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내집마련 중급반 - 같은 예산으로 서울 내집마련 하는 법
권유디, 밥잘사주는부자마눌, 너나위
안녕하세요, 징기스타입니다!
오늘은 밥잘님의 2주차 명강의를 듣고 후기를 적어보려고 합니다. 예전에 실준에서 밥잘님의 명강의를 들은 바 있고, 돈독모에서 비교평가를 힘들어하는 저에게도 비교평가에 대해 정말 심플하게 알려주신 적도 있어 밥잘님의 강의스탈이 전 너어어어무 좋은데요! 이번에도 좋았습니다, 정말로!
키워드 가시죠!
"왜 사람들이 여기에 거주하러 올까요?"
와, 전 이 질문 하나로 몇시간 동안 강의하시는 모습을 뵙고 정말 정점에 올라가면 정말 많은 말씀이 필요없구나를 느꼈습니다. 그리고 제가 아는척만 하고 정말 중요한 부분을 간과하고 있었구나도 깨달았고요. 제가 지금 서대랑 동대를 동시에 보고 있는데(앞마당 성북, 강서 등) 동대가 너어어어어무 마음에 안 드는거에요. 아, 막 노래방도 많고 환경이 막 도전적이고..! 물론 상대적으로 말씀 드리는 것이고, 동대가 절대적으로 별로라는 말씀을 드리는 것은 아닙니다. 동대도 좋은 곳은 정말 좋으니깐요(라그란데 만세!)
근데 이번 2주차 강의를 듣고 깔끔명료쾌적통쾌 정리! 도데체가 너님말고, 사람들이 왜 동대로 가서 사는지를 제가 대충 알고 있었더라고요(아 갑자기 급 배가 고프네요) 여튼! 동대를 싸돌아 다니면서 그냥 환경만 보다보니 결국 거주민들이 왜 동대를 오는지를 이해하려고 한게 아니라, 제가 동대를 가고 싶은지 싫은지를 느끼고 있었더라고요. 물론, 내가 살고 싶은가? 도 중요한 지표이긴 합니다만, 해당 지역의 킬링포인트가 아니라 조금 다른 포인트를 중심으로 생각하니 동대에 거주하시는 분들이 이해가 안되고 급기야 가격도 공감이 덜 됐었더라거요.
그걸 이번 2주차 강의에서 완전히 이해했습니다.
그냥 사람들이 왜 여기에서 거주하려고 하는지, 즉 핵심 선호요소가 가장 중요했었더라고요. 사실 이걸 제가 오늘 처음 들은 것도 아닌데, 마치 처음 듣는 것처럼 알게 되는 이 아쉬움은 어쩔까요. 왜 그렇게 생각했는지 복기해보니, 제가 4급지끼리 비교한다고 생각하면서 지역별 선호요소를 너무 광범위하게 뭉쳐 봤더라고요. 분명 같은 4급지라도 직장을 들고 있는 강서, 2급지에 붙어 있는 동대랑 관악, 3급지에 붙어 있는 서대와 성북이 있어 다 다른데도 불구하고 4급지는 다 같은 4급지라 생각하고, 예를 들어 교통은 다 비슷하다 단순 판단하고 환경만 봤던 것입니다! 근데 교통 입지 조건이 다 다르고, 그걸 받아들이는 거주민의 선호요소도 다르다보니 동대를 성북구 보듯이 봤던 것이었습니다.
반성합니다 밥잘님
다시 한번 서대 동대 돌면서 거주민들이 찐으로 원하시는 선호하시는 요소를 잘 이해하고 비교평가하겠습니다
서론이 기네요, 복기도 길고 후기도 길고, 말도 글도 길고, 요즘 문제가 많은 징기스타입니다 ㅎㅎ
자자, 일단 남길거 남기시죠. 딱 5개 잡았습니다!
1. 역세권이 다냐? 님들은 역세에 사시나요?
제목이 조금 자극적입니다만, 이번에 이 부분 듣고 제가 너무 입지의 범위를 좁게 보는구나 반성했습니다. 언제부터 서울/수도권은 역세권만 투자했었다고, 제가 저도 모르게 스캐닝할 때 역세권 위주로 보고 있더라고요. 나쁜 버릇인데, 인지를 못하고 있었습니다. 이번에 강의 듣고 제가 왜 무의식적으로 그러고 있었는지 알게 되었는데 이 또한 제 에고님이 들어가 계시더라고요(도데체 에고가 몇개인지 셀 수 없습니다만)
바꾸겠습니다, 밥잘님! 마을버스로 역세권 이동 가능한 지역도 총 시간이 1시간이면 충분히 가치가 있다 생각됩니다. 그 기준으로 스캐닝 하면서 비교평가 하겠습니다!
2. 큰 차이가 아니면 급지로 정리 가능!
음, 이건 약간 제가 의도적으로 반대로 할려다보니 오히려 역효과가 난 것 같습니다. 처음에는 너무 급지충처럼 판단하다가, 아니다 단지 VS 단지로 비교해야지 싶어 살짝 오바하면 급지를 무시했거든요! 니가 아무리 2급지라고해도 계급장 띄고 붙어보자! 모 이런 식이었습니다. 물론 전고라는 얍삽기술이 있긴 하지만 전 전고 처음부터는 안보니깐요(보고 싶긴 합니다만..) 근데 강의를 들어보니 비슷하면 급지 위주로 판단하라고 하셔도 너무 마음이 편해졌습니다. 급지 다른데 가치가 비슷하게 보이는 단지들이 1~2개 가 아니니깐요. 큰 차이가 아니면 급지를 중심으로 판단하라는 말씀 다시 한번 새겨듣고 비교평가 하겠습니다. 와 이러면 비교가 훨씬 빨라지겠는데요? 완전 감사합니다 밥잘님!
