[호랭시] 신문기사, GTX 공사 지연에 영향받는 아파트 단지들

월부챌린지
25.03.04

✅ 신문기사 정리

GTX-A 노선이 개통된 후 2개월이 흐른 가운데, GTX-B, C 노선이 공사비문제로 지연을 겪고 있다.
착공식 후 1년이 지났지만 공사가 진행되지 않고 있고 송도, 양주 등 수혜단지에서 하락거래가 이뤄지고 있다.
GTX-C의 현대건설 컨소시엄은 최근 19년 4.6조원으로 책정된 사업비에 대해 공사비 증액을 요청했다.
GTX-B 컨소시엄에서는 DL이앤씨(구, 대림건설)이 탈퇴를 검토 중이다.
GTX-C 덕정역 인근의 양주 서희스타힐스 2단지 59타입은 21년 10월 4.9억→25년 2월 2.8억에 거래됐다.
의정부역센트럴자이&위브캐슬 84타입은 21년 2월 9.2억→25년 2월 7.7억에 거래됐다.
GTX-B 호재의 더샵송도마리나베이 84타입은 22년 2월 12.4억→25년 2월 5.7억에 거래됐다.
GTX 개발로 인한 집값 상승효과는 개발계획을 발표할 때 가장 크고, 이후 점점 미미해진다는 주장이 주목받고 있다.
‘GTX 건설이 부동산 가격에 미치는 효과에 관한 연구’에 따르면 지가 변도에 가장 영향을 많이 준 공정은 개발계획 발표 시점 > 개발사업 착수 > 개발사업 완공 순서이다.

✅ 생각 정리

코로나, 전쟁, 자재비 인상 등의 이유로 최근 3-4년간 계속해서 공사비가 올랐다.
이는 소비자 물가에서도 느낄 수 있는데 몇 백원 하던 채소 값이 이제는 2배 이상 오른 상품도 있다.
과거 둔촌주공 재건축(현, 올림픽파크포레온) 사례를 보더라도 공사비 인상으로 사업주와 시공사간 갈등을 겪지만 결국은 공사비를 인상해서 타결된다는 점이다.
한국부동산원에서 진행 중인 공사비 검증제도에도 불구하고 공사비 인상은 자재비 인상이라는 팩트에 기반을 둔 사실이기 때문에 결국은 거품을 조금 걷어내고 합의해야하는 부분이다.
현재 GTX의 본질은 공사비 문제가 아닐 수도 있다.
수많은 이해관계가 섞여있는 광범위한 문제일 수 있고 공사비 이상의 갈등이 앞으로 벌어질 수도 있다.
재건축, 재개발, 리모델링, 교통호재 등 미래에 일어날 불확실한 일들은 우리가 통제할 수 없는 영역이다.
결국 우리가 집중해야하는 것은 기사의 내용의 아파트들 가격이 얼만큼 하락하였는지, 그리고 가치가 변하였는지다.
양주 서희스타힐스 2단지는 실제로 2억 후반대에서 거래되고 있다. 전고점 대비 -40% 수준이다.
더샵송도마리나베이 5.7억 거래는 2층 저층이고, 일반적으로 6억 초반에서 거래되고 있다.
더샵송도마리나베이는 전고점 대비 -50% 수준이다.
기사의 내용처럼 가격 변동에 큰 영향을 주는건 발표 시점이다.
부동산 하락장에서 호재는 반영되지 않고 현재는 이런 호재 가격(심리)가 빠져있다고 볼 수 있다.
하지만 양주나 송도 모두 대중교통이 유의미한 곳으로 보이지 않는다.
송도의 경우 대장 아파트인 더샵퍼스트파크가 14.7억이 전고점이고 현재 호가는 11억으로 -25% 정도 빠져있다.
더샵송도마리나베이가 12.4억 전고점을 갈 정도로 가치가 있는지 충분히 가치가 있는지 살펴봐야한다.