KB시세와 전세보증보험한도에 대한 모든 것 [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저

대흙입니다.

최근 다시 전세 사기에 대한

이슈가 불거지고 있습니다.

또한 임차인들은 자신의

보증금을 지킬 수 있는지에 대해

많은 관심과 노력이 생기고 어느 정도

학습이 이뤄졌다고 생각합니다.

투자자의 입장에서는

임차인과 임차 보증금은 적은 금액으로

부동산투자를 가능하게 하는 정말 소중하고

감사한 레버리지입니다.

따라서, 임대인과 임차인 모두에게

보증금을 지킬 수 있는 명확한 방법은

전세보증보험에 가입하는 것인데요.

이에 어떤 방식으로 산정이 되는지

또한 투자자로서 알아야 할 부분은

어떤 것이 있을지 얘기 나눠보도록 하겠습니다.

HUG주택도시보증공사 (전세보증 반환금보증)

전세보증보험의 가장 대표적인

HUG주택도시보증공사의 내용입니다.

보증금액은 수도권 7억원

그외 지역은 5억원 이하이며

보증한도는 '주택가격x90%' 입니다.

투자자로서 투자 물건을

매수하기 전 반드시 체크해야 하는 부분입니다.

(특히, 전세가율이 높은

소액투자를 하시는 분들은

정확한 보증한도를 가늠하기 위해

더욱 주의깊게 살펴보셔야 합니다.)

그렇다면 주택가격은

어떻게 결정이 되는지 살펴보겠습니다.

주택가격 산정기준

아파트의 경우 주택가격을

산정하는 기준이 1~5순위까지 있으나

여기서는 1순위인 KB시세와 한국부동산원

시세에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 네이버 부동산을 볼까요?

울산 중구의 우정혁신 LH2단지를

예로 들어보겠습니다.

네이버의 시세/실거래가를 누른 후

평형대를 고릅니다.

스크롤을 내리면

한국부동산원과 KB부동산의

시세를 볼 수 있습니다.

먼저, 한국부동산원의 경우

하한가, 상한가만 발표되며

이 둘의 '평균값'으로 주택가격을 산출합니다.

위에서는

(3억500+3억5,500)/2=

3억3,000

주택가격이 되겠군요.

다음으로, KB시세의 경우

하위, 일반, 상위로 시세가 나눠져

있기 때문에 '일반 시세'로 적용됩니다.

그렇다면 여기선 3억6,000이겠군요.

최종적으로 HUG에서 두 곳의

시세를 모두 참고하여 선택적으로 적용합니다.

조금 더 명확하게 알고 싶다면

해당 단지의 부동산 사장님들에게

물어보는 방법도 있으며

부사님들이 잘 모르실 경우

HUG에 직접 전화를 해서

단지명을 말씀드리고

확인해보는 방법도 있습니다.

또 하나 말씀드리자면

KB시세와 한국부동산원 모두

시세 정보를 수집하기 위한

공인중개사가 지정되어 있습니다.

(시세 확인 시 하단에 명기되어 있음.)

실거래가와 시세의 가격차이

여기서 중요한 것은

KB시세와 한국부동산원 시세가

실거래 가격과 다른 경우도

발생할 수 있다는 것입니다.

1. KB 시세가 없는 아파트일 경우

2. 시세는 있지만 업데이트가 필요한 경우

1의 경우는 세대수가 적거나

분양한지 얼마 안된 아파트의 경우가 있겠습니다.

2의 경우는 실거래가 높게 발생하거나

낮게 발생한 경우가 생긴 경우가 있겠는데요.

예를 들어, 3억에 실거래 및 호가가 형성

되었는데, KB시세는 2.5억에 머물러 있어

보증보험 한도가 2.5X0.9 = 2.25억으로

임차인이 충분한 보호를 받지 못할 수 있습니다.

이 말은 즉슨, 저희가 전세레버리지를 충분히

활용하기 어려운 요소일 수 있다는 거죠.

그럼, 어떻게 업데이트를 할 수 있는지

함께 살펴보겠습니다.

우선, 두 경우 모두 KB부동산을 활용해보겠습니다.

1. KB 시세가 없는 아파트일 경우

1의 경우엔 이렇게 KB부동산어플에서

단지를 클릭 후 시세조사 요청하기를 클릭하면

해당 아파트가 시세를 조사할 만한

단지인지 확인을 하고 요청사항을

양식에 맞게 기입합니다.

일단 신청을 하고나면 조사 되기까지 2~3주간의

시간이 필요하다고 하며, 거래가 적었다면 시세가

뜨지 않을 확률이 높긴합니다.

시세 자체가 실거래 누적된 데이터를

기반으로 하기 때문에, 입주 2년 이하의 경우

비과세 거래가 적어서 데이터 수집이 어렵기 때문이죠.

2. 시세는 있지만 업데이트가 필요한 경우

이번에는 KB시세와 실거래 격차가

큰 경우 시세 반영을 요청하는 방법을 보겠습니다.

이번에도 KB부동산 어플에 접속합니다.

단지 클릭 후 스크롤을 가장 밑으로 내리면

'시세의견 등록'이 나옵니다.

여기서 간략하게

'00년 0월 0일 0평 0동 0층

N억 N만원에 실거래 거래되었습니다.'

라고 적어주시면 됩니다.

주의.

[과도한 신청을 방지하기 위해 계정별로

월 1회만 신청 가능합니다.]

[또한 통상적으로 화요일까지 신청된

데이터는 그 주 금요일에 반영됩니다.]

방법은 간단하죠?

이후, KB에선 실제 실거래된 여부만 확인을 하고

세부조사는 KB시세 제휴 부동산을

통해서 진행하게 됩니다.

다만, 시세의견을 등록한다고 해서

무조건 KB시세가 상승하는 것은 아닙니다.

위처럼 가격 정의에 대한

기준이 공인중개사에 따라

주관이 개입될 수 있기에

높은 실거래와 낮은 KB시세의 차이가

명확한 단지에 한해서 KB시세가

변동될 가능성이 높습니다.

요약 정리

1. HUG 전세보증한도는

주택가격 X 90%

2. 주택가격은 KB시세와

한국부동산원 시세가 1순위

(네이버 부동산에서 확인)

3. 실거래가와 시세 차이가 클 경우

KB부동산 어플을 활용해 업데이트 요청

(한 달에 한 번 요청 가능)

오늘은 이렇게

KB시세와 전세보증보험한도에

대해 알아보았는데요.

위와 같은 방법을 활용해

전세셋팅과 전세보증보험 가입여부에 대해

조금이라도 어려움을 해소하시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^