[경자인] 지금 서울, 경기 아파트는 비싼가?

전문가칼럼
25.03.03

안녕하세요 경자인입니다.

지금 서울, 경기 아파트는 비싼 시기일까요? 나름대로 제 생각을 적어보았습니다.

1. 서울 = 과거/현재/미래 모두 비싸다

통화량 M2 대비로 보면 서울은 15년 초기~17년 말기와 비슷하다. 다만 전세가율은 그때보다 많이 낮고, 현재 금리수준은 그때보다 높으며(당 낮아질게 거의 확실함), 소득대비를 고려하면 그때 보다는 많이 비싸다고 본다. 절대적으로는 아주 비싸지도, 그렇다고 싸지도 않은 수준이라 생각한다. 약간 비싼편에 가깝다고 보는중.

현재는 지난장의 10~11년과 비슷한 시기로 본다. 여러가지 측면에서 그런데, 당시 강남불패라는 단어가 나왔다. 지금도 서울 상급지(특히 토허제 해제)만 올라가고 있다. 그런데 이게 거래량이 상당히 동반된 상태에서 올라가는 모습이 아니라, 거래량이 간간히 찍히면서 올라간다. 매도자와 매수자의 생각차가 커서 거래가 잘 체결되는 편이 아니다.

아는 동생 개포 매수 시기가 작년 봄~여름이었는데, 당시 처음으로 반포에 갔었다. 반포 아리팍 전용59의 가격은 26억이었다. 그 사이에 정말 그야말로 날아갔다. (동생은 결국, 반포를 못사고 개포를 삼)

그래서 이런 상급지의 특히 신축가격은 지금 좀 과하다고 생각한다. 강남은 이제 일종의 트로피 자산이 되어 버렸고(가치평가의 영역이 아닌 감정의 문제) 그렇게 된 것에는 다주택자 규제로 인해 그 많은 돈이 갈곳을 잃은 영향이 크다. 그래서 환경적인 요인을 고려하면 그럴만 하기도 하다. 최근 한국 미래에 대해 비관적인 정서가 지배적이다. 부자들의 해외 유출 순위는 세계에서 탑에 들어간다. 그나마 한국에서는 점점 상급지로 더 몰리게 되며, 상급지의 기준도 점점 올라가고 있다. 미래가 비관적이면 점점 중심으로 몰린다.

2. 경기 = 지금이 싼 편, 기회가 있다.

6억대 수도권 아파트(경기평균)는 현재 싼 편이라고 생각한다. 결국 세상에는 다양한 사람이 살고, 그들은 각자 다른 수준의 집에 살아야 한다. 인구가 줄고, 생산가능 연령도 줄고, 고령화도 진행중이지만 그것이 당장 집에 대한 수요를 삭제 시키지는 못한다.

현재 이런 수도권 평균 아파트들은 22년말 당시보다 오히려 더 하락했고, 반면에 전세가는 전고점을 서서히 향하고 있다. 특히 25년부터는 경기도의 입주물량이 반토막난다. 만약 매매가격이 급반등만 하지 않는다면, 25년 하반기부터 본격적으로 전세가가 오를 것이다. 이는 전세가율을 올릴 확률이 대단히 높인다.

실제로 경기도 자체의 공급이 많았던 2010년대 중후반에 서울은 오르는데 경기도는 상승을 거의 하지 못했다. 이후 20,21년동안 서울의 상승을 넘어선다. 이때가 바로 우리가 기억하는 부동산의 전국적 활황장이었다. 지방도 2020년하반기부터 본격상승하기 시작했다.

앞으로 이정도(경기평균 6억내외) 아파트의 장기 전망이 어두운 것이 사실이다. 하지만 그것이 당장은 아니다. 종자주택을 사기 좋은 시기가 점점 다고 오고 있다. 하지만 정작 이 아파트의 수요층들은 점점 무관심해지고 있다.

3. 서울 모단지의 통화량대비, 소득대비 모습

위 차트는 전체평균이라는 한계가 있다. 그래서 개별 단지를 통화량과 소득과 비교하는 엑셀양식을 만들어서 그래프를 그려봤다. 아래는 서울 12억내외의 모단지 벨류대비 가격을 나타난 그래프다.

소득대비로 보면 상당히 비싼 느낌을 준다. 하지만 국가가 성숙할 수록 소득만으로 집을 사는 것은 아니다. 윗세대의 직간접적인 도움이 작동하는게 서울 아파트 시장이다. 완전 자수성가 루트를 밟더라도 다른 자산을 팔아서 서울 아파트를 사지, 소득을 모아서 사는 경우는 거의 없다. 그러니 통화량 대비로 가격의 수준을 파악 하는게 좀더 맞다고 생각한다. 위 소득대비 그래프를 보면 실선으로된 화살표가 우상향함을 느껴야 한다.

위 그래프는 m2대비로 동일단지를 본석한 그래프다. 이렇게 보니 가치대비 가격이 그렇게까지 비싸보이지는 않는다. 물론 이렇게만 가격의 적정성을 판단하면 안된다. 개인적으로는 이외에도 10개가 넘는 지표를 참고해서 가격 적정성을 검토한다. 하지만 통화량대비로 개별 단지의 가격수준을 파악하는 것은 경험상 상당히 유용했다.

역시나 같은 단지의 m1통화량대비 가격 적정성을 보여준다. 소득대비 그래프와는 완전 정반대로 저평가 국면인 것처럼 보인다. 실제로 m1이 급감할 때가 지난35년간 3번 있었다. 그리고 이때가 서울 부동산의 급락이 있었던 유일한3번과 정확히 일치한다. 실제 매수 결정할 때는 m1의 급락이 출연했는지 확인해야 한다.

모수가 되는 m1급락이후, m1대비 가격 차트는 올라갈수도 있다. 그래서 이런 조합 차트는 해석력이 상당히 중요하다.

4. 이제 부동산만으로는 충분치는 않다.

이제 상급지 갈아타기를 하는데, 종자주택만으로는 충분하지 않다. 종자주택을 좋은 시기(가격)에 최대한 좋은곳(입지+상품)을 세팅해야 하지만 이걸로 이제 충분치 못하다. 반드시 글로벌 자산배분을 병행해서 서울 아파트와의 반대 상관성을 이용해야 한다.

실제로 내가 백테스트를 돌려본 전략을 보면 아래와 같다. 아래는 전고점 회복까지의 기간을 이야기한다. 가장 최근을 보면 21년9월 전고점을 24년3월에 회복했다. 이 기간동안 최대 손실률은 -18.30%다. 이게 이 포트의 역사상 최악의 기간이었다. 24년3월이면 서울 아파트의 대장인 반포 도 전고점을 회복못했던 시기다. 아리팍 전용59/ 25억을 난 24년3월 임장 때 봤다.

금융위기때는 각각140일 / 85일만에 전고점을 회복한다. 2012년에는 10월에 시작한 하락에서 전고점을 13년 3월에 회복한다. 참고로 이때 서울은 가장 싼 시기였다. 이런 반대 상관성과 해당 포트의 빠른 회복성의 도움을 받아 상급지 갈아타기를 실현해야 한다. 상관성이 너무 높은 아파트에서 아파트 갈아타기 전략만으로는 과거와 같은 드라마틱한 성과를 기대하기 어렵다.