[웰뜨 독서후기] #148 부동산 트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

출판사 : 와이즈맵

읽은날짜 : 25.02.17

핵심키워드 : #시장분석 #시장상황 #시장예측

도서를 읽고 내점수는 10점 만점에 10점

1. 저자 및 도서 소개

책 소개

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

저자 소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다. 

2. 내용 정리

24년 부동산 시장 다시보기

서울 부동산 시장이 N자로 반등했다. 중요한 가정이 국고채 10년물 금리의 흐름이었는데 작년 책에서 23년 하반기부터 24년 상반기까지 국고채금리가 상승하는 경우, 주택 가격은 대략 6% 하락하고, 하락하는 경우, 주택 가격은 대략 2% 상승한다는 2가지 시나리오를 제시했었다. 현재 국고채 금리는 하락한 상황이다. 현재 서울 아파트는 골든크로스가 발생했다.

빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

불과 몇 달 전만해도 하락 또는 대폭락 가능성을 주장하다가 최근 상승하면서 많은 사람들이 혼란스러워 하고 있다. 현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 시장은 N파고 형태가 명확하다. 전 고점도 돌파할 가능성이 매우 놉고 W파고의 가능성까지 존재한다.

서울이 재상승 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과는 1. 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스'가 발생했다는 것이고, 2. 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다는 것이다.

2010~2012

서울시 : 하락세, 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장 침체

전국 광역시 : 글로벌 금융위기에도 불구하고 인천을 제외한 대부분의 광역시 가격이 상승. 지방 경제 상황이 서울과 달랐음.

2013~2015

서울시 : 13년 이후 상승을 시작했으나 아파트 가격은 큰 변동 없이 안정적인 흐름 유지.

전국 광역시 : 대구는 이 시기에 가격이 상승하는 등 일부 광역시에서 서울과 다른 움직임이 나타남.

2015~2019

서울시 : 15년 중반부터 서울 아파트 시장은 급격한 상승세를 보임. 주거 수요 증가와 함께 정부의 부동산 정책 변화 등의 영향.

전국 광역시 : 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체됨. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역 경제와 연관이 깊음.

2020~2021

서울시와 전국 광역시 : 코로나19 팬데믹으로 인해 전국적으로 유동성이 증가하면서 모든 광역시의 아파트 가격이 동반 상승함. 기준금리 인하와 정부의 경기 부양책 등이 주요 원인.

2021년 4분기~2022

서울시와 전국 광역시 : 21년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섬. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인.

2023~2024 상반기

서울시 : N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연함.

전국 광역시 : 전국에 걸쳐 23년 전후로 바닥을 다진 후 23년 9월까지 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보임. 그 이후 흐름 역시 지역별로 상이함.

각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구서구, 파주시

수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시

수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계되 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 지역의 상승세가 나타나는 시점과 강도가 서로 다르다.

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북구까지 총 7개 구는 약 74만 세대가 거주하는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다. 서울시 전체 세대수의 약 42.5%다. 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 서초구는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다.

<고가 아파트 시장의 특징>

1. 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.

2. 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다.

3. 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.

노원구, 도봉구, 성북구는 하나의 싲아으로 인식될 만큼 동조화된 시장이다. 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이며 강남 접근성이 좀 어렵다. 그게 최근 가격이 정체되는 이유이다. 또한, 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것도 아니다. 그래도 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어 매력적인 지역이다.

24년 1분기까지 고가 아파트 지역의 가격 하락이 멈추고 상승세를 보이기 시작했지만 중저가 아파트 지역은 보합 상태였다. 하지만 추후 상승장에서의 상승률은 비슷했고 상승 시차가 존재할 뿐이며 퍼센트는 비슷해도 수익 자체는 차이가 날 수 있다.

24년 서울 공급량은 약 2만 세대 이지만 이는 2010년 평균 대비 약 40% 감소한 수치다. 공급이 매우 부족하다는 얘기이며 공급 부족은 주택 가격 상승, 전월세 가격 상승, 주거 안정성 악화를 초래할 수 있다.

