동탄·구리·기흥 묶였다고 끝난 게 아닙니다, 작년 가을 5일장에서 배운 3가지 대응법

5일장의 시작… 나 이제 어떻게 해야 하나요?

정부의 규제지역 및 토지거래허가구역의 발표를 듣고

많은 분들이 걱정, 불안 한 마음이 드셨을것 같습니다.

지금이라도 당장 사야 할까요? 

구리 투자하고 싶었는데.. 앞으로 어떻게 해야 할까요? 

수도권 투자는 끝난 걸까요?

이런 고민이 드시는 분들이 많으실것 같습니다.

작년 가을, 5일 동안 벌어진 일

25년 10월 15일, 갑작스러운 규제 발표로 많은 분들이 어려움을 겪으셨습니다. 

저 역시 투자를 하기 위해 그 5일  동안 서울 수도권의 지역들을 발로 뛰어다녔습니다. 

그때 현장에서 본 시장의 반응은 정확히 두 갈래로 갈렸습니다.

온탕과 냉탕이 동시에 흐르던 시장

토지거래허가구역으로 묶인 곳들은 지정 5일 뒤부터 부동산에 불이 났습니다. 

쏟아지는 매수 문의로 사장님들은 전화기를 손에서 놓지 못했고, 

계약서를 준비하고 작성하느라 정신이 없었습니다.

투자자로서 꼭 팔아야 하는 물건은 

그 5일 안에 처분해야 했기에 호가를 내려서라도 팔려 했고, 

반대로 조금 더 오를 거라 믿는 집주인들은 물건을 거둬들였습니다. 

그 사이에서 보이지 않는 눈치싸움과 줄다리기가 이어졌습니다.

인접한 비규제지역도 다르지 않았습니다.

"규제가 되면 매수세가 여기로 옮겨올 거야"라고 믿는 매수자들은 빠르게 계약을 서둘렀고,

팔아야 하는  물건들은 협조가 가능했습니다.

"다음은 여기 차례인데?"라고 생각한 매도인들은 거꾸로 매물을 거두기 시작했습니다.

위기는 늘 기회와 함께 찾아온다.

현장에서는 기회가 있습니다. 뜨거워 보여도 

막상 현장에서는 기회가 있다는 사실을 반드시 알아주셨으면 합니다.

오늘, 같은 장면이 다시 반복되고 있습니다

26.6.30 : 동탄, 기흥, 구리, 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 

26.7.5 : 동탄, 기흥, 구리, 토지거래허가구역 지정

작년 가을의 그 5일이 지금 이 지역들 앞에서 똑같이 펼쳐지고 있습니다. 

처음 겪는 분들은 조급함과 불안감에 휩싸이기 쉽습니다. 

그리고 그 감정으로 내린 선택은, 시간이 지난 뒤 후회로 돌아오는 경우가 많습니다.

이럴 때일수록 급하게 결정하기보다, 

5~6년 뒤의 내가 스스로를 미워하지 않을 만큼의 선택이었다는 작은 확신을 만들어가셨으면 합니다.

지금부터

①내 집 마련을 준비하는 분들

②투자를 준비하시는 분들

③이미 계약을 진행 중인데 갑자기 규제지역으로 묶이신 분들

이렇게 세 가지 상황별로 무엇을 해야 하는지 정리해보겠습니다.

먼저, 세 가지 규제가 시장에 미치는 영향

상황별 대응을 보기 전에, 

투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역이 

각각 무엇을 제한하는지부터 짚고 가겠습니다.

• 투기과열지구: 분양권 전매가 제한되고, 주택담보대출 한도가 줄어듭니다.
• 조정대상지역: LTV(주택담보대출비율)가 낮아지고, 다주택자 취득세·양도세가 중과됩니다.
• 토지거래허가구역: 매매 시 구청의 허가를 받아야 하고, 일정 기간 실거주 의무가 발생합니다. 즉 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해집니다.

이 세 가지가 한꺼번에 겹친 지역이 바로 지금의 동탄, 기흥, 구리입니다. 이제 이 변화가 각자의 상황에서 구체적으로 무엇을 의미하는지 살펴보겠습니다.

