[결국엔 오르는 집값의 비밀] 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.02.22~02.26

4. 총점 (10점 만점): 9점/10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
부동산은 전세와 월세 가격으로 그 가치를 평가한다. 

아파트의 전세가격은 사용가치이고, 매매가격은 전세상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이다.

전세가율이 높은 곳(예:지방 구축)은 전세가격 상승률이 낮고, 전세가율이 낮은 곳(예:강남 신축)은 전세가격 상승률이 높다.

전세가격은 수급, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인들이 반영된 결과이다. 지역의 특징과 상품의 특징은 변화가 없고, 금리는 예측이 불가능하고, 수급은 예측이 가능하다.

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
전월세 가격이 바뀌면 수익이 달라지고 그 결과 매매가격도 움직인다.

금리가 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리면 매매가격도 크게 출렁인다. 금리의 변동성이 낮고 천천히 변화면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급의 영향을 받게 된다.

자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)이다.

금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들지만 금리의 방향과 속도를 모두 예측하는 것은 불가능하므로 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 부동산 시장을 전망하는 경우가 대부분이다.

전세 수급지수가 상승(=전세 매물 부족)하면 전세 가격이 상승하고 그 결과 매매가격도 오른다.

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
수요가 많은 곳은 인구수 대비 거래가 많은 지역이고, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매거래건수와 매매회전률이 높은 곳이다.

3년에 걸쳐 시장에 공급이 충분하면 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장에 공급이 부족하면 가격은 대체로 상승한다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
지방은 3년 누적 공급량, 서울·수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 한다. 공간의 크기가 달라서 공급이 채워지는 시간의 차이가 있기 때문이다.

서울·수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복되고 전세가율의 변화가 크다. 반면에 지방은 짧은 상승과 짧은 하락이 반복되고 전세가율의 병화가 작다. 

서울·수도권 시장은 가격이 상승하면 공급이 늘어나고, 가격이 하락하면 공급이 줄어드는 시장이다. 즉, 가격이 선행하고 공급이 후행하는 시장이다.

2008년 금융위기로 가격이 하락했고 3년 후(2011년)부터 공급이 부족해져서 전세가율이 상승하기 시작했다. 전세가율이 계속 상승하면서 투자수요와 주거수요가 동시에 늘어나면서 가격이 상승했다. 가격의 상승으로 공급이 증가했고 그 결과 가격이 하락하면서 한 사이클이 끝났다. 

전체 아파트 재고량의 3%가 연평균 입주물량이지만, 평균 아파트 매매 거래량의 55.1%가 연평균 입주 물량이다. 즉, 움직이는 거래량의 55.1%가 신규입주 물량이므로 중요하게 봐야한다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
서울·수도권은 매전갭이 크고, 기대수익률이 낮고, 전세가율의 움직임 폭이 크고(사이클이 있음), 리스크가 적다.

지방은 매전갭이 작고, 기대수익률이 높고, 전세가율의 움직임 폭이 적고(높은 전세가율), 리스크가 크다.

전세가격의 성장에는 인구의 증가, 가구수의 증가, 그 도시의 성장환경(일자리, 관광, 학군)이 영향을 준다.

성장하는 도시는 자가보유율이 낮고, 전세가율이 낮고, 전세가격 상승률이 높다.

소멸하는 도시는 자가보유율이 높고, 전세가율이 높고, 전세가격 상승률이 낮다.

인구가 감소하면 수요가 줄어들고 그 결과로 공급도 줄어든다. 인구감소로 부동산 가격이 일시적으로 하락할 수는 있지만 지속적인 하락이 힘든 이유이다.

6장 월세시대, 무엇이 달라질까
전세가격 상승률은 지역의 성장 여부가 반영된 그 주택시장의 미래 가격이다.

전세가격에 성장이 선 반영 되어 매매가격으로 연결된다.

매매가격의 상승이 없으면 전세는 존재할 수 없는 제도이다.

매매가격이 성숙단계에 들어선 빌라, 오피스텔, 원룸은 월세화가 진행되고 있다.

소득이 전세 가격을 따라가지 못하면 반전세를 거쳐 월세화가 되고 매매가격의 성장이 둔화된다.