3. 예전에 옥수가 지금의 옥수가 아닐껄?
오, 이건 정말 대략적으로는 인지하고 있었는데, 피부로 잘 와닿지 않았던 부분입니다. 마치 마포나 옥수 그리고 최근의 마곡처럼 뉴타운이나 재개발 등으로 천지개벽한 경우 해당 지역의 선호도가 올라간 케이스인데요, 성동은 예전부터 강남에 붙어 있었고 마포도 예전부터 여의도에 붙어 있었는데 왜 예전에는 별로라 생각하다가 요즘은 선호도가 올라갔고, 그 시기는 언제로 봐야할까 궁금했거든요. 왜냐하면 흐름이 다른 지역끼리 비교하면 왜곡이 발생하기 떄문에 과거 옥수, 마포, 마곡 같은 지역이 선호도가 낮았을 때 그래프랑 지금과는 선호도 차이가 많이 있었겠다 싶습니다. 또한 그걸 잘 인지하고 있어야 지역간 비교를 할 때 간과하지 않고 면밀하게 볼 수 있겠다 싶고요. 예를 들어 과거 옥수의 한 단지가 다른 지역의 단지와 비교했을 때, 당시 다른 지역보다 가격이 낮더라도 어떤 순간부터 지금의 위상을 보여주기 시작했을텐데 입지/환경의 변화 때문이라는 것을 인지해야겠다 싶습니다. 입지/환경 변화에 대한 이해 없이 단순히 비교하면 단지별 선호도에 대해 잘못 이해할 가능성이 높겠다 싶습니다.
4. 제대로 좀 알고 협상하자(FEAT 대장)
이건 조금 색다른 방법이었습니다. 전혀 이렇게도 얘기할 수 있다 생각조차 못했고요. 그냥 인근 단지나 주변에 가치가 비슷한 단지로만 얘기할 수 있겠다 싶었는데, 생각해보니 대장만큼 빠르게 반응하는 단지가 어디 있겠냐 싶네요. 실제 1호기 할때 대장은 12억에서 2억이 빠져 10억이었고.. 17%가 빠진거죠 그걸로 계산하면 저는 제가 산 물건을 약 1500만원 더 싸게 샀어야 했습니다. 와 이걸 몰랐네요. 저는 저딴에 많이 깎았다 생각만 했는데, 충분히 대장 단지 가격 변동을 들이밀면서 얘기를 해서 더 깎아야 했네요. 갑자기 살짝 조금 우울해지는데요. 음, 꼭 대장과 다른 단지가 같은 비율로 하락을 보여줘야 한다는 것은 아닙니다만, 충분히 네고 포인트로 활용해도 좋았을 법하다는 생각이 듭니다.
모 이렇게 또 배우는 거죠. 아무도 이 방법을 직접 알려주시지 않았는데, 생각해보니 이 방법을 제가 인지하지 못했다는 것 자체가 부끄럽네요.
5. 매전차 억대별 급지별 특징 + 비교법
마지막 화룡정점! 투자금별 단지 비교타임!! 작년 초 내마중 때 새벽보기님의 무제한 단지 평가가 있었는데, 이번에는 조금 더 현실적으로 단지를 직접 비교해서 알려주셨습니다. 자칫 단지를 찍는다라고 이해될 수 밖에 없는데도 이정도로 단지 설명을 위해 알려주시는 지 몰랐습니다. 사실 이런 비교를 투자자는 정말 많이 해야하지만 정작 매번 확인을 받을 수 없었는데 이번 기회에 약간 답안지를 받아본 느낌이긴 합니다. 정말 경험과 통찰력에 따라 천차만별일 수도 있는데 이렇게 내마중에서 배울 수 있는 기회가 생겨 너무 좋았습니다. 단순히 정보 확보로만 보지 않고, 앞으로도 비교할 일이 많을텐데 이때 시연해주신 방법, 방식, 방향을 보면서 저도 똑같이 판단할 수 있도록 외우고 익힐려고 합니다. 정말 주옥같은 시간이었고, 듣는 내내 괴외 받는 느낌이라 너무 좋았습니다. 아마 이런 서울의 모든 급지별 단지를 데리고 와서 비교하는 강의는 내마중 외에는 찾기 힘들거 같았습니다. 사실 이것때문에 들은 것도 있었는데 너무너무 도움이 되었습니다.
자, 다 썼습니다.
키워드: 사람들은 왜 여기에 살려고 올까요?
- 비역세도 중요하다
- 단지별 큰 차이 없다면 급지로 판단
- 입지변화를 잘 보자(옥수, 마포 등)
- 협상할 때 잊지말자, 대장단지 가격변화
- 통째로 외우자 밥잘님의 서울/수도권 실전 비교
이렇게 정리해봤습니다.
강의 정말 감사 드립니다, 밥잘님!
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