[국빱이] 투자금 어떻게 활용할까? (똘똘한 한 채 vs 다주택 포지션)

# 자산재배치 다섯 번째 이야기..

안녕하세요

푸짐한 실력과 x 따뜻한 마음을 가진 국빱이입니다.

"자산 재배치"를 마음먹고 매도했던 실거주와

+ 결혼 후 자산을 합치면서 어느 정도의 투자금이 모이자

이 투자금을 어떻게 써야 하지? 라는 고민이 생겼습니다.

정확히는 합쳐서 좋은 자산을 보유하는 것과

vs 나눠서 많은 자산을 보유하는 것 사이에서 많은 고민이 있었습니다.

그리고 아직 그 고민은 100% 해결되지 않았기에,

지난 두 달간 보이멘토님, 유디튜터님, 다랭튜터님과 많은 이야기를 나눴던 것을 복기하면서

저의 생각을 정리해 보려고 합니다.

저와 같이 실거주 매도 후,

똘똘한 한 채 vs 다주택 포지션에 대한 고민을 하고 계신 동료분이 있다면

조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.

#1. 수익률만 보면 어떤 포지션이 유리할까?

똘똘한 한 채 vs 다주택 투자

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2016년에 1억으로 투자를 한 다면

분당에 1채 vs 수지 2채 중에서 어디를 투자하는 게 좋을지,

시장을 복기해보도록 해보겠습니다.

먼저 1억으로 분당을 투자했다면 아래처럼 +5억의 수익을 거둘 수 있었을 것입니다.

vs 반면 수지에서 2채를 투자했다면,

아래처럼 3억 + 3억 = 6억의 수익이 났을 것으로 보입니다.

물론 예시일 뿐이고

어떤 단지를 투자하냐에 따라, 세금의 변수 등도 종합적이지만

단순 계산 만으로는 확실히 나눠서 투자를 하는 방식이,

"수익률"측면에서는 우위가 있어 보입니다.

정리 : 수익률 측면에서는 다주택자 포지션이 > 똘똘한 한 채보다는 유리할 수 있다.

※ 지역과 단지에 따라 다릅니다. 어떤 계산에서는 한 채가 더 유리한 계산도 있습니다.

#2. 장기적인 포트폴리오 구성 측면에서는?

똘똘한 한 채 vs 다주택 투자

#1 수익률 사례에서 다주택자 포지션이 > 똘똘한 한 채보다 유리할 수 있다고 생각했습니다.

그럼, "난 다주택자를 할 거니깐, 나눠서 투자를 해야지?"라는 생각은 과연 정답일까요??

→ 결코 아닐 수 있습니다.

투자금 단위를 조금 더 높여서,

3억으로 분당의 3채 vs 잠실에 1채를 비교해보았습니다.

수익률 측면에서 본다면

(투자금의 규모가 컸다는 것을 감안하면)

▶ 아래처럼, 두 방식 모두 큰 차이가 없지만 (+15억 vs +16.5억)

주목할 부분은 전세가의 상승분으로 인한 → 재투자 입니다.

물론 단순히 전세가의 상승분 역시 아래처럼 두 투자 방식 모두 큰 차이는 없습니다.

그럼, 두 투자 모두 약 +3.5억의 전세가 상승분을 얻고,

이것을 2025년 2월 기준으로

→ 성북구에 있는 길음뉴타운11단지를 34평을 투자 한다고 가정해봅시다.

Case 1) 다주택자 포트폴리오

먼저, 분당에 3채가 있는 상태에서 + 길음뉴타운을 매수한다고 가정하면,

아래처럼 최종 포트폴리오는 분당 3채 + 길음뉴타운 1채의 포트폴리오를 구성하게 됩니다.

-> 그리고 이후 전세가 상승분으로는 길뉴와 비슷한 3~4급지의 단지들을 늘려나갈 수 있습니다.

Case 2) 똘똘한 한 채 포트폴리오

다음은 잠실에 1채를 가지고 있는 사람의 포트폴리오입니다.

이 상황에서도 역시 같은 길음뉴타운을 매수할 수 있는 경우는 맞고

잠실 34평 1채 + 길음뉴타운 1채의 포트폴리오를 가질 수 있으며

-> 똑같이 이후 전세가 상승분으로는 길뉴와 비슷한 3~4급지의 단지들을 늘려나갈 수 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

두 케이스 모두 좋은 자산을 쌓아나간다는 측면에서 좋은 투자는 맞지만,

첫번째 다주택 케이스의 경우에서 + 잠실 33평을 추가 매수하는 것이 어려울 수 있고

두번째 똘똘한 한 채 케이스에서 + 분당 21평을 추가 매수하는 것은 충분히 가능한 시나리오라고 생각이 듭니다.

즉, 자산의 인플레이션이라는 측면까지 고려했을 때는,

잠실리센츠처럼 좋은 자산을 매수할 시기는 정해져 있기 때문에

때를 놓칠 수도 있다고 생각이 듭니다.

정리 : 좋은 자산을 쌓는 측면에서는 똘똘한 한 채가 > 다주택 포지션보다 유리할 수 있다.

나의 선택은?

똘똘한 한 채 vs 다주택 투자

저는 최종적으로 "다주택 포지션"으로 정했습니다.

사실 제 상황을 보고 튜터님들도 항상 제게

"어떤 선택이든 좋은 선택이다. 정답은 없다"라고 모두 말씀을 해 주셨고

저 역시도 각각의 장단점이 있기 때문에 끝까지 고민을 했던 것 같습니다.

그럼에도 제가 투자금을 나눠서 "다주택 포지션"으로 정한 이유는

① 자산 증식 측면

② (혼인신고 전) 취득세 활용

③ 투자자로서의 경험 쌓기 측면

④ 현재 앞마당 상황 (4~5급 중심) 을

고려해서 "다주택 포지션"을 선택했습니다.

마지막으로!

많은 튜터님들이 제게 이야기 해주신 것 처럼

저 역시 저의 생각을 정리하면서 느낀 점은

"정답도 없고, 미래는 아무도 모른다"라는 것 입니다.

똘똘한 한채 vs 다주택 포지션 모두 좋은 선택이라고 생각하며

각자의 생각과 상황에 맞는 좋은 투자자로 함께 성장했으면 좋겠습니다.

저 역시 5년 10년이 지나고 오늘의 이 복기글을 잘 돌아보면서

꾸준히 성장하는 투자자가 되겠습니다.

감사합니다.

[2025 자산재배치 시리즈]

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