2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

글로벌 위기가 시작된 2008년 9월부터 7개월간 부동산 가격은 대폭락을 경험했다. 이에 한국은행은 기준금리를 단기간에 5%에서 2%대로 낮췄고 2009년 3월 말부터 시장이 살아났다. 상승세는 12월까지 이어졌다. 글로벌 위기 이전 수준으로 회복했던 가격은 2010년에 들어서면서 대세하락에 들어갔다. 무려 38개월이나 된다. 불확실성이 어느 ㅈ어도 해소된 2013년 3월부터 시장은 다시 대세상승에 돌입하여 22년 1월까지 상승장이 이어졌다. 그이후 2023년 5월 초까지 폭락세를 보이고 단기로 11월까지 상승하다가 12월부터 24년 3월까지 다시 하락하고 4월부터 슈퍼사이클 초입에 돌입했다.

강남구는 상승은 가장 먼저 하고 하락은 늦게 한다. 노원구는 더 먼저 하락세로 전환한다. 상승세도 마찬가지다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 하락기보다 상승기가 더 길지만 하락기가 짧으면 상승기도 짧아질 가능성이 있다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

20년을 기점으로 전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 그리고 시공비는 그동안 내려간 적이 없다. 인플레이션은 임금에도 영향을 미친다. 이로 인해 신규 공급이 부족하면 1. 신축 아파트가 더 높은 프리미엄을 갖게 되고, 2. 구축 아파트마저 오르게 된다.

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

전세 가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 23년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 2. 입주 물량의 부족, 3. 전세사기로 인한 '빌라포비아'다. 빌라가 아니라 아파트로 이동하게 된다.

24년 상반기에 사람들이 임차에서 매매 시장으로 넘어오면서 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주담대 이자가 저렴할 것을 예상하고 있다.

4. PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF사태는 2011년에도 벌어졌던 사태이지만 그 때는 대응이 달랐다. 31개 저축은행이 줄도산했고 즉시 통폐합이 이뤄졌으며 구조조정이 일어났다. 그러나 지금은 20개월 동안 구조조정을 회피한 채 후순위 금융권을 살려주기 위한 조치들을 취하고 있다. PF 대출 연장을 해주면서 공급이 줄어들었다. 땅 거래가 안 되니 그럴 수 밖에 없다.

5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라 공급도 2010년 대 작공 물량 연평균 20만 채에서 23년은 2만 4천채로 12% 수준이다. 아파트는 평균 약 3만 9천채이나 23년은 약 2만 2천채로 55%에 불과하며 24년은 4월까지 9천채에 불과하다. 그리고 이 적은 공급이 예를 들면 올림픽파크포레온 1만 2천 세대 처럼 특정 지역에 몰려 있어서 서쪽은 공급이 정말 부족한 현실이다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. 24년 현재. 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했고 지방 부동산은 여전히 미분양이 넘쳐 희망적으로 보기 어렵다. 서울 공급이 이렇게 부족한 것은 최초이다.

금리의 경우 미국이 기준금리를 인하하지 않았음에도 주요 국가들이 기준금리 인하를 시작하고 있다. 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

12개 대장 단지 상세 리포트

· 종로구 경희궁자이

  · 강동구 ‘고덕그라테온(고덕그라시움, 고덕아르테온)’

· 송파구 헬리오시티

· 강서구 마곡엠밸리

· 송파구 ‘엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)’

· 성동구 왕십리뉴타운

· 중구 남산타운

· 마포구 마포래미안푸르지오

· 서대문구 DMC파크뷰자이

· 관악구 관악드림타운

· 서초구 반포자이

· 강남구 도곡렉슬

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

2025년 부동산 가격 대예측

금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 금리가 0.25% 인하될 경우 서울 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0..75%까지 확대될 경우 상승률은 10%에 이를 수 있다. 다만 정부에서 사태를 인지해 억제 정책을 낼 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다. 그리고 중산층과 서민을 위햔 'NEW리츠' 정책이 필요하다.

