연봉 5천이면 집을 얼마까지 살 수 있을까? (연봉별 구매 가능 아파트 제공)

안녕하세요.

으으음입니다 :)

내집마련을 한번쯤 생각해본 분들이라면

LTV, DSR, DTI 와 같은 용어 한번씩 들어보셨을 겁니다.

(잘 모르셔도 걱정 마세요! 글에서 설명해드립니다!)

이중, 가장 강력한 규제인 DSR 대출 규제가

오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행 되면

더더욱 대출 장벽이 높아질 것으로 예상되고 있습니다.

그런데 한편으로는 이런 기사들도 많이 보입니다.

어디서는 하루만에 1~2억 오른다는 상승장이라는데

어딘가는 급매 아니면 거래가 안 되는 하락장...

실제로 사람들이 좋아하는 지역(강남, 서초, 송파)이나

각 지역별로 좋아하는 아파트 단지 (랜드마크 아파트)는

지금도 거래가 많고, 호가도 오르는 모습을 보이고 있는데

그렇지 않은 지역 (외곽지역)이나 덜 좋아하는 단지들은

거래가 뜸하고 경매나 증여가 아니고는 거래가 잘 되지 않는

차가운 시장의 모습을 보이고 있습니다...

대출 규제는 여전하고, 집 값은 요동치는데...

내 집 마련, 정말 가능할까?

네 그럼요! 가능합니다!!

지금 시장처럼 조정되는 시기에는 오히려

'대출을 잘 활용하면' 내 집 마련이 쉬워지는 시기입니다.

대출을 잘 활용해야 한다고?

실제로 내가 대출을 얼마까지 받을 수 있는지 조차도

계산해보지 않은 사람들이 훨씬 많다는 것이 현실입니다.

그래서 오늘은, 이 글을 통해서

1. 주요 부동산 대출 3가지에 대해 배우고

2. 내 연봉으로 대출을 얼마 받을 수 있는지 계산한 뒤,

3. 그 금액으로 어떤 아파트를 살 수 있는지

이야기 나눠보도록 하겠습니다 :)

주요 부동산 대출 3가지

현재 부동산 투자나 매매를 할 때 고려해야하는

대표적인 대출 규제에는 LTV, DSR, DTI 가 있습니다.

1. LTV (주택담보인정비율)

LTV는 쉽게 말해서 '집값 대비 대출 가능한 최대 비율'입니다.

예를 들어, 저는 5억짜리 집을 사고 싶어요!

LTV를 적용하면 5억의 70%인 3.5억까지 대출이 가능한거죠!

하지만, 집 값에 따라서 LTV도 다르게 적용 됩니다!

* 9억원 이하 : 최대 70% 까지 대출

* 9억~15억 원 : 50~70% 구간 비율 적용

* 15억 초과 : 대출 불가

만약에 집 값이 12억이라고 해보겠습니다!

12억 중 9억원까지는 70% 대출이 가능하고요

9억을 초과하는 3억원에 대해서는 50% 대출이 나옵니다.

12억의 집을 사고자 할 때,

LTV를 적용한다면 총 7.8억 대출이 나오겠네요!

(9억×70% + 3억×50% = 6.3억+1.5억 = 7.8억)

2. DSR (총부채원리금상환비율)

용어 자체가 너무 어렵죠...? ㅎㅎ

이해하기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다 !

DSR은 대출을 받는 사람의 '소득'이 기준이 되는 대출입니다.

대출을 받으면 받은 금액을 계속해서 갚아나가야 하겠죠?

1년 소득 중에 일정 비율을 모두 대출을 갚는 데에 사용할 거에요.

그 비율을 DSR이라고 말하는거고, 이에 따라 총 대출 금액이 결정됩니다!

좀 더 이해하기 쉽게 숫자로 예를 들어볼게요!

내가 1년에 1억의 소득을 번다고 가정하겠습니다.

DSR 규제가 40%까지라서 1년에 4000만원씩 원금을 갚을 때,

총 빌릴 수 있는 금액을 역산하게 되는 것입니다.

