안녕하세요
작지만 절대 깨지지 않는
돌맹이의꿈 입니다.
과거 투자를 하면서
전세를 너무도 힘들게 뺐던 경험이 있어서
나눔글로 적어보게 됐습니다.
전세를 빼면서
큰 위기가 아주 많이 생겼었는데요,
어떤 위기들이 생겼었고,
그리고 그 위기들을 어떻게 넘겼는지
그 과정들을 겪으면서 어떤 점을 깨달았는지
작성해보겠습니다.
제 경험이 이 글을 읽는
누군가에게는 꼭 도움이 됐으면 좋겠습니다.
"집을 보여주지 않는 기존 세입자"
당시 저는 1호기를 했다는 기쁨에
취해있었습니다.
투자를 했던 지역은
지방 중소도시였고,
공급이 없음
&
단지 내 전세 매물 엄청 적음
&
선호도 높은 단지에 투자함
이런 조건이었기에
전세 빼기를 전혀 걱정하지 않았습니다.
1호기 투자부터
전세 맞추기를 하니 오히려 제 경험치도 쌓이고
오히려 잘됐다는 생각뿐이었습니다.
강의에서 알려준대로
전세를 빼기 위해 해야 하는 것들을
하나씩 해나갔습니다.
1. 매일 전세 트래킹을 했고
2. 다른 부동산에도 매물을 내놨고
(물론 이 과정에서 매수 부사님이랑 사이가 틀어짐)
3. 전세 가격도 내려서 가격으로는 1등이었고
4. 부동산에도 자주 연락을 드렸습니다.
/
투자했던 매물은 기존에 살던
기존 전세 세입자가 있었는데,
2개월 반 뒤 만기라서
다른 집으로 이사나갈 예정이었습니다.
그러나 ... 걱정없을 것이라 생각했던 전세에
문제들이 생겨났습니다.
/
그 중 첫번째 문제는 바로
기존 세입자가 집을 보여주지 않았습니다....
기존 세입자에게 처음 집을 매수했을 때
제가 했던 말이 실수가 되었습니다.
당시에 집을 매수하고
세입자와 관계를 좋게 해야지 집을 잘 보여주실 것 같아서
새로 전세입자 못구하더라도
전세 만기시에 전세금 꼭 돌려드리겠다고
말씀 드렸었습니다.
그게 화근이었습니다.
그 뒤로 임차인은
거짓말을 하면서 집을 보여주지 않았습니다.
/
임차인은 저에게
"오늘 부동산에서 집 잘 보고갔습니다^^"
라고 말을 했는데,
막상 부동산에 전화를 해보면
"그 세입자가 오늘도 시간 안된다고 해서 집도 못봤어요.."
라고 말하시는 것이었습니다.
임차인은 저에게 집을 잘 보여주었다고 거짓말을 하면서
부동산에다가는
오늘 시간이 안되니 집 못보여준다고 말하고
당일에 약속 시간 직전에 파토를 내는 식으로
계속해서 전세를 새로 맞추는 일에
훼방을 놓았습니다.
당시 저는 온라인TF를 하고 있었기에
담당 튜터님이셨던 밥잘 튜터님께
이 상황을 해결할 방법을 여쭤보았고,
튜터님께서는 저에게
세입자 분께
"이렇게 협조를 안해주시면 전세 만기때 돈 못돌려드립니다"
라고 부드럽게 돌려서 전달해야 한다고
말씀해주셨습니다.
그래서 바로 세입자 분께 전화를 해서
제가 새로 전세를 맞추지 않으면
전세금을 만기때 돌려드리기 어려울 수 있다고 설명하고
집을 잘 보여주시기를
다시 한번 더 간곡히 부탁드렸습니다.
그렇게 일단 이 상황은
겉으로는 해결이 된 듯 했습니다.
그러나 또 다른 문제가 있었죠 ^^ ㅋㅋ
"이유없이 전세가 빠지지 않는 경우도 있다 "
임차인이 집을 보여줘도
전세가 나가지 않았습니다.
공급은 여전히 없었고,
단지 내 전세 매물도 거의 없었고,
제 물건이 1등이었지만,
제 마음속에서만 1등이었던 것인지
제 단지는 나가지 않았습니다..
제가 투자했던 단지보다
상위 단지들도 전세가 빠지지 않기 시작했습니다.
이유가 있었냐구요..?
아뇨 특별한 이유는 없었습니다.
지방의 중소도시를 투자하게 되면
충분히 생길 수 있는 일이라는 것을
이 때 처음 깨닫게 됐습니다.
사실 중소도시 뿐 아니라
어느 지역에 투자를 해도
이렇게 이유가 없이 전세가 빠지지 않는 경우도
있다는 것을 알게 됐습니다.
(모든 일에 이유가 있지는 않다..)
"2500만원만 깎아주세요"
그렇게 그 지역 전체적으로
전세가 잘 빠지지 않는 그 시기에
기적적으로 약 전세 만기 한달을 남기고
새로운 세입자를 구할 수 있었습니다.
단.
2500만원 낮은 가격으로 말입니다..
기존에 생각했던 투자금 6000만원에서
8500만원까지
투자금이 확 늘어났습니다.
싱글투자자이면서
1년에 단 2000만원도 안되게 모으는 저에게
8500만원은 너무 큰 돈이었는데,
그 돈을 중소도시에 넣는다는게
마음이 쉽지 않았습니다.