내 집 마련을 준비하는 분들

가장 크게 달라지는 부분은 LTV입니다. (수도권의 경우)

비규제지역에서는 LTV가 70%까지 나왔지만, 

규제지역으로 지정되고 나면 40%로 줄어듭니다. 

같은 집을 사더라도 대출 여력이 

줄어든 만큼 현금이 더 필요해진다는 뜻입니다.

생애최초 구입자는 규제지역이 되더라도 LTV 70%가 유지되지만,

무주택자나 갈아타기를 준비하시는 처분조건부 1주택자라면 

대출 한도가 줄어드는 만큼 자금 계획을 다시 세워서 접근하셔야 합니다.

대출한도를 감안해서 구리, 동탄, 기흥을 보신 분들은 
내가 거주할수있는 다른지역의 비슷한 단지들은 없는지?
조금더 시야를 넓혀서 살펴보시는것도 도움이 되실것 같습니다.

투자를 준비하는 분

현재 구리, 기흥, 동탄에 투자를 고려하고 계셨다면, 

계약 날짜를 기준으로 잘 판별해보셔야 합니다. 

7월 4일까지 계약을 진행해야.원칙적으로 토지거래허가구역 규제 대상에서 벗어나, 

전세레버리지 투자가 가능합니다.

다만 이 표가 "7월 4일까지 해당 지역에 무조건 투자하라"는 뜻은 아닙니다. 

이미 투자물건 후보까지 추려두신 분들이라면, 

매물임장을 통해 직접 매수 검토를 해보시고 

혹시 내가 보지 못하는 리스크는 없는지 월부의 매물코칭시스템을 받아보시기를 권해드립니다.

오히려 투자를 준비 중이신 분들 중 조급한 마음에 

구리·기흥·동탄으로 먼저 뛰어가시기보다는, 

수도권 안에 아직 비규제지역으로 남아 있는 곳이 어디인지, 

그 안에서 내가 투자할 수 있는 지역은 어디인지부터 차근차근 짚어보셨으면 합니다.

취득세도 함께 살펴보셔야 합니다. 

이미 1주택을 보유한 상태에서 규제지역에 추가 투자를 계획 중이시라면, 

조정대상지역 추가 매수 시 취득세 중과 여부를 꼭 짚어보시기 바랍니다.

구리,기흥, 동탄에 더 좋은 물건이 있더라도, 

세금까지 계산해보면 

다른 비규제지역에서 더 가치 있는 투자가 가능할 수도 있습니다. 

지역에 대한 집착보다, 

같은 돈으로 어디서 더 나은 가치를 살 수 있는지를 먼저 따져보셨으면 합니다.

이미 계약을 진행 중인데 갑자기 규제지역으로 묶이신 분들

구리, 기흥, 동탄에서 가계약을 진행 중인 분들 중 투자 목적이시라면, 

계약일을 7월 4일 이전으로 앞당길 수 있는지 매도인과 협의해보셔야 합니다. 

앞서 말씀드린 대로 7월 5일 이후는 

토지거래허가구역으로 지정되어 실거주 의무가 발생하기 때문입니다.

당장 실거주가 어렵거나 자금 계획이 충분히 뒷받침되지 않는 상황이라면, 

계약일자를 7월 5일 이전으로 조정해 진행해보셨으면 합니다.

투자에서 중요한 것

5년간 투자생활를 지속하며 깨달은 것은 결국 하나였습니다.

"내가 한 의사결정이, 내가 배웠던 원칙과 기준에 부합했는가."

전화임장을 하고, 매물을 직접 보고, 비교하는 과정. 

그 숱한 과정이 쌓이고 나서야 비로소 

"할 수 있는 최선을 다했습니다"

라고 말할 수 있는 작은 확신이 생겼습니다. 

보유하면서 복기를 반복하고, 

그 확신이 점점 커지면서 비로소 

이 물건을 제대로 보유하고, 매도하고, 갈아탈 수 있는 소중한 자산이 되었습니다.

"규제가 생겨서", 

"오를 것 같아서", 

“이거 아니면 안 될 것 같아서”

 이런 외부 변수에 집중하는 대신, 다음 두 가지를 스스로에게 물어보셨으면 합니다.

1. 지금 이 상황에서, 나는 내가 배운 원칙과 기준을 지켰는가?
2. 그 과정에서 매수·보유·매도로 이어질 작은 확신을 스스로 만들었는가?