주목해야 할 '핫 플레이스'

요즘 소비 트렌드는 실시간으로 바뀌고 있다. 그래서 성수동의 팝업스토어가 잘 되는 것이고 유동인구를 증가시키며 지역 활력 및 이미지 개선, 효율적인 공간 사용의 장점이 있다. 오픈런의 경우 유동인구 증가, 상권 활성화, 임대료 상승, 브랜드와 상권의 연계 장점이 있고, 플래그십 스토어는 브랜드 아이덴티티의 집약, 독특한 쇼핑 경험 제공, 한정판 및 특별상품, 문화 및 예술과의 결합이 가능하다.

3. 느낀 점

시장 흐름

어제 투자 경험담 준비를 하면서 서울 매매가, 전세가 지수를 살펴봤을 때는 24년부터 올랐는데 라고 생각했는데 책을 읽으면서 정확하게 24년 4월 쯤에 오르기 시작했다는 걸 알게 되었다. 솔직히 N파고 W파고, 골든크로스 등의 얘기를 할 때는 이게 주식도 아니고.. 부동산은 성향이 많이 다른데 더 세부적으로 그리고 종합적으로 봐야 하는 것 아닌가 싶기도 했다. 그치만 책을 다 읽고는 참 대단하다. 라는 생각이 들었다. 모든 것을 다 보고 있기 때문이었다. 하나의 요소만으로 부동산을 예측할 수는 없기 때문에 금리, 과거 흐름, 공급, 정책, 심리 등 모든 요소들을 설명해주면서 종합적으로 판단해야 한다는 것을 알 수 있었다. 내가 섣불리 판단한 것이다.

과거 시장 흐름과 상황과 이유를 쭉 설명해주는 부분도 고개를 끄덕이면서 읽었고 권역별로 흐름이 가거나 좋은 급지부터 먼저 오르는 내용들도 부동산 공부를 하기 전에는 전혀 관심도 없었고 심지어 공부를 하는 중에도 초기에는 왜 그런지 뭐가 먼저 오르는지 그 차이가 얼만큼인지 이해하거나 알기 어려웠다. 아마 이 책을 초기에 읽었으면 졸지 않았을까 싶다. 

인플레이션

인플레이션에 대한 얘기도 나오는데 특히나 요즘은 그 체감을 더 많이 하는 것 같다. 월급은 정말 잘 안 오르는데 국밥은 벌써 12000원이 되어 버렸다. 국이랑 밥만 나오는데 뭔가 아깝다는 생각이 많이 들고, 김밥도 이제는 기본이 4000원이 넘는 시기가 되었다. 장을 보러 가도 예전과 금액이나 양이 다르다는 걸 느낄 수 있다. 주식은 상장폐지가 되어 0원이 될 수도 있지만 부동산은 0원이 될 수 없다. 아파트는 10년 전 가격에서 오르지 않은 것들이 정말 거의 희박하다. 우리는 어딘가에 전세, 월세, 매매를 해서 살아야 하는데 그만큼 부동산은 필수재이기 때문에 인플레이션은 이 모든 것에 반영되어 내 삶에 영향을 미친다. 전월세도 인플레에 따라 오르기 때문에 내가 자산을 갖고 있지 않는다면 당연히 돈이 더 나갈 수밖에 없다. 자본주의라는 것을 먼저 알아야 한다. 투자를 하면서도 전세로 살고 있는 본인도 불과 1년 반 전에 2억이던 전세가 지금은 2.7억이 되어 놀라지 않을 수 없었다. 급격한 상승기가 지나고 급격한 하락기가 올 수 있고 그 반대가 될 수도 있지만 중요한 것은 부동산은 그런 파동을 거쳐서 결국 장기 우상향 한다는 것이다.

물가는 상승률이 낮아질 뿐 떨어진 적이 없다.