그럼에도 전세금은 결국 돌려받을 수 있는 금액,
대출을 내서 이자를 갚게 되는 건 돌려받지 못하는 금액
이었기 때문에
저는 낮은 전세입자를 받아서
맞추게 됐습니다......... ???
맞춘 줄 알았죠? ㅋㅋㅋ
그렇지 않았습니다.
또 하나의 난관이 있었습니다.
바로
전세 계약서 작성 3일 전
기존에 거주중인 임차인의 한마디 때문에
모든게 다 뒤집혀졌습니다.
"못나간다고 선언하고 잠수탄 임차인"
기존에 살던 임차인은
분명 새로운 집으로 이사를 나간다고
말했었는데,
기존 임차인이 갑자기 나가기로 한 날짜보다
더 뒤로 미뤄서
나가야 한다고 통보한 것입니다.
이미 나가기로 한 날짜로
새로운 임차인과 조율을 하여
전세 가계약금을 이미 받은 상황이었는데
새로 계약하기로 한 새 임차인과
날짜가 틀어지게 됐습니다..
그렇게 충격적인 말을 남기고
기존 임차인은 잠수를 탔습니다...
진짜 충격적이었습니다.
이 계약이 틀어지게 되면
이미 가계약금으로 받은 금액을
배액배상으로 물어내야 하는 상황이었고,
전세는 맞추지 못했기 때문에
대출을 받아서 기존 세입자를 내보내야 하는
상황이 생겨버렸습니다.
대출 이자도 나가고, 배액배상 금액까지
제가 생각했던 것 보다
더 많은 금액이 나가게 될 것으로 예상이 되자
다시 저는 패닉에 빠졌습니다.
이 자세한 이야기를 하려면
사실 3박4일 날밤을 새야 하기에
이 이야기는 나중에 다른 글로
다시 찾아오겠습니다.
/
결론적으로
전세 계약서 작성 바로 전날
저녁이 되어서야
기존 세입자와 연락을 할 수 있었고,
계약서 작성 단 12시간을 남겨두고
다시 이야기를 잘 해서
다시 날짜 맞춰서 나가는 방향으로 이야기가 마무리 됐습니다.
그렇게 2500만원 낮은 금액으로
전세를 맞추는 것이
성공적으로 이뤄졌습니다!
"투자에 당연한 것은 없다"
당연히 전세가 쉽게 빠질거라고 확신했던
제 마음이
가장 큰 리스크로 돌아왔습니다.
공급이 없고,
단지 내 전세 매물이 없고,
제 물건이 1등 물건이고,
투자한 단지가 선호도가 좋다고 해도
전세는 나가지 않을 수 있다는 것을
인지한 채로 투자를 진행했어야 했는데,
그런 마음이 없이 무조건 잘될거라는
근거없는 긍정 마인드를 가지고
투자를 진행했습니다.
/
저는 이 글로 드리고 싶은 이야기가
전세는 맞추기 어려운 일이니 투자하지 말라
이것이 아닙니다.
투자는 내가 생각하지 못하는
리스크가 참 많다는 것을 인지해야 한다는 것이고,
리스크 대비를 아무리 철저히 해도
예상치 못한 리스크는 생겨날 수 있다는 것입니다.
그럼 리스크가 많으니까 투자하면 안되나요?
아니요.
대응 해나가면 됩니다!
밥잘튜터님께서 해주신
명언이 있습니다.
"돈으로 해결할 수 있는 일이 가장 쉬운 일이다."
진짜 전세를 못뺀다면
대출내서 잔금 치면 됩니다.
이미 저환수원리에서
리스크 대비 부분을 통해 잔금 가능여부를
확인을 했는데,
대출내서 잔금치는게 저에게 문제가 될까요?
제 인생이 망하나요?
안 망합니다......
당시에는 죽도록 힘들고
왜 나는 1호기부터 이런 운 없는 일만 잔뜩 생기는거냐면서
원망도 했는데요,
그거 다 필요없는 마음들입니다.
제가 선택해서 한 투자이고,
돈으로 해결할 수 있는 문제들이고,
제가 원하는 인생의 목표가 있기에 진행한 투자입니다.
투자는 예측할 수 없는 리스크가 있기에
두렵기도 하지만,
그렇기에 더 재밌는 것 같습니다.
저는 이 글을 보시는 모든 분들이
꼭 투자를 해내시고
원하시는 목표를 모두 이루셨으면 좋겠습니다.
물론 저도 목표를 꼭 이룰겁니다^^
길고 길었던 제 글을 읽어주셔서
감사합니다. ~! ㅎㅎ
댓글
반장님의 1호기 전세빼기 들어보고 싶었는데.. 정말 많은 변수가 있었던 것 같아요.. 그럼에도 불구하고 전세맞추기 성공하신 반장님 ㅠㅠ 또 이야기 들려주실거죠?
크어.. 일단 전세 맞추셔서 다행이네요. 유병재씨의 절규가 와닿는 후기에요 ㅠㅠ... 반모임에서 튜터님께서 말씀해 주신 것처럼 '상대가 내 생각대로 행동해줄 거라고 생각하지 말아야 겠다'는 생각이 들었습니다. 항상 최악까지 생각하고 대비해두는 습관을 길러야 겠어요. 저는 아직 (실거주라) 전세를 빼 본 경험이 없어서 미지의 영역인데, 반장님처럼 전세 맞춰서 투자하신 분들 보면 대단한 생각부터 들어요. 지난 후기도 너무 좋았는데, 이번에도 BM 할 수 있는 좋은 경험 나눠주셔서 감사합니다 🤍