월부에서 배우며 1호기, 2호기 투자를 하고
처음 경험해본 전세 재계약입니다.
저는 지난 몇 년 간 자산을 매수하는데 몰입해왔습니다.
그래서 임대를 운영해본 시간이 짧았고, 경험이 적었습니다.
처음 경험해본 전세 재계약은 쉽지 않았습니다.
한때는 전세보증금을 올려받을 수 있을거란 기대를 갖고 있었습니다.
그러나 임차인과 2개월 걸쳐 협상한 결과
전세보증금을 동결하는 재계약을 하게 되었습니다.
전세만기일이 8월 말이었습니다.
4개월 전인 지난 5월에 임차인에게 처음 연락했습니다.
임차인에게 먼저 연락한다는 것이 불편했습니다.
이때 너바나님의 열기반 강의가 떠올랐습니다.
알람을 설정해두고 때가 오면 기계적으로 임차인에게 연락한다고 하셨습니다.
강의 덕분에 미루지 않고 임차인에게 첫 연락을 넣었습니다.
[잘한 점] 전세 재계약 연락은 기계적으로 한다.
임차인의 계약갱신권 사용 의사를 확인한 후,
전세보증금 5% 인상 안을 제시했습니다.
세입자는 전세보증금 동결을 주장했습니다.
세입자가 동결을 주장한 이유는 3가지였습니다.
첫째, 2년 전 시세대비 높은 전세보증금으로 전세 계약해줬다.
둘째, 업황이 좋지 않아 사업이 어렵다.
셋째, 결혼자금으로 지출이 많이 여유가 없다.
임차인은 2년 전 전세보증금을 낮춰 계약했다면
재계약시 5%를 올려도 지금 동결하는 것과
다름없는 금액이었을 거라고 이야기했습니다.
[깨달은 점] 2년 전 유리한 조건도 2년 후엔 불리하게 작용할 수 있다.
저와 임차인의 입장이 팽팽히 대립했기 때문에,
잠시 시간을 두고 협상하자고 마음먹었습니다.
임차인에게는 신혼여행 잘 다녀오시라고 하고,
저는 투자코칭을 신청했습니다.
저의 투자코칭은 프메퍼 튜터님께서 해주셨습니다.
프메퍼 튜터님께서는 제게 이번 협상에서 조금이라도 전세보증금을 올려보자고 하셨습니다.
그간 열심히 투자활동을 한 것에 대한 보상이 주어져야
활동을 이어가는데 힘이 난다고 하셨습니다.
[잘한 점] 전문가 조언을 구하다.
튜터님의 조언에 힘을 얻어
몇 주 후 임차인에게 다시 연락했습니다.
이번엔 인상률을 3%로 조정해서 제안했습니다.
임차인은 2년 전 협조해준 이야기를 하며
이번 계약의 보증금은 동결할 것을 다시 주장했습니다.
약간의 시간을 두고 저는 다시 2.3% 인상을 제안했습니다.
(1)해당 단지와 주변 전세 시세 대비 매우 저렴한 금액임을 알리고,
(2)저도 상황이 녹록지 않음을 호소했으며,
(3)집에 문제가 있으면 최우선적으로 대응해주겠단 이야기를 했습니다.
임차인은 대출을 알아보고 연락을 주겠다고 합니다.
얼마 후 임차인은 대출이 더 이상 나오지 않아
주변 지인에게 돈을 빌려야 한다고 했습니다.
제게 1.5%로 인상률을 조정해줄 수 있는지 물었습니다.
이 과정에서 알게 된 점은,
계약갱신권을 사용하는 전세 재계약의
전세보증금 협상이 임대인에게 전혀 유리하지 않다는 점이었습니다.
전세보증금을 인상하려해도 임차인과 협의가 안되면
임대인으로서는 사용할 카드가 없었습니다.
[깨달은 점] 계약갱신권 사용하는 전세재계약의 전세보증금 협상은 임차인에게 유리하다.