금리는 4.5%, 1년에 4000만원씩, 30년동안 갚는다고 가정하면

약 6억원까지 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다!

* 1금융권 (은행) : DSR 한도 40%

* 2금융권 (저축은행) : DSR 50%

* 서민, 청년층 우대 : 50% 까지 완화 가능

3. DTI (총부채상환비율)

DTI는 DSR이랑 비슷한 개념이긴 한데요!

DTI가 좀 더 큰 개념이라고 생각하시면 편합니다!

DSR은 모든 대출을 상환하는 것을 기준으로 산정되고

DTI는 주택담보대출을 상환하는 것만 기준으로 산정됩니다.

예를 들어, 제가 자동차 할부, 신용카드, 마이너스 통장...

다양한 대출을 이미 받고 있는 상태에서 부동산 대출을 받으려고 해요!

DTI를 적용하면 '부동산 대출'을 상환하는 것 기준으로 대출을 해주고요.

DSR을 적용하면 '부동산 + 차 할부 + 신용카드 + 마이너스 통장...'을

모두 상환하는 것을 기준으로 대출을 해줍니다.

DSR이 좀 더 많은 금액을 상환할 수 있는 능력을 보기 때문에

대출해주는 금액이 더 적게 산출 됩니다!! 좀 더 타이트하죠?!

* 투기과열지구 : 40% 한도

* 조정대상지역 : 50% 한도

* 비규제지역 : 제한 없음

(DSR이 더 강력한 규제라 무의미하긴 합니다!)

연봉별 대출 한도는?

(DSR 40% 기준)

이렇게 다양한 대출 규제가 있지만,

이 중 가장 강력한 대출 규제는 DSR 입니다.

이제 본격적으로, DSR 40%를 기준으로 해서

연봉별로 얼마까지 대출이 가능한지에 대해서

확인해보는 시간 가지도록 하겠습니다 :)

연봉이 5천만원인 직장인이 있습니다.

DSR 40% 규제로 1년에 주택담보대출 원리금을

최대 2,000만원까지 사용할 수 있습니다. (5000만 × 0.4)

주택담보대출 금리가 4%, 30년 상환을 기준으로 할 때,

대출 받을 수 있는 금액은 약 2.5억원 정도 입니다.

DSR 40% 규제로 받을 수 있는 최대 금액인 2.5억원을

모두 대출 받아서 아파트를 매수한다고 가정해볼게요 !

그럼, LTV 70% 기준 안에도 반드시 들어와야겠죠?

LTV 70% 규제로 약 2.5억원까지 한도로 받을 수 있는

최대 집 값은 약 3.6억원 입니다. (2.5억원 ÷ 0.7 = 3.6억)

만약, 내가 모아둔 종잣돈이 1억 정도가 있다면

최대 대출한도 3.6억원 + 종잣돈 1억원을 보태서

약 4.6억원 정도의 아파트를 매수 가능하게 됩니다!

연봉별 구매 가능한 아파트는?

그럼 이제 진짜 궁금하셨을 내용!

그래서 내 연봉으로 어느 아파트까지 갈 수 있는데?

에 대해서 하나하나 살펴보도록 하겠습니다 :)

억대 기준으로 정리를 해드리도록 하겠습니다.

자세한 매물의 가격은 부동산 어플 또는 사이트를 이용하여 검색해보시면 됩니다!

해당 가격대 안에서 되도록이면 입지가 좋은 곳으로,

역세권인 곳으로 엄선했고 평형대는 20평대 고정입니다!

단지를 찍어드리는 것이 아니니, 내집마련에 참고만 해주시면 감사하겠습니다 :)

3억대

: 군포시 산본역 구축 아파트, 4호선 역세권에 위치하고 있는 단지이고 1기 신도시로 지어진 아파트이기 때문에 동네가 반듯하고 깔끔합니다!

: 산본 로데오거리에 많은 먹거리와 놀거리들이 있고 학원도 다수 포진되어 있는 곳이라 아이키우기 좋은 환경이죠

: 4호선 타고 3정거장 가면 평촌입니다. 범계역에 백화점도 있고 유명한 학원가도 가깝기 때문에 가성비 지역입니다!