투자를 준비하는 분들에게 필요한 6단계 프로세스

1단계. 가격이 아니라 가치를 중심으로 판단하기

"가격이 높다 = 가치가 높다",

"가격이 싸다 = 저평가다"라는 단순한 등식은 위험합니다. 

가격은 시장의 현재 숫자이고, 가치는 그 자산이 가진 본질입니다.

2단계. 투자 가능 금액 안에서 우선순위 정하기

현재 가진 투자금 안에서 후보 단지를 줄여가는 단계입니다.

같은 돈으로 살 수 있는 후보가 여러 개라면, 

그 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 자산이 무엇인지를 봐야 합니다.

3단계. 추가 매수 후 보유가 가능한지 먼저 확인하기

이미 1주택을 보유한 상태에서 추가 매수를 고려 중이시라면, 

시장의 조급함보다 "내가 이 물건을 추가로 보유해낼 수 있는가"를 먼저 따져야 합니다. 

7월 세법 개정이 예정되어 있고, 

정부도 보유세·종부세 측면의 규제를 예고한 상태입니다. 

"이 물건을 사면 얼마를 벌까"보다 

"이 물건을 보유함으로써 내가 잘 지켜나갈 수 있는가"를 기준으로, 

보유세·종부세 시나리오를 미리 돌려보고 

현재 가격이 아닌 상승했을 때의 가격에서도 감당 가능한지 확인해보시기 바랍니다.

4단계. 단지 간 가치가 비슷하다면 물건 세팅을 본다

단지 A와 B의 입지와 가치가 비슷하다면, 

그다음은 물건의 조건(상태, 상황)으로 의사결정을 내리게 됩니다. 

투자는 전세를 안정적으로 세팅해야 하기에 매도인의 협조가 중요합니다. 

특히 수도권은 매매·전세대출 동시 진행이 어려운 경우가 많아, 

가치가 비슷하다면 향후 전세 세팅까지 조건이 더 좋은 물건이 무엇인지 함께 살펴보셔야 합니다.

5단계. 조급함을 내려놓고 비교하기

"지금 안 사면 놓칠 것 같다", "남들은 벌써 샀는데 나만 늦은 것 같다", "이 기회가 마지막일 것 같다" 

이런 마음이 올라올 때일수록 매수 전에 반드시 한 번 멈춰야 합니다. 

그때 던져야 할 질문은 하나입니다.

"지금 가진 투자금으로, 이 물건보다 더 가치 있는 선택지는 없는가?"

조급할수록 비교 범위는 좁아집니다. 

물건이 많지 않은 상황일수록, 

"이거 아니면 안 돼"라는 마음보다 후보지를 3개 이상 쥐고 비교 평가해보시기 바랍니다.

6단계. 마지막 질문: 덜 벌더라도 잃지 않는 선택인가?

매수를 준비하다 보면 수익에만 집중하게 되는 순간이 옵니다.

그때 잠시 멈춰서 "이 물건을 왜 선택했는지",

 "더 버는 것보다 잃지 않는 투자인지"를 스스로 점검해보시기 바랍니다. 

투자의 본질은 가치 있는 자산을 가치보다 저렴한 가격에 사서 

꾸준히 보유해나가는 데 있습니다. 

수익률보다 생존력을 생각하며, 

위험한 투자가 아닌 오래 보유해나갈 수 있는 선택을 해보셨으면 합니다.

결국, 처음 질문으로 돌아가서

지금이라도 당장 사야 할까요? 

구리 투자하고 싶었는데.. 앞으로 어떻게 해야 할까요? 

수도권 투자는 끝난 걸까요?

이 질문에 대한 답은 시장이 아니라, 

결국 나에게 있습니다. 

작년 가을의 5일과 오늘의 5일은 

다른 지역, 다른 숫자로 찾아왔지만, 

그 안에서 흔들리지 않았던 사람들의 공통점은 같았습니다. 

외부의 상황이 아니라 자신의 원칙과 기준으로 판단했다는 것입니다.

시장의 상황에 흔들리는 것이 아니라,

배운 원칙과 기준을 지키며 잃지 않는 자산을 보유해나가는 것. 

매수-보유-매도까지 이어나갈 작은 확신 하나, 오늘부터 쌓아가시길 바랍니다.