이 시점에서 제가 큰 실수를 하게 됩니다.
임대인의 메시지를 잘못 읽고,
전세보증금을 잠시 헷갈린 나머지
임차인의 1.5% 인상 제안을 동결로 오인한 겁니다.
제가 임차인의 말을 잘못 이해했단걸
전세재계약일 전날에 알게 되었습니다.
보증금 동결로 작성한 전세계약서 초안을 임차인에게 보내자,
임차인은 보증금 인상 조건이 없다고 제게 물었습니다.
저의 협상 마지노선을 확인한 임차인은
그날 저녁 늦게까지
본인의 어려운 상황을 읍소하며 동결해줄 것을 요구해왔습니다.
결국 저는 임차인의 요구를 받아들였습니다.
[반성할 점] 숫자는 신중하게, 잘 읽어야 한다.
이 협상을 거치면서
공인중개사분들의 그간의 노고에 새삼 감사함을 느꼈습니다.
중개사를 통해서 협상했다면 저와 같은 실수가 있을 것 같지 않았습니다.
중간에서 말을 전하는 사람의 역할이 소중함을 많이 느꼈습니다.
계약서 초안, 등기부등본, 신분증, 펜, 인주를 챙겨서
카페에서 임차인과 만나 전세 재계약서를 작성했습니다.
부동산이 아니라서 그런지
임차인은 제게 여러 번의 감사인사와 더불어
본인의 사정을 자세하게 설명해줬습니다.
저는 반대로 보증금을 돌려주기 위해서는
임차인의 협조가 필요함을,
그리고 다음 계약시에는 전세보증금 인상률의 상한이 없음을 알렸습니다.
본인의 주장을 반복하는 임차인이 밉기도 했지만,
또 한편으로는 과거 임차인의 협조가 있어서
집을 매수할 수 있었던 것에 감사하기도 했습니다.
자리에서 일어서는 임차인에게 미리 준비한 도넛 선물을 들려줬습니다.
[깨달은 점] 직거래 시 대필료를 아낄 수 있을 뿐만 아니라,
임차인의 사정을 더 자세히 들어볼 수 있다.
투자코칭이 아니었다면
쉽게 전세보증금 동결 계약을 해버렸을지도 모릅니다.
프메퍼 튜터님 덕분에 어려운 협상을 시도해볼 수 있었습니다.
비록 저의 실수로 성공을 하진 못했지만,
협상 경험을 늘릴 수 있었습니다.
다음엔 다신 같은 실수를 하지 않겠지요.
또, 쉽게 계약한 것이 아님을 임차인도 인지하게 되었고,
이 부분은 2년 후 협의 때 제게 유리하게 작용할 수도 있을 것 같습니다.
처음 투자한 이후로 2년 반 가까이 흘렀지만,
아직 저는 부동산 자산으로부터의 현금을 얻진 못했습니다.
흡사 거대한 부의 수레바퀴를 굴리고 있는 기분입니다.
수레바퀴가 클수록 돌아가는데 더 많은 시간과 힘이 들어가는 것과 마찬가지로
자산이 커져서 캐시카우가 되기까지는
시간과 노력이 충분히 들어가야 하는 것이겠지요.
이 과정이 다 의미가 있음을 알고
경험을 쌓고 자산을 잘 지켜나가야겠다고 다짐해봅니다.
굿리더 1호기 전세재계약 복기
<잘한 점>
- 전세 재계약 연락은 기계적으로 한다.
- 전문가 조언을 구한다.
<깨달은 점>
- 2년 전 유리한 조건도 2년 후엔 불리하게 작용할 수 있다.
- 계약갱신권 사용하는 전세재계약의 전세보증금 협상은 임차인에게 유리하다.
- 전세 직거래 시 대필료를 아낄 수 있을 뿐만 아니라, 임차인의 사정을 더 자세히 들어볼 수 있다.
<반성할 점>
- 숫자는 신중하게, 꼼꼼하게, 여러 번 잘 읽어야 한다.
