중요한 이유

1. 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.

비교평가를 하지 않고 투자를 했을 경우에 운을 통해 일정 수익을 얻을 수는 있겠지만, 수익금을 극대화시키는 투자는 쉽게 할 수 없을 것입니다. 모의 사례를 보면서 비교평가를 한 후 투자를 했을 때와 그렇지 않은 경우의 결과를 확실히 각인할 수 있어서 좋았습니다.

2. 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

저는 20년경에 조선주에 제 자산을 80%가량 투자했었습니다. 선가가 지속적으로 오르고 있었고, LPG의 고부가가치 선을 한국이 가장 선점하여 만들고 있었고, 환경 규제 때문에 30년이 지난 배들을 폐선하고, 재발주 해야 하는 시기가 돌아오고 있었고, 환율 상황도 좋아지고 있었습니다. 제 확신과는 별개로 주가는 지지부진했고, 참지 못한 저는 23년 초에 전량 매도 하게 됩니다. 그 후로 현재까지 주가는 3배 이상 올랐죠. 

확실을 가지고 샀지만, 제대로 된 평가를 못하니 기다리지 못하고 매도하게 됐습니다. 조금 결이 다를 수는 있으나 이번 수업에서 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유를 하면서 기다리는 사람만이 수익을 얻을 수 있다는 소중한 교훈을 얻을 수 있었습니다.

* 시장 진단과 비교평가

비교평가를 하기 전 반드시 그 시장에 대한 정확한 진단이 필요합니다. 전체적인 시장의 분위기는 기사나, 방송 뉴스 등을 통해 사람들의 반응을 확인할 수 있습니다.

실제 현장을 통한 사실확인은 KB통계, 부동산 전화임장과 부동산 매물 수 증감을 통해 할 수 있습니다. 시장 상황을 냉정하게 바라봄으로 가장 좋은 투자가 무엇인지 찾아내고, 투자의 우선순위를 정할 수 있습니다.

강남 3이구나 일부 지역은 전고점을 뚫고 넘어간 지역도 있고, 노도강 같은 서울 외곽 지역은 가격 회복을 거의 하지 못했습니다. 현재 서울과 수도권은 비싼 건 비싸고, 싼 건 싼 상대적 저평가 시장입니다. 상대적 저평가 시장에서는 이미 올라서 비싼 것 말고, 상대적으로 싼 물건을 매수해서 수익률을 높게 가져가는 게 유리합니다.

지방은 전체적으로 다 전고점 회복을 못하고 적에는 10% 많게는 30% 정도 빠진 곳들도 있기 때문에 전체적으로 싼 절대적 저평가 시장입니다. 절대적 저평가 시장은 이미 가격이 저렴하기 전에 그 안에서 가장 좋은 걸 가져가는 전략이 좋습니다.

* 실전투자로 이어지는 비교평가 3단계

1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인

위에 언급한 시장의 분석을 통해 어떤 물건을 가져가야 하는지 크게 확인을 합니다.

2. 비교평가를 통한 가치판단

1) 생활권 고정 비교 평가 

초보자는 비교평가 단지 개수가 많이 자면 많아질수록 헷갈리고 비교 자체가 안될 수 있으므로 최소 2~3개만 놓고 비교하고, 익숙해지면 4~5개 정도의 단지를 비교하는 게 좋습니다. 그리고 구 안에서 하나의 생활권으로 쪼개고 그 안에서도 단지별 가치 판단을 한 후 비교평가를 해야지 더 확실한 비교평가가 됩니다. 

 2) 가격 고정 비교 평가

평형, 구조, 신구축 여부 상관없이 모든 생활권을 가격만 놓고 비교를 합니다. 서울, 수도권의 경우는 같은 지역이라도 가격의 범위가 다양하기 때문에 상/중/하로 나누고, 지방 같은 경우는 가격의 폭이 크지 않기 때문에 더 촘촘하게 가격을 설정하교 비교합니다.

3. 투자의 결정

지역별 1등 뽑기/단지별 1등 뽑기를 통해 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 물건을 골라냅니다. 가격은 싼지, 조건 및 물건 상태는 좋은지, 투자금은 적게 들어가는지, 리스크는 감당 가능한지를 고려해서 최종적으로 투자여부를 결정합니다.

어제 식빵파파님의 수업과 어제 행복한 노부부님의 독서모임을 통해서 깨달은 점이 있습니다. 비교평가 후에 틀리더라도 계속 답을 내려보는 연습을 해야겠다고요. 물론 튜터님들이나 선배님들한테 교정을 받으면서 옳은 방향으로 나아가야겠지요. 하지만, 틀릴 것 같다고 답을 내보지 않으면 실력이 늘지 않을 것 같다는 생각이 듭니다.  

* 강의 이후 추후 투자에 적용할 점

1. 꼭 비교 평가 후에 답변을 내려보고, 튜터님이나 선배님 들게 물어볼 기회가 있을 때 내 답변이 맞는지 아니면 다른 의견인지를 확인한다.

2. 답변을 얻을 후에도 끊임없이 더 나은 선택은 없나?라고 되물으며 더 좋은 물건을 택하기 위해 노력한다.