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안녕하세요.
짧은 패스보다 긴 호흡의 투자를 지향하는 사비준론소입니다.
프롤로그
2호기를 계약한 지 어느덧 한 달이 되어갑니다.
이번 글은 계약 이후 전세 맞추기까지의 이야기를 담았습니다.
다들 잘 아시겠지만, 사실 매수가 가장 쉽습니다.
우리 같은 전세 레버리지 투자자에게 진짜 시작은 매수 이후의 상황입니다.
그럼 시작해보겠습니다.
진짜 시작
매수를 마쳤다고 투자가 끝난 것은 아니었습니다.
오히려 그때부터 시작이었습니다.
전세 레버리지 투자는 전세가 얼마에 맞춰지느냐에 따라 투자금이 달라지고,
기간 안에 전세를 맞추지 못하면 투자 자체가 흔들릴 수 있습니다.
세입자 퇴거 후 저에게 남은 시간은 2개월.
수리까지 생각하면 결코 길지 않았습니다.
1호기 때는 조금 느슨했기 때문에 이번만큼은 그러고 싶지 않았습니다.
'적극적으로 움직이자.'
그 생각 하나로 계약 직후 바로 전세 준비를 시작했습니다.
욕심일까, 자신감일까
제가 생각한 전세가는 직전 최고가였습니다.
최근 실거래보다 무려 5천만원 높은 가격
욕심일 수도 있었습니다.
하지만 나름의 근거는 있었습니다.
전세 물건 자체가 거의 없었고,
주변 단지를 모두 비교했고,
전세 전임도 하면서 경쟁 물건을 확인했습니다. (리안님 감사합니다.)
저 스스로 결론을 얻었습니다.
'이 정도 가치는 충분하다.'
그래서 가격을 낮추기보다 시장을 먼저 믿어보기로 했습니다.
그리고 스스로 원칙을 하나 세웠습니다.
2주 동안은 가격을 지킨다.
그 이후에도 반응이 없다면
그때는 미련 없이 가격을 조정하기로 했습니다.
* Tip 01 : 전세 가격은 감으로 정하는 것이 아니다.
주변 상위·중위·하위 단지의 전세 물량과 가격을 모두 확인하고,
전세 전임을 통해 내 물건이 시장에서 어느 위치인지 먼저 판단하고, 기록해 놓는다.
그렇게 해야 내 물건의 가격이 적당한지 과한지 파악할 수 있다.
* Tip 02 : 예상 전세금에 따른 최종 비용 매일 파악하기
예상 전세금이 달라질 때마다 내 투자금이 얼마나 바뀌는지 미리 계산해두면 좋습니다.
실제 계약 직전에는 그 숫자가 의사결정을 훨씬 빠르게 만들어 줍니다.
전세권이라는 벽
광고를 올린 지 5일.
부사님께 전화가 왔습니다.
고객님, 원하는 가격에 계약 가능한 손님이 있는데 전세권 설정을 원하시네요.
순간 마음이 불편했습니다.
전세권. 괜히 위험해 보였습니다.
복잡할 것 같았고, 나중에 문제가 생기지는 않을까 걱정됐습니다.
솔직히 말씀드리면
그 순간 저는 거절하려고 했습니다.
아직 시간도 남았고,
다른 손님이 나타나지 않을까 하는 기대도 있었기 때문입니다.
한마디를 참았습니다
그래도 쉽게 결정하지 않았습니다.
손님 상황을 자세히 들어봤습니다.
은행 직원이라 사내 대출을 이용하려면 전세권 설정이 필요했고,
부모님도 같은 동에 거주하고 계셔서 꼭 이 집을 원하셨습니다.
조건만 보면 정말 좋은 손님이었습니다.
그날 이후 전세권에 대해 하나씩 알아보았습니다.
관련 글도 찾아보고, 특약도 확인하고, 예전 강의 자료도 꺼내보았습니다.
튜터님과 반장님께 계속 질문했습니다.
결론은 생각보다 단순했습니다.
특약으로 충분히 방어할 수 있다.
오히려 전세권보다 전세를 맞추지 못하는 것이 저에게는 훨씬 큰 리스크였습니다.
그제야 마음이 정리됐고, 특약을 정리하여 부사님께 연락을 드립니다.
소장님 특약 확인해주시고, 임차인분 동의하시면 계약할게요!
* Tip 03 : 전세권 설정시 꼭 필요한 특약
✔ 전세권 설정·말소 비용은 임차인이 부담한다.
✔ 임대인의 동의 없이 전세권을 담보로 제공하거나 전대차를 할 수 없다.
✔ 다음 세입자의 전세대출을 위해 필요한 경우 전세권 말소 절차에 협조한다.
그리고 일주일
광고를 올린 지 정확히 일주일.
원했던 가격 그대로 전세계약을 마쳤습니다.
지금 글을 쓰면서도 생각합니다.
만약 그날 “전세권은 어렵겠습니다.” 라고 말했다면 어땠을까?
아마 지금도 전세를 맞추기 위해 마음 졸이고 있었을지도 모릅니다.
이번 투자에서 배운 것
이번 전세를 진행하면서 가장 크게 배운 것은
막연한 불안과 실제 리스크는 다르다는 것이었습니다.
전세권이라는 단어 하나에 시야가 좁아져 더 큰 리스크를 놓칠 뻔했습니다.
중요한 것은 무조건 피하는 것이 아니라,
공부하고, 확인하고, 비교한 뒤 결정하는 것이었습니다.
아직 끝이 아닙니다.
전세계약이라는 큰 산은 넘었지만,
아직 인테리어도 남아 있고, 가장 중요한 잔금도 남아 있습니다.
끝까지 긴장을 놓지 않고 나의 자금 상황을 확인하며 잘 마무리해 보겠습니다.
Timeline
06.02 매수 계약
06.04 전세 광고
06.05 인테리어 계약
06.09 전세 문의
06.11 전세계약
07.15 기존 세입자 퇴거
07.16 철거 및 인테리어 시작
08.14 새로운 임차인 입주
09.16 최종 잔금
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