공급 절벽

서울에 공급이 없다는 것은 알고 있었고 지역별로 임장보고서를 쓰기 때문에 앞마당의 경우는 공급을 알고 있었는데, 정말.. 저자가 앞으로 어디에 얼마만큼의 공급이 있다는 걸 알려주는 걸 보니 심각하다는 생각이 들었다. 가뜩이나 공급이 없는데 너무 특정 지역에 공급이 몰려 있다. 작년 9월 대출 규제로 시장이 잠시 주춤하고 있지만 크게 하락장이라고 느껴지지는 않았다. 호가가 떨어지거나 엄청 싸게 거래가 되는 케이스가 많지 않았다. 실제로 아실에서 24년 7월부터 25년 2월까지 가격변동을 살펴보면 서울은 모두 상승했다. 놀랍게도 전세는 더 많이 상승했다. 정말 저자의 말대로 슈퍼사이클의 시작일까.

사람들은 신축을 당연히 선호하고 공급이 없으면 수요에 따라 상승할 확률은 당연히 높다. 매매가가 도망가지 않고 전세가가 올라준다면 소액의 투자 기회가 올 수도 있겠다.

금리

저자는 금리가 내리는 것이 시간 문제라고 했는데 9월 대출 규제 이후 12월까지는 대출을 막아서 상승을 막았지만 올해 1월부터는 규제가 풀리기 시작했고 최근 나의 마이너스 통장의 이자율도 낮아졌다. 정말 금리가 내려가기 시작했다. 금리 0.2% 낮아지는 것이 그렇게 큰 효과가 있을까 생각한 적도 있지만 집값은 몇 억이기 때문에 이 약소한 퍼센트가 상당한 영향을 미치는 것은 사실이다. 저자는 내가 생각하지 못한 부분도 말해줬는데 금리가 인하하면 부동산 수익률이 인하하여 결국 부동산 가격 상승으로 연결된다는 것이다. 금리가 낮아지니 투기성이 더 커져서 올라가는 게 아닐까 생각했었는데 이런 경우도 있구나 싶었다. 공급이 없는 시장에서 금리까지 내려간다면 가격이 상승할 확률은 더 높아질 것 같다.

중간중간 공감이 좀 되지 않는 의견도 있기는 했지만 충분히 그렇게 생각할 수 있다고 생각했다. 예를 들면 임대차법의 경우 4년을 거주할 수 있게 보장해 주지만 4년 뒤는.. 보장해주지 않고 저자가 말한 것처럼 전세도 장기 우상향 하기 때문에 과연 보호를 받을 수 있는 것이 맞나 싶었다. 근데 어떻게 보면 처음 시작을 낮게 했으면 4년 동안은 5%만 인상된 금액으로 살 수 있고, 처음 시작이 낮지 않았더라도 향후 2년은 5%만 인상한 가격으로 살 수 있으니 어느 정도는 보호받을 수 있겠지만 4년 동안 자산을 이뤄좋지 않는다면 그 이후에는 책임져 줄 사람이 어쨌든 나는 이를 전세로 살면서도 활용하고 매수를 하면서도 활용할 줄 알아야겠다.

솔직히 마지막에는 왜 갑자기 핫플레이스를 알려주지 싶었는데 ㅋㅋㅋ 정말 성동구를 앞마당으로 만들 때 성수동에 팝업스토어가 많구나 라는 걸 알게 되었고 부동산 공부만 하느라 이런 트렌드를 몰랐는데 부동산이라는 것은 사람들이 거주하는 곳이기 때문에 이런 트렌드도 알아놓으면 좋겠다는 생각이 들었다. 지방 임장을 가다 보면 죽은 것 같은 상권들이 보인다. 서울이라고 해서 다 활발한 상권들만 있는 것도 아니다. 상권들은 환경 요소에 들어가고, 소비를 할 수 있는 곳이라 직장, 소득과 연결시킬 수도 있기 때문에 이런 흐름을 알 수 있어서 좋았다. 전체적인 것부터 세부적인 것까지 정말 집약해서 한 권의 책으로 다 담아주었기 때문에 제대로 레버리지 할 수 있지 않았나 싶다.

4. 적용할 점

- 부동산 시장 상황 정확하게 파악하기(예를 들어 매매, 전세 지수 변동 월별로 쪼개서 봐보기)

- 인플레이션, 공급, 금리 복합적으로 살펴보기(앞마당만 디테일하게 보는 게 아니라 숲도 같이 보기)