시장에서 전세가 사라지면 주택가격의 변동성이 낮아지고, 월세 가격은 높아지고, 공급은 줄어든다.

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
전세시장을 유지할 수 있었던 것은 인구가 증가하고, 가구 수가 증가하고, 소득이 증가했기 때문이다

역전세가 발생하는 경우는 공급이 수요보다 많거나 수요의 변동성은 높이는 정책이 시행되거나 매매 가격의 변동성이 있을 때이다.

정부정책이 주거 안정을 추구하면 공급을 늘리는 정책을 펴고, 다주택자는 임대공급자가 된다.

정부정책이 가격 안정을 추구하면 매수 수요를 줄이기 위한 다주택자를 규제하는 정책을 펴고, 다주택자는 투기꾼이 된다.

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
대출은 주택시장 방향성의 키가 아니고 동행한다.

집 값이 상승하면 대출 받아서 매수 수요가 생기고, 하락하면 대출 받아 집을 사려고하지 않는다.

금융위기, 외환위기 등과 같은 외부의 큰 충격에 의한 미분양은 위기가 지나면 줄어든다.

공급이 충분해서 가격하락과 함께 나타난 미분양은 공급이 줄어들고 기존 주택 가격이 상승해야 미분양이 줄어든다.

거래량은 선행지수가 아니라 동행지수, 후행지수이다. 시장전망에 사용할 수 없다.

매수우위지수는 동행지수이다. 시장전망에 사용할 수 없다.

선행지수인 입주물량과 인허가물량은 시장 전망에 사용 될 수 있다.

신규공급(입주물량, 인허가물량) 감소하면, 전세 매물이 감소하고, 전세수급지수가 상승하고, 전세가격이 상승하고, 전세가율이 상승하고, 매매가격이 상승한다.

9장 어디에 투자해야 할까
성장성이 높은 도시와 상품에 투자해야 한다. 성장성이 높은 도시는 거래량이 많고, 전세가율이 낮고, 자가보유율이 낮은 특징이 있다.

미분양이 많으면 신규공급이 감소하고, 시장환경이 개선되면 미분양이 감소하고, 분양아파트 가격이 상승한다. 입지 좋은 곳의 미분양 아파트는 기회의 상품이다. 

미국, 선진국에서는 월세가 꾸준히 오르고 매매 가격의 변동성은 낮다.

우리나라는 월세의 가격 변동성은 낮고 매매 가격이 꾸준히 오른다.

10장 지역별 부동산 분석
서울·수도권 한 번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다. 도시 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문에 생긴다.

현재는 금리의 변동성이 낮아졌고, 공급의 변화에 따라 가격이 변화하는 시기이다.

전세수급지수는 그 해 공급량에 따라 단기 변동성이 크다.

전세가율은 단기 변동성은 크지 않고 추세적인 상승과 하락이 이루어진다. 전세 수급의 변화가 누적되어 전세가율이 된다.

공급이 부족하고 시간이 지나면 전세가율과 전세수급지수가 올라가고, 그 결과 매매 가격이 상승한다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 성장하는 곳에 투자해야 하는 이유와 성장하는 지역의 특징을 알게 되었다.

2. 공급을 중요하게 봐야 하는 이유를 알게 되었다.

3. 투자 물건을 선정할 때 전세가율을 봐야 하는 이유를 알게 되었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 사전임보를 쓸 때 공급을 꼼꼼하게 확인하고 정리한다.

2. 앞마당을 만들면서 그 앞마당이 성장하는 지역의 특징을 가지고 있는지 확인한다.

3. 시세트래킹하면서 전세가율의 변화를 유의 깊게 본다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구(밀리의 서재)

(p32) 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다. 수익이 늘어난 기업의 가치가 오르듯이 수익이 올라간 부동산도 가치가 높아지는 것입니다.

(p52) 실현되지 않을 미래의 가치가 반영되었다면 가격은 떨어지게 되고, 사용가치가 올라가면 또다시 매매가격이 상승한다는 의미도 됩니다.

(p68) 자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것입니다.

(p391) 전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급입니다.