[치타타] 칼럼필사 #3 앞으로 5년, 수도권 아파트 한 싸이클 제대로 타는 법 [새벽보기]

이 글을 읽는 잇님들이

아래 그래프를 진짜 온전히 이해하고 실행한다면

다가오는 수도권장을 100% 활용하여 자산의 퀀텀 점프를 이룰 수 있다고

확신하며 이 글을 시작한다.(시장, 장엄, 어려움 주의)

내 주변의 투자 선후배들

주로 월부의 멘토&튜터분들을 보면

언제부터 투자를 했는지가 현 자산의 크기를 결정했다.

개인 실력이 중요하지 않다는 것은 아니나

월부는 매일 인생을 갈아넣는 공부를 하기 때문에

실력은 기간에 비례했고

따라서 투자를 언제부터 했는지가 자산의 크기를 결정했다.

2014년부터 시작된 수도권, 지방 상승장의 바람에

최대한 빨리 투자를 시작했던 분들이 자산의 크기가 컸고

후배된 입장에선 아, 한해라도 빨리 시작했다면 이라는 생각도 했고

아 다음 수도권 싸이클은 10년 뒤나 올텐데 그땐 진짜 투자자로써

제대로 싸이클을 타야겠다고 다짐했었다.

그리고 21년 9월에 하락장이 시작되며

새로운 싸이클이 출발하였다.

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언제선가부터 매매 가격만큼이나 전세 가격을 본다.

이유는 여러가지지만, 주요 이유는 아래와 같다.

1. 미래 기대가 포함되어 있는 매매보다 사람들의 현재 선호를 잘 보여주는 것이 전세

2. 한국 아파트의 매매 가격은 전세 가격과 긴밀한 연관 관계가 있음

3. 전세 레버리지 투자자로써 전세 가격이 올라오는 것이 매우 중요

4. 월급쟁이 투자자로써 모으는 종잣돈 외 올라오는 전세가로 추가 투자 가능

5. 매매ㅏ 가격은 매수할 때 중요하지만 전세는 매수한 후 운용 관점에서 중요

(나중에 위 주요 이유를 라인 바이 라인으로 설명하는 글을 써야할 것 같다)

그리고 오늘의 주제인 싸이클을 온전히 타는 투자는 3,4,5번의 이유에 해당한다.

아파트를 사는 것은 내 종잣돈이지만 사고 나서 내 추가 종잣돈과 전세 올라오는 것을 모아서

'추가 투자'를 하는 것은 전세의 고나점에서 아파트를 이해해야 한다.

단순히 갭(매매-전세)만 보면서 내가 살 수 있는 단지는 이것이야!

라고 하면 나중에 포트폴리오 운용이 되지 않을 것이고

포트폴리오 운용이 되지 않으면 어력게 매수한 아파트들이 역전세 시즌에

모래성 같이 무너지거나, 기껏 사놨더니 결과가 없는 경우도 다수일 것이다.

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위의 관점에서 아래 그래프를 봐보자.

아래 그래프는 아파트들의 전세가를 그래프로 나타낸 것이다.

아파트 분류는 좀 더 세분화할 수 있지만 설명의 편의성을 위해 3개로 나눠따.

보라색은 사람들이 매우 선호하는 아파트(3군 이내 신축, 4군의 초신축 or 대장급 신축)

파란색은 사람들이 선호하는 아파트(3군 이내 구축 + 평균 이상의 4군 구축 + 5군 신축)

빨간색은 사람들이 살만한 아파트(평균 이하의 4군 구축 + 5군 이상 구축)

이다. 지난 수도권 장의 움직임을 보면서 이번 장의 움직임을 고민해보자.

신축은 2008년식~2014년으로 보고 구축은 그 이전 연식으로 정의하자.

▼보라색은 사람들이 매우 좋아하는 아파트들이다. (3군 이내 신축, 4군의 초신축 or 5군 신축)

이런 아파트들은 하락장의 초기에 전세가가 무너지고 나면 대세상승장 중간 이상까지

전세가가 거의 내려오지 않는다. 신축이기에 이미 전세가격 수준이 다른 아파트에 비해 높지만

하락장 초기 중기엔 전세가 한번 꺾인 상황이기 때문에 전세가가 높지 않다. 따라서 꾸준히 상승한다.

▼파란색도 사람들이 좋아하는 아파트들이다. (3군 이내 구축 + 평균 이상의 4군 구축 + 5군 대장급 신축)

3, 4군 구축은 지역 내 신축 전세가 오르면, 신축을 가기엔 돈이 부족하니 입지 좋은 구축에 가는 경우이다.

3, 4군을 선택한 이유는 이정도 입지의 구축은 수도권 평균 이상인 바, 전세가 신축에 비하면 '늦게 오르지만'(이 부분 중요) 그럼에도 꾸준히 오르는 아파트이기 때문. 아래 그래프로 보면 숫자가 보이기 때문에 전세 상승이 신축 대비 상승률이 비슷해보여도, 사실 금액 수준 같은 것은 다름을 인지해야 한다. 덜 선호하기 때문.

▼빨간색은 사람들이 그래도 살만한 아파트들이다. (평균 이하의 4군 구축 + 5군 평균 이상 구축)

하지만 먼저 사진 않는다. 전세로 산다. 매매가도 전세가가 오르니까 어쩔 수 없이 밀려 올라간다. 그래도 사진 않는다. 굳이 가지고 싶어하지 않는 아파트인 것이다. 그러다가 신축 매매, 전세가 많이 오르고, 입지 좋은 구축들도 매매, 전세가 오르며 전세난이 쎄게 왔을 때 이 아파트들의 전세가 한번에 확 오르고 전세에 매매도 확 올라가는 이른 바 대세상승의 완성점을 찍어주는 아파트라고 보면 된다. 그리고 대세 상승은 한두번의 파도로 완성되지 않는다. 여러번의 파도가 치구 가고 한다.

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쓰다보니 길어져서 다음 글로 써야할 것 같다.

지금까진 싸이클 제대로 타는 법을 이해하기 위한 배경 지식 설명이었고

다음 글은 이 배경을 활용하여 싸이클을 어떻게 타야하는지

어떤 투자를 하는 것이 포트폴리오 운용관점에서 좋은지 이야기하려고 한다.

https://blog.naver.com/dawnsee1/223453809290

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[22] 앞으로 5년, 수도권 아파트 한 싸이클 제대로 타는 법 (1)

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