[4급지 럽배틀💗2030 시리즈 #1] 서대문구 vs 성북구

안녕하세요,

지니플래닛입니다.

오늘도

어떤 이야기로

재미와 의미를 더하는

글을 쓸까

고민중이었는데요.

(자는 거 아님..)

요즘 서울 투자에서 

가장 핫한 지역은 어디일까 생각하다보니..

2-3억 투자자의 성지

.

.

.

💥4급지💥

동대문구, 서대문구, 성북구, 관악구, 강서구

가 떠올랐어요.

입지도 괜찮으면서,

살고 싶은 맘도 들면서,

아직 가격도 오르지 않은,

소중한 4급지 지역들이

월부 발도장으로 쉴 틈이 없더라구요.

><

그래서

준비했습니다!!!

💥💥💥

4급지 러버들을 위한

머리 깨지는 

비교평가 배틀!!

수학의 7대 난제보다 어렵다는

20평대 vs 30평대 비교!!!

나라면 어디를 선택할까?

그 이유는 무엇일까?

한번 생각하면서 보시면

좋을 것 같습니다.

시작합니다!

gogo~🚀🚀🚀

[ 오늘의 주인공은? ]

2030 시리즈의 

첫번째 주인공들은

3호선 초역세 24평 VS 4호선 초역세 32평

(벌써 머리가 아프네요? 😆)

자, 선수 입장~

🎯 서대문구 “홍제원 힐스테이트 ”

첫 번째 단지는

3호선 홍제역 초역세!!

늠름한 구축 홍제원 힐스테이트 입니다. 

위치 : 서울시 서대문구 홍제동 459

세대수 : 939세대

준공년 : 2000년 6월입주

규모 : 총 15개동 

용적률 : 269%

건페율 : 22%

평형 : 82.56㎡ ~ 140.34㎡ (24평, 32평, 42평)

서대문구 사람들이 좋아하는

홍제역 상권도 가깝고

교통도 편리해서 선호도가 높은 구축이죠. 

💗💗💗

그럼 홍제 힐스와 비교해 볼 단지는?

🎯 성북구 “돈암삼성 ”

기다리던

두 번째 단지는

4호선 길음역 초역세!!

역시 듬직한 돈암 삼성 이에요.

😆😆😆

위치 : 서울시 성북구 돈암동 15-1

세대수 : 1278세대

준공년 : 1999년 4월입주

규모 : 총 7개동 

용적률 : 223%

건페율 : 20%

평형 : 79.57㎡ ~ 137.23㎡ (24평, 31평, 41평)

선호도 높은 길음 뉴타운과 가까워서

뉴타운 상권도 누릴 수 있고

길음역 도보권인 것이 무엇보다 장점!!!

[ 본격적으로 비교해 볼까요?]

🎯 교통

일단 역까지의 거리부터

디테일하게 보자구요.

WoW

도보 시간까지 거의 비슷해요.

그렇다면,

실제 업무지구까지의 접근성을 비교할 차례!!!

여윽시 3호선!!

홍제역에서는 강남역, 여의도역은 30분대,  

광화문역은 15분이면 도착합니다.

@,,@

떨리는 마음으로

4호선 gogo~~~

4호선 길음역은

강남역은 10분 더 걸립니다.😭

하지만 여의도역은 30분대로,

광화문은 20분 소요!

교통 측면에서는

3호선 홍제역 라인이 승!!

하지만, 

길음역과의 차이가

강남역 10분, 

여의도역과 광화문역은 5분 정도이기 때문에 

아주 격차가 크지는 않아 보여요.

🎯 학군

학군은 어떨까요?

홍제원힐스는 인왕초 배정이에요.

도보로 10분 정도 소요 됩니다. 

아주 가깝지는 않지만

홍제원해링턴플레이스가 들어서서

등교길이 훨씬 안전해졌어요. 

다만, 중학교는 인근에 없어서

버스를 타야 하고

학업성적도 좋은 편은 아닙니다. 

호갱노노에서도 

주민분들이 이 점을 아쉽다고

하시더라구요.

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.

돈암삼성이 학군에서는

홍제힐스를 이길 수 있을까요?

😆😆😆

오호!

일단 위치는 더 좋습니다.