4억대

: 3~4억대로 갈 수 있는 산본 아파트에서 평수를 약간 넓혀서 27~28평대로 갈 수 있습니다.

: 광명으로 가면 하안주공 아파트에 입주 가능합니다! 광명 하안주공 아파트도 반듯하게 지어진 동네이고 철산동 학원가, 하안동 학원가 형성이 잘 되어 있는 인프라가 풍부한 지역입니다.

: 버스를 이용하면 7호선 철산역을 이용 가능하고 천 건너 바로 옆에 구로디지털 단지, 가산디지털 단지가 있어 직주 근접을 누릴 수 있습니다.

5억대

: 3~5억대는 군포시 산본을 갈 수 있지만, 5억대 부터는 한칸 올라와서 안양시 동안구를 갈 수 있습니다!

: 4호선 역세권은 아니지만 도보로 10~15분이면 갈 수 있는 곳의 아파트에 거주 가능합니다. 평촌 입지는 두말하면 잔소리죠~

: 이번엔 서울입니다! 노원구에 7호선 초역세권 라인이 5억대입니다. 7호선 타면 강남권역까지 40분 정도면 진입 가능해서 입지가 좋은 곳이죠.

: 강북의 학군지라 불리는 ‘중계 학원가’ 가 근처에 있어 아이 키우기 좋은 환경을 자랑하는 곳입니다

6억대

: 6억대부터는 서울에 꽤나 많은 단지들이 보이기 시작합니다. 구로구, 성북구, 동대문구 일부, 서대문구 일부 단지들이 있죠!

: 7호선 광명사거리역 인근에 위치한 아파트들의 가격이 6억대입니다. 재개발 지역이 많이 지정되어 공사가 진행중이라 앞으로 변화되면 더 좋아질 곳들이죠!

: 같은 7호선이지만 좀 더 앞단에 있는 구로구의 대림 생활권에 있는 단지도 6억대를 보이고 있고요

: 서대문구로 가서 3호선라인 역세권에 있는 홍제한양 아파트 같은 곳도 6억대 가격을 보이고 있습니다

7억대

: 서울의 가성비 단지들이 7어대에서 나오기 시작하는 걸 알 수 있는데요! 관악구, 서대문구, 동대문구 순으로 말씀 드리겠습니다 :)

: 관악구에는 2호선이 지나가는데요 봉천역 인근에 있는 아파트들의 가격대가 7억대입니다. 여기에 지금 ‘힐스테이트센트씨엘‘이라는 신축이 입주중이라 일시적으로 기회가 될 수 있다는 사실은 안비밀 ^^

: 서대문구에는 3호선 라인이 지나가고 있고 그 인근으로 위치한 짱짱한 구축 단지들 (인왕산 힐스, 홍제원 힐스) 이 지금 7억대를 보이고 있네요!

: 동대문구에서 가성비 생활권으로 불리는 전농 생활권에 전농스크나 청솔우성 단지가 7억대를 형성하고 있고 여기는 버스로 몇정거장 이동하면 1호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선을 이용 가능합니다!

어떠신가요? 내 연봉으로 살 수 있는 집에 대한 감이 조금은 잡히셨나요?

내집마련을 하는 방법에는 다양한 방법이 있습니다.

직접 대출을 받아 매수해서 실거주하는 방법도 있지만

투자 목적으로 매수를 해두고 나중에 실거주하거나

혹은 나는 전월세 살면서 투자해서 자산을 불리는 방법도 있어요

지금 부동산 시장처럼 다른 사람들은 다들 집을 사지 않을 때,

반대로 행동하는 용기로 기회를 잡아보시는 것은 어떨까요?

자본주의의 현실과 부동산 투자의 시작에 대해서 배워보시면서

인생이라는 여행의 계획을 세워보시고 실천해보는 건 어떨까요?

무주택자였던 저도 다주택자가 될 수 있도록 만들어준

부동산 투자에 첫 걸음을 떼게 도와준 강의 추천드리면서

글 마치도록 하겠습니다 :)