개운초는 역시 도보로 10분 이상 걸리지만

개운중은 더 가깝고 학업 성적도 좋은 편이에요.

호갱노노에서도

학군에 대한 이야기가 월등히 많고

대부분 긍정적인 의견이더라구요.

학군은 확실히

성북구 돈암삼성이  승!!

와.. 더 흥미진진해집니다 =33

🎯 환경

현재 스코어

1:1 인데요.

이번에는 환경입니다!!

홍제원힐스테이트와 돈암삼성 모두

근처에 큰 상권이 형성되어 있어요.

병원부터 편의점, 마트까지

두 단지 모두 부족함은 없어보입니다.

하지만!!!

돈암삼성은 반경 1km 이내에

백화점이 두 곳이나 있고

학원과 병원, 스타벅스 수도 더 많아요.

특히 학원수는 3배 차이!!

💥💥💥

두 단지 입구 상권도

확실히 다르네요!!

오호!!

환경까지

성북구 돈암삼성이  승!!

.

.

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그럼 입지에서는 

돈암삼성이  2 : 1 로 우위인걸까요?

🚀 여기서 우리가 기억해야 할 

중요한 사실이 있어요.

우리가 입지를 판단하기 위해

살펴본 3가지 요소

교통, 학군, 환경의 중요도가

모두 같지 않다는 것!!!

같은 서울이지만

구의 특성에 따라

가중치를 다르게 주어야 하는 거죠.

특히 서대문구나 성북구처럼

직장이 부족한

베드타운 지역이라면,

어떤 요소가 더 중요할까?

한번 더 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 

.

.

.

자~

그럼 가치 평가의 정답은

각자에게 맡기고

가격을 보러 가볼까요?

[ 근데, 요기 가격이 같다구요? ]

네네!!

이 두 단지의 호가가

완전히 같습니다!!!

저층을 제외한 최저 호가가

모두 7.5억!!!

와!  정말 같네요~

그럼, 지금까지 흐름도 비슷했는지

궁금하시죠?

짜란~💥

2014년 이전에는 

돈암삼성 가격이 최대 1억까지 높았지만

점점 비슷해지더니

이번 상승장에 전까지는

거의 동일한 가격대를 유지했어요. 😲

그러다

21년 상승장에서는

돈암삼성의 전고점이

거의 1억 정도 높았습니다.

거래량도 넉넉히 인정할만한 수준~!!!

🔥🔥🔥

아니 그럼

무.적.권

전고점이 높은 돈암삼성을 

선택해야 하는 것 아닌가요??

.

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.

🚀하지만,

여기서도 우리가 기억해야 할 

중요한 사실이 있죠.

전고점이 정답이 아니라는 것!!!

전전 상승장인 

2018년으로 가보면,

이 때는

홍제원힐스테이트가 더 높게 올라갔어요. 

이 때 전고점만 보고

‘홍제네!!!’ 하고 매수했다면?

이번 상승장을 보면서 후회했겠죠?

그리고 하나 더!!!

우리는 

전세 레버리지를 이용한 투자를 하는 것이니까

전세가도 함께 보면서

투자금대비 수익률도 

고려해야 합니다. 

그리고

제가 여기 비교하지 않은

디테일한 단지의 특징들

(현관구조나 경사도, 지하주차장 연결 등)

까지 고려해서

더 정확한 가치판단이 이루어져야 함을 잊지 마세요.

이게 가능하려면

임장은 필수라는 것도요!

😆😆😆

오늘은 여기까지!!

같은 4급지지만

생활권 위상에 따라

그리고

선호도에 따라

20평대와 30평대의 가격이 같을 수 있다는 것!

재밌지 않으셨나요?

저는 이런 단지를 찾으면

막 너무 신나는데…

(왜지? ㅋㅋ)

이렇게 비교하다보면

단지에 대해 더 궁금증이 생기고

디테일한 임장이 중요함을

한번 더 느끼게 되는 것 같아요.

💗💗💗

요론 재미를 찾으시면서

2025년에도

슬기로운

투자생활

🚀🚀🚀

화이팅입니다~~!!

기초부터

비교평가의 틀을

만들고 싶으시다면,

지금 시작하세요!!!